房屋買賣
一、解釋論的探討-以請求權基礎檢索為中心請求權基礎檢索法，就是指通過尋求請求權的基礎，將小前提歸入大前提，從而確定請求權在法律上能否得到支持的一種案例分析方法。1所謂請求權規范基礎（Anspruchsnormengrundlage），簡稱請求權基礎（Anspruchsgrundlage），是指可供支持一方當事人得向他方當事人有所主張的法律規范。2請求權基礎檢索方法是德國民法學上一種獨特的方法。這種方法強調，在運用法律分析實際案例的過程中，必須明確當事人的請求所依據的明確的法律規范，而且要求請求權基礎的搜尋和法律規范的解釋結合起來，從而養成嚴謹細密的法律思維方法，并維護法律適用的合理性、可預見性和安定性。3下面我們就運用請求權檢索的方法對本案進行分析。
（一）解除合同的請求能否得到支持
就本案來說，吉春公司“以新莊公司遲延十天支付房款為由”請求解除購房合同。其請求權的基礎只可能是《合同法》第94條第4項的規定，即“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”的，當事人可以解除合同。4
但是，根據《合同法》第94條第4項的規定，在遲延履行情況下的法定解除必須滿足兩個條件：第一，當事人一方遲延履行債務；第二，遲延履行致使不能實現合同目的。在本案中，吉春房地產公司與新莊公司就買賣房屋達成協議后，合同履行期屆至，買方新莊公司于2001年1月10日交付了價款，但比約定的清償期遲延了十天。可見，新莊公司存在遲延履行的行為。但是，新莊公司的遲延履行是否致使對方的合同目的不能實現呢？
由于合同解除構成“合同必須嚴守”規則的例外，因此，各國對合同解除都規定了嚴格的條件。而與合同法第94條第3項規定的法定解除相比，5第94條第4項規定的法定解除不需要催告對方當事人，所以，法律對此種合同解除的限制就更加嚴格，必須即致使對方的合同目的不能實現。根據我國權威學者的看法，遲延履約是否導致合同目的不能實現，應考慮時間對合同的重要性。如果時間因素對當事人的締約目的的實現至關重要，違反了規定的交貨期限將導致合同目的不能實現，應允許非違約方解除合同；如果時間因素對合同并不重要，遲延造成的后果也不嚴重，則在遲延以后，不能認為遲延造成了合同目的落空而解除合同。當然，在確定遲延是否嚴重時，還應考慮到遲延的時間長短以及因遲延給受害人造成的實際損失等問題。6從本案的案情來看，吉春公司并不能證明時間對合同目的的影響，而且新莊公司也只是遲延了10天，因此，不能認為遲延造成了合同目的落空。另外，吉春公司交付房屋的事實本身也說明了新莊公司的遲延并未導致吉春公司的合同目的不能實現。
因此，我們可以得出這一結論，即吉春公司不能依據合同法第94條第4項的規定解除合同。
（二）返還房屋的請求能否得到支持
在本案中，吉春公司還請求該房產的占有人銀建公司返還房屋。基于前面的分析，我們可以認定，吉春公司的并不能基于合同解除以后的原物返還請求權提出請求。所以，吉春公司提出的返還房屋的請求，只能是根據物權請求權中的所有物返還請求權。但是，由于我國民事立法中尚未規定物權請求權，所以，吉春公司只能通過擴張解釋《民法通則》第117條第1款的規定（即“侵占國家的 、集體的財產或者他人財產的 ，應當返還財產，不能返還財產的，應當折價賠償。”），從而獲得請求權規范基礎。7
但是，吉春公司如果要依據物權請求權來請求銀建公司返還房屋，吉春公司必須仍然對房屋享有所有權。無疑在與新莊公司就買賣房屋達成協議前，吉春公司享有房屋所有權。現在的問題就是，房屋所有權是否已經移轉給了他人。
