“爛尾工程”的法律預防

“爛尾工程”的法律預防

    “爛尾工程”一詞是從香港傳人的，意為建設工程尚未完工，發展商便不知所蹤，或半途停工所建物業遲遲不能竣工交付。也有人將此稱為“馬拉松”工程。

    一、爛尾工程的危害

    從九十年代初開始的全國性的大規模房地產開發熱在經過兩三年之后便驟然 降溫。與此同時，一些剛圈起地皮還未來得及建設或工程尚未完工就被迫停工的 “爛尾工程”也隨處可見。

    爛尾工程從主觀上可分為惡意和非惡意兩種，‘所謂惡意的是指房地產開發商 故意欺詐或見利忘義，在貸款未還，工程款未付，并收取了許多預付款后便卷款 而去。所謂非惡意的是指開發商在自有資金不足的情況下，盲目上房地產項目， 一旦資金來源不暢，工程便被迫停頓。

    爛尾工程不僅常常引發糾紛，而且所造成的損害波及面非常廣。一般來說， 爛尾工程的受害者主要有：

    1.國家

    爛尾工程使國家土地常年閑置，不僅影響土地費用的及時回收，而且由于所建房屋不能進入正常的流通領域，也使國家的有關稅收流失，直接造成國家土地資源和財富的巨大浪費。

    2.銀行

    房地產項目投資大，如果離開銀行的支持，僅憑開發商的自有資金，房地產開發是難以順利進行的。而銀行貸款的回收一般是在工程竣工并取得銷售業績 后。若工程不能按期竣工，銀行貸款也就難以按期回歸。我市目前幾處大的爛尾 工程銀行都是最大的債僅人。

    3.開發商

    房地產開發在國際上被公認為高利潤、高風險的產業。房地產投資必須經過周密的市場分析和科學論證后方可實施。然而在高利潤的誘惑下，一些開發商未經充分論證，便盲目上房地產項目，導致投資失誤，身背巨額債務而使企業破產或停業。青島市最多時房地產企業有四、五百家，而現在真正有項目又能正常運？轉的也就是一百多家。

    4.建筑商 .

    盡管這幾年國家有關部門三令五申嚴禁施工單位墊款承包。但為了承攬工？程，施工單位常以帶資施工為條件參與工程招標。當施工單位無力繼續墊資，建設單位后續資金又跟不上而出現爛尾工程時，施工單位不僅損失了墊付的資金，而且應得承包費也難以獲得。

    5.消費者

    根據法律規定，投入的工程款按提供預售的商品房計算，達到工程總額的25％以上便可開始預售。一旦形成爛尾工程，消費者既得不到房子常常要不回預付款，所受損失可想而知。

    6.材料供應商

    近幾年，建筑材料市場競爭激烈，為爭取客戶，許多供應商常采用賒銷的辦法促銷。一旦房子蓋不起來，開發商賠了本或攜款而逃，所供應的建筑材料也就打了水漂。

    二、形成爛尾工作的原因

    造成爛尾工程的原因是多種多樣的，既有宏觀方面的，也有微觀方面的，既有主觀因素有客觀因素，既有政策方面的原因也有法律方面的原因。本文主要從法律方面分析一下爛尾工程的原因。

    1.立法滯后

    全國性的規模較大的房地產開發是從一九九二年開始的，對如此大規模的房地產開發，立法上是缺乏準備的。對房地產開發中容易出現的問題缺乏預見性及預防措施。以致在這股房地產開發熱后期，一些矛盾糾紛便紛紛暴露出來。而我們卻缺乏完善的法律規范房地產開發中的無序狀況，解決房地產開發中的各種矛盾。比如因對房地產公司的審批、設立、資質條件、項目立項等缺乏嚴密的程序規定，以致房地產開發公司一哄而上盲目設立。一些新設立的公司雖無一分錢的資金，但靠玩“空手道”，炒地皮，炒項目，照樣大發橫財，而一些項目炒了七、八手之后仍然是空地一片。

