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相鄰關系與地役權之關系——從一例主張“眺望權”的案例談起
張先生于2000年5月簽約買下某市南城一處高級外銷公寓，年底一家人喜遷新居。2001年4月，他們忽然發現，開發商原本設計要建綠茵足球場的一塊地方竟建起了一座樓房，成了小區變電站，張先生在多次要求停工未果的情況下，把房產商告到了法院，認為開發商擅自改變設計，與原宣傳不符，且晝夜施工擾民，侵犯了他們的知情權、眺望權、通風和防噪音污染權，要求開發商立即拆除新樓并賠禮道歉。本案中，業主張先生所主張的“眺望權”，對現行法律規定提出了挑戰。本文先就所謂“眺望權”及其背后所涉及的相鄰關系與地役權之關系的理論問題作一論述，并在文章最后，探討業主張先生提出的“眺望權”問題。
地役權和相鄰關系制度，屬于傳統物權法的內容。一般認為，地役權是以他人土地供自己土地便利而使用的權利。但到目前為止，我國現行法律中仍無地役權的規定。關于相鄰關系，我國民法通則第八十三條規定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”就相鄰關系的概念來說，一般認為，相鄰關系是相鄰各方在對各自所有或使用的不動產行使所有權或使用權時，相互間應當依法給予方便或接受限制而發生的權利義務關系。
從民法理論和制度的角度來說，相鄰關系和地役權有著不同的法律特質，從而存在較大差異。相鄰關系與地役權之差異在于：
第一，兩者法律性質不同。相鄰關系的規定旨在界定所有權的范圍，雖對原土地所有權進行了擴張或限制，但仍然是所有權制度的一部分，而并不構成新的、獨立的物權；而地役權則是一種用益物權，是一種典型的物權類型。
第二，兩者產生的原因不同。相鄰關系是所有權內容的延伸或限制，這種延伸或限制是由法律直接規定的；地役權則可由不動產所有人、使用人之間基于契約產生，地役權作為財產權，亦可因繼承取得，另外在“兼具繼續及表見的要件”下，地役權還可依時效而取得。
第三，相鄰關系與地役權在法律制度中的作用不同。相鄰關系是法定的對土地間利用關系的一種最小限度的調節，它并沒有超越所有權的范圍，至多是所有權的擴張；而地役權則是在這種最小限度的調節之外的一種更廣泛的調節，主要依當事人間的意思表示而成立，對于相鄰關系具有彌補其不足的作用。
第四，相鄰關系與地役權在有償或無償、存續期間上不同。相鄰關系中，相鄰權由法律直接規定，除非權利人行使權利給鄰人造成損失，相鄰權人行使權利是無償的；地役權的有償或無償則屬于意思自治范疇，雙方可在契約中自由約定。另外，地役權的存續期間，也可任由當事人約定，并得設定永久地役權；而相鄰關系的存續期間是法定的。
第五，因相鄰關系系由法定，所以其成立與對抗第三人，無需登記便可當然發生；而地役權作為物權之一種，應以登記為必要，否則僅具債權效力。
第六，相鄰關系與地役權的不同還在于權屬不同的兩塊土地是否應當“相互毗鄰”。一般認為在相互毗鄰的兩塊權屬不同的土地上才會發生相鄰關系，這一點在有的學者對相鄰關系所作的定義中有所體現。如“相鄰關系，是指兩個以上相互毗鄰的不動產的所有人或使用人在行使不動產的所有權或使用權時，因行使權利的延伸或限制而發生的權利義務關系”；而地役權的發生則不僅在相互毗鄰的兩塊權屬不同的土地上可能發生，特殊情況下，可設立地役權的兩塊土地甚至可能相隔了一段距離。譬如在本文開頭所提到的案例中，業主張先生指控地產開發商違反承諾蓋樓的空地，可以和業主所在的樓相隔較遠而不毗鄰（當然本案例中未必如此），但雙方仍可約定眺望地役權。