在本案中，新莊公司于2001年1月10日交付了價款，同時，賣方吉春公司也依合同約定完成交付，將該樓盤移轉占有給新莊公司，并著手辦理產權過戶登記手續。但是，直到訴訟之時，登記手續并沒有辦理完畢。8根據《城市房地產管理法》第六十條第三款規定：“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上人民政府房地產管理部門申請房產變更登記……。”此處僅僅指明“應當”登記，而對于未登記的效力如何，卻沒有明文規定。根據2000年《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第9條的規定，“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”另外，根據我國權威學者的解釋，我國不動產的物權變動采債權形式主義模式，所以，登記為不動產物權變動的生效要件，不經登記不發生不動產所有權的移轉。9所以，我們可以得出結論，在本案中，雖然吉春公司和新莊公司沒有完成登記手續，但是，雙方之間的買賣合同并不因此而無效，只是不發生所有權移轉的法律效果而已。因此，吉春公司主張所有物返還請求權是有法律根據的。
但是，雖然房屋所有權尚未移轉給新莊公司，如果銀建公司能夠依據善意取得制度獲得所有權，則吉春公司仍然會喪失所有權，從而也就不能再行使所有物返還請求權。
我國法律中雖然沒有明確規定善意取得制度，但是《民法通則意見》第89條規定：“在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”根據學者的解釋，這一規定體現了善意取得的精神。10所以，我們可以通過擴張解釋該條規定從而使得善意取得制度在本案中得到適用。
但是，善意取得制度適用的一個要件就是，第三人（在本案中即銀建公司）必須是善意的。善意是指不知情，即不知道或不應知道讓與人轉讓財產時沒有處分該財產的權限。11在本案中，銀建公司在購買時到房地產登記部門查閱登記，登記機關告知該房產過戶手續已經領導批準，正在辦理過戶手續。由此可見，銀建公司知道新莊公司在轉讓給房屋時并不享有房屋的所有權，因此，不能認定銀建公司是善意的。所以，我們不能適用善意取得制度，從而使得銀建公司獲得房屋的所有權。
需要指出的是，銀建公司還可能提出的另外一個抗辯就是，其對房屋的占有是有權占有或者新莊公司是有權占有。如果此種抗辯成立，那么，吉春公司也不能行使所有物返還請求權。當然，此種抗辯的法律依據在我國現行法上也難以尋覓。但是，根據各國民事立法的通例12，占有人或者作為其權利來源的間接占有人對所有權人對所有權人有權占有時，占有人可以拒絕將物返還13.也就是說，如果在本案中如果銀建公司或者新莊公司中的任何一個有權占有房屋，那么，銀建公司都可以對吉春公司的主張提出有效的抗辯。
要考察銀建公司是否是有權占有，我們必須明確，此前新莊公司是否是有權占有。如果新莊公司是無權占有，那么，銀建公司自然不可能是有權占有。
在本案中，新莊公司是基于合同和吉春公司的意志而占有房屋，此種占有是否是有權占有呢？根據學者的看法，具有法律上之原因之占有為有權占有（又稱為有權源占有、
正權源占有），該法律上之原因或者根據，學說上稱為權源（或本權）。例如所有人、地上權人、典權人、承租人、借用人之占有標的物，系基于其所有權、典權、租賃權或使用權，具有占有之權源，故均為有權占有是。14所謂本權，即“得為占有之權利”，指基于一定的法律上的原因而享有占有的權利，主要包括物權與債權。15在本案中，新莊公司是基于合同而吉春公司的意志而占有房屋，此種占有是否是“本權”呢？