    2.法律意識不強，執法欠缺力度

    本來我國房地產方面的立法就很不完善，但既便對已頒布的法律、法規，執行情況也很不理想。比如《土地管理法》在一九八六年便頒布實施。其中規定了較嚴格的土地使用權取得和審批程序。如第25條規定：“國家建設征用耕地1凹0畝以上，其他土地20闐畝以上的，由國務院批準”。但實際上，化整為零，越權批地，甚至以集體所有的土地搞商品房開發的現象仍很普遍。從九五年開始，為規范房地產市場，國家又頒布了不少新的法律、法規。如《城市房地產管理法》、《城市房地產開發管理暫行辦法等），其中嚴格規定了房地產開發公司的資質條件，設立程序，項目的立項審批程序等等。但在實踐中這些規定執行的也并不太好，有些根本沒有自有資金的也照樣大搞房地產開發。未交齊土地使用權出讓金就發給土地使用證，土地常年閑置也未按規定罰款或沒收土地。如此“寬松”的執法環境，也難怪有人甘冒風險鉆法律空子。

    3.對開發商的資質條件審查不嚴

    不管國家房地產開發的宏觀政策如何調整，也無論房地產市場多么冷談，那些資金實力雄厚，資質條件合法的房地產公司，可能在某一階段的營銷業績會受到一些影響，但這樣的公司一般都具有一定的“抗風浪”能力，很少會出現爛尾工程。可以說，開發商的資信情況如何是能否形成爛尾工程的關鍵。然而前幾年，恰恰對這一關鍵問題，即對房地產公司設立時的資信情況缺乏嚴格而有效的審查。在高額利潤的驅使下，房地產開發一哄而上，不管有無資金、有無項目，先注冊個房地產公司再說。一時間雖然成立了不少房地產公司，但真正有項目的卻不多，有項目而又有開發實力的就更少。這一資質審查上的漏洞，不能不說是形成爛尾工程的最直接原因。

    4.預售條件執行不嚴

    根據法律規定，商品房預售必須符合兩個基本條件：一是必須交齊全部土地使用權出讓金，取得土地使用

證；二是按提交預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程總投資的25％以上。但在實踐中對這一規定執行得并不好。許多房地產公司甚至連土地使用權出讓金都交不起，但照樣上房地產項目。前期開發的資金不足便靠提前預售籌集資金，很多根本就達不到25％的投資標準便開始預售。這樣做一方面把風險轉嫁給消費者，另一方面銷售不暢便極易出現爛尾工程。

    5.對工程款監管不力，未能專款專用

    根據法律規定，無論從銀行的貸款還是預售商品房的購房款，必須用于工程 建設，不得挪作它用。但由于缺乏具體的監管措施，開發商拆了東墻補西墻，隨 意挪用工程款的情況相當普遍。工程款不能到位必然影響工程進度，工程進度上不去必然影響銷售，一旦形成惡性循環，出現爛尾工程出就在所難免。

    6.房地產開發合同中的保證條款不明確，違約責任不嚴格

    房地產開發中包括一系列合同。如《土地使用權出讓合同）、《工程建設承包 合同》、房地產貸款合同》、《商品房預售合同）等等。在這些合同的履行過程中 如果缺乏有效的擔保措施，不僅使債權人的利益缺乏有效的保障，而且債務人在沒有履約壓力時，消極履約就很難避免。現在的一些格式合同要么對擔保內容不加規定，要么規定得不明確，不具體，實踐中難以操作。一旦開發商履約受挫， 而合同中又缺少有效的擔保措施時，一些開發商可能在權衡利弊得失，認為一走了之或置之不管對自己更有利時，他就寧愿讓工程爛尾。

    7.銀行支持不力，短期行為

    房地產開發投資巨大，如果離開了銀行的支持可以說寸步難行。然而在前幾 年的房地產開發中，當開商出現暫時的困難，工程進度緩慢，銷售不暢時，許多 銀行不是積極為開發商供血，輸氧，而常常是擔心自己的投資收不回來而采取 “斷奶”措施，不僅不繼續提從貸款而且采用種種方法催還貸款。這樣戲，常使 后續開發項目難以為繼。而沒有后續資金，項目完不成，不能取得銷售收人，自然銀行的貸款就還不上。實際上許多爛尾工程就是在銀行采取“斷奶”措施后出現的。

    三、爛尾工程的預防

    預防爛尾工程，除了在宏觀上國家要加強房地產立法，注意產業政策的調 整，有關部門要加強房地產立法，注意產業政策的調整，有關部門要加強執法力 度外，筆者在此簡述幾種具體方法。

    1.注意資信審查

    這種審查既所括政府主管部門的審查，也包括有關當事人的自我審查。作為 政府主管部門的審查應將重點放在房地產公司的設立，項目的審批以及貸款條件 等方面。作為當事人則應將審查的重點放在合同的審查、合同的簽訂以及履行環 節。對開發商的資質、信譽、開發業績，項目前景也應進行必要的調查，了解和 分析。