此外，相鄰關系雖然不是一種獨立的所有權、用益物權或擔保物權制度，但它屬于物權法上的制度，因而相鄰關系的具體類型及其內容是由法律明確規定的；關于地役權內容的形成，當事人卻享有相當程度私法自治的空間，以調節土地的利用。所以傳統民法認為相鄰關系是一種法定地役權，而地役權則可說是一種經由契約形成的物權相鄰權。
就實踐來說，上文已提到，地役權制度的設置具有彌補相鄰關系不足的作用。臺灣學者王澤鑒先生指出：“地役權除以通行、汲水、眺望為內容外，尚可用于補充建筑法規的不足，調整相鄰關系，規范環境保護及營業競爭等。”譬如相鄰土地所有人約定雙方土地的特定部分不為建筑；不得開啟某特定窗戶；又譬如土地所有人甲某與土地所有人乙某約定，乙不在其土地上從事某種營業，不販賣某種商品等等。國外及我國臺灣地區的理論發展及司法實踐表明，地役權制度的私法自治的特性能夠極大地彌補相鄰關系之未定狀態，從而保護權利人的合法權益。就相鄰關系來說，我國民法通則及《最高人民法院貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）具體規定了五種土地相鄰關系：?1?相鄰截水、排水、用水、流水關系；?2?相鄰通行關系；?3?相鄰防險關系；?4?相鄰地界竹木歸屬關系；?5?相鄰通風、采光關系。由此可知，法律規定的相鄰關系之內容極為有限，相鄰關系穩定性有余，靈活性不足，一旦世事變遷，社會發展，新的相鄰關系產生而法律又不及規定，大量的土地利用方面的問題無法經由相鄰關系制度解決，地役權制度的作用就相應凸現。
綜上所述，在理論和實踐中區分地役權和相鄰關系是十分必要的，相鄰權是不能夠替代地役權的。嚴格區分地役權和相鄰關系，將實現地役權和相鄰關系最大限度的調整與保護。因此，只有在我國的物權法制度中分別建構相鄰關系和地役權制度，才能更好地體現和保護當事人的權益。
讓我們再回到本文開頭所提到的案例中。根據民法通則及相關司法解釋，如果通風和防噪音污染權可被歸入相鄰關系制度的話，眺望權卻無論如何無法在現行法律中找到依據，而根據上文的論述，眺望權即使在傳統物權法中，也被視為地役權的內容。如果業主張先生主張眺望權的話，其可能勝訴的前提是我國民法制度中有關于地役權制度的規定，并且他必須事先就此內容與開發商簽訂合同，以合同來確定其眺望權，否則，僅有開發商在其廣告中一般性地聲稱張先生樓前擬建足球場，而張先生在開發商變卦后主張其眺望權被侵犯，是不具有法律依據的。但到目前為止，我國法律仍未規定地役權制度，如果業主張先生就樓前空地只能是足球場而與開發商之間簽訂了明確的合同，在這種情況下開發商違約
，張先生自然可依合同法向其主張違約之訴；如果張先生主張其眺望權，那他提出的應當是侵權之訴，在我國物權法制度及地役權相關制度未建立的背景下，“眺望權”的成立沒有法律依據。
編后：
所謂“眺望權”，即對一定景觀的眺望不受他人非法侵害的權利，目前許多人購房時都很注重。本文作者以法無明文規定及未在合同中約定為由否定了受侵害人的勝訴權，似有商榷之處。不少民事權利沒有明確的法律規定，人民法院因此就不予保護是不妥的；而合同中未予約定，又牽涉到締約過失責任的問題，不能籠統而言。本案開發商的行為，違背了“誠實信用”原則，應承擔相應的民事責任。房屋的產權包含通風權、采光權和眺望權等權利，現在，這些權利被開發商侵害時有發生，訴訟也日益增多。面對房地產買賣中隱藏的種種“貓膩”，如何最大程度地保護弱勢消費者群體的合法權益，是個需要審慎思考的問題。歡迎有興趣的讀者撰稿，對此問題加以討論。
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