- 相關(guān)推薦
寫字樓物業(yè)的租約與租約談判
寫字樓租賃契約，規(guī)定了在租約存續(xù)期間，業(yè)主與租客的權(quán)利和義務(wù)，是租賃雙方都應(yīng)嚴(yán)格遵守的法律文件。鑒于寫字樓租約條款比較復(fù)雜，所以在租約簽署前，租賃雙方常常要花很長時間進行租約談判。承擔(dān)寫字樓物業(yè)管理工作的物業(yè)管理公司，也常參與租約談判過程，以便利用其特殊身份，向業(yè)主闡明租客的意見，協(xié)助租賃雙方尋找一些折中方案。通常情況下，業(yè)主會事先準(zhǔn)備好一個適用于寫字樓物業(yè)內(nèi)所有出租單元的標(biāo)準(zhǔn)租賃合約，作為與潛在租客談判的基礎(chǔ)。談判過程中，雙方可以標(biāo)準(zhǔn)租賃合約為基礎(chǔ)，針對某一特定的出租單元，就各標(biāo)準(zhǔn)條款和特殊條款進行談判，以便雙方就某一特定的出租單元形成一份單獨的租約。標(biāo)準(zhǔn)租約中的許多條款只要稍加討論即可，但有些重要問題就需要進行認真的談判，例如租客裝修及業(yè)主是否提供裝修補貼就常常要談判很長時間。談判中，雙方關(guān)注的其他問題還包括租金及其調(diào)整，所提供的服務(wù)及服務(wù)收費，公共設(shè)施如空調(diào)、電梯等使用費用的分擔(dān)方式等。
租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款
在編制標(biāo)準(zhǔn)租賃合約的過程中，業(yè)主的主要目標(biāo)之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關(guān)的運營費用；而對于潛在的租客來說，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權(quán)利，得到盡可能多的服務(wù)。為了調(diào)和租賃雙方各自意愿的差異，就形成了在寫字樓物業(yè)出租時須共同遵守的一系列特定條款。
由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。這一條款可能規(guī)定要參考一個標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)，如消費者價格指數(shù)或商業(yè)零售物價指數(shù)，來確定租金定期增長的數(shù)量或幅度。租客和物業(yè)管理經(jīng)理更愿意商定一個固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個租賃期間內(nèi)有效，例如月租金在整個租期內(nèi)每年增長10元／平方米或每年上調(diào)8％；當(dāng)租期很長時，也可規(guī)定每2年或3年將租金調(diào)整一次。為了使租賃雙方共同分擔(dān)通貨膨脹帶來的風(fēng)險，有時規(guī)定租金可以按消費者價格指數(shù)調(diào)整，但同時又規(guī)定一個上調(diào)比例的最高限。這樣，在最高限以內(nèi)的風(fēng)險由租客承擔(dān)，最高限以外的風(fēng)險由業(yè)主承擔(dān)。
在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運營費用都要以租金的形式來收取。在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)運營過程中的所有費用。并且要在所收取的租金中包括這些費用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些運營費用如公共部位的能源使用費，可由寫字樓租客以某種方式按比例分?jǐn)偅晌飿I(yè)管理公司向租客單獨收取后，直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業(yè)主或租客歡迎。因為物業(yè)管理公司通常是按租金的一定比例收取物業(yè)管理費，如果將運營費用加到租金里面去，業(yè)主或租客多少會有一種多支出了物業(yè)管理費的感覺。
當(dāng)所有的運營費用均由租客直接分擔(dān)時，則稱這種出租方式為“凈租”，此時的代收代繳費用常按租賃面積基本租金的一個固定比例計算。常用的“凈租”方式根據(jù)代收代繳費用所包括的項目多少還可以再進行細分，但一般情況下，代收代繳費用越多，基本租金就越低。
具體的租約中，要規(guī)定代收代繳費用所包括的費用項目名稱，以及每項費用在租客間按比例分?jǐn)傆嬎愕姆椒āＷ畛Ｒ姷拇沾U費用是除房產(chǎn)稅和保險費外的水、電、煤氣、熱力等資源的使用費，設(shè)備使用費和寫字樓公共空間的維護維修費用也常單獨繳納。設(shè)備和公共空間的更新改造投資也要在租客間進行分?jǐn)偅⒁馓幚砗酶赂脑焱顿Y周期與每一個租約的租賃周期間的關(guān)系。租約中還可能包括一些條款，在這些條款中規(guī)定了業(yè)主所需承擔(dān)的最大運營費用額，例如每年每平方米40元或每年總計20萬元，而超過這個數(shù)額的運營費用就要由租客分擔(dān)。
折讓優(yōu)惠和租客權(quán)利的授予
折讓優(yōu)惠是業(yè)主給租客提供的一種優(yōu)惠，用以吸引潛在的租客。折讓優(yōu)惠雖然能使租客節(jié)省寫字樓的租金開支，但租約中規(guī)定的租金水平不會變化。折讓優(yōu)惠的具體做法很多，如給新入住的租客一個免租期、為租客從原來租住的寫字樓遷至本寫字樓提供一定的資金幫助、替租客支付由于提前終止與原租住寫字樓的業(yè)主間的租約而需繳納的罰金或?qū)ψ饪腿胱∏暗难b修投資提供資金幫助等。折讓優(yōu)惠可能是由業(yè)主先提供一筆資金，供租客用于裝修投資或支付其他費用，但在租賃期間內(nèi)，這筆資金還是要通過種種方式歸還業(yè)主。這樣做，一個好處就是能保證租約中所規(guī)定的租金水平與市場水平相當(dāng)。
另外，折讓優(yōu)惠可能會體現(xiàn)在租約續(xù)期的有關(guān)條款上。如果租客預(yù)計由于自己業(yè)務(wù)的發(fā)展可能會在未來增加承租面積?則一般希望業(yè)主在將來?一般是租約期滿?能滿足其擴展辦公空間的要求。除非寫字樓市場很不景氣?否則業(yè)主很難接受這一做法，因為有時為了滿足當(dāng)前租客的這一要求，可能會使其騰空的寫字樓面積之空置時間增加，從而減少租金收入。作為一種替代的辦法，業(yè)主通常可以給租客一個優(yōu)先權(quán)，即如果租客想擴大其所承租的寫字樓面積，而其原租用的寫字樓單元之相鄰單元又處于空置狀態(tài)的話，則該租客在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。
然而，業(yè)主通常不愿在租約期滿時賦予租客過多的權(quán)利。這里主要有兩個原因。首先，期限較長的租約所規(guī)定的租金在租賃期間內(nèi)很難趕上市場租金水平的可能變化，盡管有租金定期調(diào)整的條款在發(fā)揮作用，但實際租金常常低于市場租金；另外，在租約期滿時賦予租客一定的權(quán)利也并不能保證其繼續(xù)承租。在某些時候，租約中還會包括有關(guān)提前終止租約的條款，規(guī)定租客只要提前一定的時間通知業(yè)主并按規(guī)定繳納罰金，租客就可以提前終止租約。
【寫字樓物業(yè)的租約與租約談判】相關(guān)文章：
旺鋪租約轉(zhuǎn)讓合同08-16
寫字樓物業(yè)租賃合同08-15
寫字樓物業(yè)客服工作計劃08-24
寫字樓物業(yè)年終總結(jié)02-11
寫字樓物業(yè)管理合同04-22
寫字樓物業(yè)年終工作總結(jié)05-20
談判作文08-24
寫字樓物業(yè)年度工作總結(jié)04-25