    2.加強用款監督，專款專用

    無論是銀行貸款還是預售款，必須用于工程建設。而要做到這一點，僅憑開 發商的自我約束是遠遠不夠的。在香港和一些發達國家常采用如下兩種方法：

    （1）銀行監管。即開發商在銀行貸款時即設立專項資金帳戶，對銀行的貸款以及 買房者的預付款，銀行僅憑自己委托的工程師及律師所提供的工程進度證明放 款。使放款進度與工程進度保持一致。這樣可以有效地對工程進度進行監督，預 防款項流失或挪作他用。但這種方法受銀行業務量，專業分工的影響較大，而且 對買房者的預付款往往難以監管。

    （2）律師監管。即將消費者的預付款打人律師事務所專用帳戶，然后根據與律師事務所簽有委托協議的監理工程師的通知撥 款。律師監管對消費者預售款的用途監督比較有效。采用這一監管措施應特別注 意與監理工程師的合作。這一監管方法既能使預售款專款專用，同時還能打消買 房者的顧慮，增強他們的購買信心。（在香港，預售樓花款必須進律師行的專戶， 由律師行根據工程進度放款）當然采用這一方法對律師的專業要求極高，律師除了必須精通房地產法律方面的專業知識外，還應具備一定的建筑學常識和金融知識。

    3.嚴格預售條件

    法律之所以對商品房預售規定了較嚴格的條件，筆者認為其主要目的在于強調從事商品房開發必須量力而行，并且必須有足夠的自有資金，以防止風險轉移，避免風險擴大。一些開發商在遠未達到這一標準時便開始預售，而這樣做的開發商一般資金實力都較差。提前預售不僅增加了消費者的風險，而且也加重了開發商的債務負擔。許多開發商就是債務負擔不堪重負，工程建設遙遙無期的情況下破罐子破摔或逃之夭夭的。因此若想有效地控制風險，避免出現爛尾工程就必須嚴把預售條件。

    4.嚴禁墊款施工

    以墊款承包為條件爭攬工程可以說是建筑業的一大痼疾。雖然國家有關部門三令五申嚴格禁止墊款承包，但由監督處罰措施不力。在僧多粥少的情況下，這種情況實難避免。而墊款施工經常出現的情況是：在工程量達到一定程度，如果開發商不追加工程款，建筑商就以停工給開發商施壓，一旦后續工程款不能到位，而建筑商又無力繼續墊款時，就會形成爛尾工程。因此，必須采取有效措施制止墊款承包，將墊款承包視為一種嚴重的不正當競爭行為加以禁止。只有這樣，開發商在立項開發時才能量力而行，從而避免后勁不足而產生爛尾工。

    5.重視監理監督

    建筑監理制度，是我國工程建筑管理體制的一項重要改革。從1988年開始，經過近十年的實踐，這一制度已逐漸成熟。一般人認為，建筑監理只是對工程的質量進行監督。其實不然，建筑監理不僅可對工程質量進行監督，對工程的招標、投標、工程的預算、決算，工程款的用途、工程進度，甚至在工程竣工驗收后的保修等均可實施監督。目前我國的建設監理分為兩種，一是政府監理，這是一種強制性監理；二是社會監理，即由具備監理資質的監理公司或監理事務所對工程建設進行監理。如能有效地運用好這兩

種監理措施，對預防爛尾工程將起重要作用。

    6.加強保證責任和違約處罰

    房地產開發投資巨大，所涉當事人眾多并且風險極高，作為房地產開發商可謂責任重大。因此若欲進行房地產開發除了必須符合法律規定的資質條件外，還應當提交一定數額的保證金或以自有不動產設定抵押。一旦工程難以為繼使債權人的債權難以實現時，可以保證金或拍買抵押物價款抵償。同時在房地產開發的有關合同中必須對違約責任嚴格加以規定，以促使義務人積極履約。

【“爛尾工程”的法律預防】相關文章：

法律援助民生工程情況報告08-24

白蟻預防工程合同03-22

建設工程合同無效的法律后果08-05

建筑工程管理中的法律風險與防范08-05

法律解釋與法律民主08-12

工程建設施工管理中的法律焦點問題08-05

法律只相信法律事實08-05

法律只相信法律事實08-05

法律解釋與法律漏洞的填補08-12