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物業小區一些特殊客體的權屬確定
一、外墻、外墻面、共用界墻常見的糾紛如業主在自家房屋所在的外墻或者超出所在的外墻粉刷廣告或懸掛門面招牌，相鄰業主、物業管理公司提出異議引發糾紛。一般認為，外墻不能視為共用部分，只有外墻面才可以成為共用部分。我國建設部的規章僅把外墻面列為共用部位，但是有的地方性規定如上海把外墻、外墻面都規定為共用部位。這一問題涉及到學理上關于專有部分范圍的四種學說，即壁心說、空間說、最后粉刷表層說、壁心和最后粉刷表層說。第四種壁心和最后粉刷表層說被視為通說。該說認為，就內部關系而言，專有部分包括墻壁、天花板、地板等境界部分表層所粉刷的部分；在外部關系上，專有部分達到境界部分厚度之中心線。按此通說，外墻一般不應視為共用部位，而外墻面應為共用部位。但是，是否能一概認定業主對外墻沒有任何合法使用權，其任何使用都應當經全體共有權人或共有權人授權的組織如物業公司同意和許可呢？對此，也不能完全絕對化。首先，如業主公約有規定，業主在公約允許的范圍內使用，這種使用實際構成了前面所述約定專用情形，是完全合法使用。其二，即使在業主公約沒有規定的情況下，業主仍應當在一定限度內對自己房屋所在的外墻面擁有合理的利用權。如安裝空調器，如果業主沒有任何利用外墻面的權利的話，那么空調的室外安裝就成問題了。顯然，對于外墻，業主仍然應當有一定的合理利用權。合理的界線應當是：是否對相鄰業主的生活造成不良影響；是否影響了整幢樓宇的美觀和統一性；是否影響公共安全，等等。
對共用界墻，我國建設部的規章確定的是由相鄰業主承擔對共用界墻的維修義務。筆者認為，對共用界墻應當承認相鄰業主對其有共有權，但這種共有權實質是一種共用權。當共用界墻同時又是整幢樓的承重墻的時候，該共用墻又構成全體業主的共用部分，由全體業主享有共有權。
二、樓頂平臺
對樓頂的權屬有不同觀點：有認為應歸共有共用；也有認為應歸樓頂業主等。一般認為，樓頂的權屬應由該樓的全體業主享有共有共用權，而且，可以約定專有使用權。這同我國建設部的規章是一致的，建設部規章對共用部位的界定包含了屋頂。
現實中，樓頂權屬的確定可能會因開發商先行約定專用或者后來進一步開發利用變得異常復雜。例如下列案例：乙公司從甲公司手上購買了一大廈的裙樓（共3層）。該大廈呈“L”型，主樓高18層，裙樓的第3層與主樓相連。裙樓3層的屋頂為一約896米的露臺，原設計規劃為屋頂花園，但因種種原因尚未動工，通過主樓電梯經4樓可以到裙樓露臺。在乙公司購買裙樓一年后，甲公司將裙樓露臺賣給丙公司。丙公司在上面蓋了輕型鋼結構建筑，經營歌舞廳。乙公司遂以自己享有3樓屋頂所有權，將甲公司告上法庭。
就上述案例，筆者認為，開發商原規劃該露臺為空中花園，應是確定露臺權屬的一個十分重要的考慮因素，它表明了露臺的公共用途，由此就不能在露臺未能建成的情況下，仍視開發商保留了對露臺的盈利性開發權和經營性使用權。因此，應當判定該露臺屬于該L型大廈的共用部分，乙有權以其應享有的份額主張對甲已獲得的利益進行分割，按份享有其應得收益。
三、停車場所
目前，我國有關停車場的權屬糾紛尤為普遍。常見的糾紛如，開發商承諾“為本樓住戶提供地下停車場的停車車位”，卻又將停車場專賣于特定業主；物業管理公司將停車場低價出租給特定人專用，侵害業主共同權益等。從各國的立法和學說看，停車場的權屬也是區分所有權中最有爭論的問題。日本將停車場區分為屋內停車場和屋外停車場。屋外停車場屬于在共有地基上設定專用使用權；屋內停車場，日本最高法院判決認為構成區分所有之標的，為專有部分。主要理由是：停車場滿足專有部分的兩個要件，即構造上的獨立性與利用上的獨立性。但日本學界對此持批判態度，認為應當以共用部分專用使用權確認停車場權屬比較妥當。我國有學者也認為，地下停車場可以與上面樓層分開而成為單獨所有權的客體。也有學者認為，在理論或者立法上應當將停車位確定為整幢樓的附屬物，即為共用部分，再由業主購買（直接計入各個物業的成本）或者在業主公約中約定專用使用權。但這在我國目前的適用有困難，由此不妨可以將停車位作為專有部分的附屬物，由業主自愿購買，不愿購買或剩下的可以由原開發商繼續擁有產權，委托物業管理公司經營管理。
筆者認為，目前我國司法實踐中確定停車場權屬，應注意考慮以下幾點：1.區分不同的類型。對地下室形態或者室外共用基地上的停車場，一般應確定為屬于共用部分，共有權屬全體區分所有人，但可以通過業主公約或者開發商事先出賣、區分所有人事后追認的形式設定專用使用權；對地上以小型獨立的停車空間形態存在的且規劃設計及宣傳材料中沒有明示是作為公共設施的，可以確定為專有部分，同房產一樣單獨出賣所有權（當然目前還存在產權登記方面的障礙），也可以作為房產的附屬物出賣。2.對已作為小區公共配套設施的一部分納入了房價或者在規劃、宣傳材料中以公共用途定性的，一般宜確定為共用部分，由全體區分所有人享有共有權。如果開發商再拿去賣，重復獲利，應不予支持。
四、地基、小區空地、場地
對建筑物地基的使用權歸區分所有人共有，此基本為通說。也就是說，如果建筑物發生了毀損需要重建或者拆除，應當確認各區分所有人對地基的使用都享有權利。但是，小區空地、場地的權屬則往往比較復雜，這里還涉及到土地、空間的增建改建問題。增建改建權屬于開發利用權，這種權利一般應屬于所有權人，當然，所有權人可以將這一權利轉讓，由特定人繼受獲得。司法實踐中，判斷小區空地、場地的權屬是由業主共同享有，還是由開發商自己保留，應特別注意以下幾點：1.從開發商的規劃、出售和宣傳行為中是否可判明這些空地、場地性質為公用；2.開發商是否明示保留了對這些空地、場地的所有權使用權；3.這些空地、場地是否已作為房價的成本并已由業主承擔；4.如果本身已作為公共場地在使用，開發商擅自改變公共用途改建其他，根據我國《物業管理條例》第五十條規定是否構成對業主法定“共用權”的侵害；5.開發商的增建改建獲得行政許可或者被定為非法建筑，不應實質影響民事權利歸屬的判斷。
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