在不動產已經移轉占有，而未辦理登記手續的情況下，買賣契約是否足以作為買受人占有買賣標的物的權源呢？對于此問題，學界向來有兩種截然不同的觀點：（1）否定說。持這種觀點的學者認為，占有之具有排他性，系因占有人于占有物上，行使之權利，推定其適法有此權利，倘占有物已證明系他人所有，則占有人即無再對物之所有人行使排他權之余地。16（2）肯定說。持這種觀點的學者認為，一方面，買受人可依買賣契約而向出賣人請求辦理登記過戶手續，另一方面，買受人占有標的物，系基于出賣人之交付，自非“侵奪”，亦非“無權”，不符合所有權返還請求權之要件，蓋民法（此處指臺灣地區“民法”-筆者注）第七百六十七條前段所稱之“無權”，應含有“不法之評價”，此可從其下之侵奪用語可知。另外，出賣人也不得以物權優于債權之理由，作為買受人無權占有之主張，蓋物權之優于債權，通常是于有第三人出現之情形。在無第三人之場合，當事人此時只有債之關系，自受其拘束，否則，物權恒無法透過債權而生變動。17
我認為，否定說較為妥當。其理由在于：第一，買受人得依據買賣契約請求出賣人辦理登記手續本身并不足以證明買受人占有是有權占有。因為買受人基于買賣合同而對出賣人享有請求其移轉標的物所有權的權利。但是，買受人要占有該標的物，必須以享有對標的物的所有權為前提。第二，所有權作為一種對世權，應當也必須可以對抗包括買受人（尚未取得標的物所有權的買受人）在內的任何人。如果標的物的所有人不能請求買受人返還標的物，則所有人的所有權必然虛化。第三，雖然標的物的所有人享有所有物返還請求權，但是，此種權利的享有并非排斥了所有人應當依照買賣契約承擔的違約責任。
總之，我認為，根據買賣合同，新莊公司只是獲得了請求吉春公司移轉房屋所有權的權利，新莊公司只有獲得了所有權，才能構成對房屋的有權占有。在尚未取得房屋所有權的情況下，新莊公司的占有是缺乏本權的占有，是無權占有。
既然新莊公司的占有是無權占有，那么，我們就可以直接認定，銀建公司的占有也是無權占有。因此，銀建公司不能以“有權占有”為由提出抗辯。
綜上，我們可以得出結論，吉春公司請求該房產的占有人銀建公司返還房屋的請求應當得到支持。
二、立法論的探討-以物權變動模式為背景
本案中暴露了這樣一個問題，即在出賣人已經提出了登記申請的情況下，出賣人是否可以隨意撤回其申請？在出賣人隨意撤回申請的情況下，法律對買受人能否提供必要的救濟？要解決這樣一個問題，我們必須從物權變動模式說起。
（一）物權變動模式的選擇
根據學者的看法，物權變動的模式主要有三種：
1.意思主義模式。在此種模式之下，物權因法律行為而變動時僅須當事人之意思表示，即足以生效力，而不須以登記或交付為其成立或生效要件。法國民法（參見《法國民法典》711、1138條）和日本民法（參見《日本民法典》176條）都采納此種模式。在此種模式下，公示原則所需之登記或交付等公示方法，系對抗要件而非成立或生效要件。
2.物權形式主義模式。在此種模式下，物權因法律行為而變動時，須另有物權變動之意思表示，以及履行登記或交付之法定形式，始能成立或生效。德國民法采納此種模式。德國民法認為，債權行為只能產生債的關系，必須另外有物權行為，才能產生物權變動的后果。此種模式的采納以承認物權行為的獨立性和無因性為前提。
3.債權形式主義模式。在此種模式下，物權因法律行為而變動時，除債權之合意外，僅須踐行登記或交付之法定形式，始足生效力。奧地利民法采納此種模式（參見《奧地利民法典》第426、431條）。在此種模式下，一個法律行為不能同時發生債權和物權變動之效果，但物權之變動，僅須在債權意思表示外加上登記或交付（登記或交付為事實行為）即可，不需另有物權變動之合意。18
對于物權變動模式的立法選擇，我國學者幾乎達成了一致意見，即應當采納債權形式主義物權變動模式19，而且這種意見已經被立法者采納20.
（二）意思主義和物權形式主義對出賣人提出登記申請后的反悔行為的處理方式
在意思主義模式下，僅僅雙方的意思就可以導致物權變動，因此，倘使物權已經發生變動后而為登記，則此項登記請求權屬于物權請求權。21日本學者認為，若登記義務人拒絕協力時，登記權利人則無此項權利，這樣不僅致登記權利人因此而蒙受損失，同時亦使得登記制度失其機能。故而登記請求權乃登記權利人享有的、強使登記義務人為協力的權利。22如果出賣人拒絕履行協助義務，或者出賣人在提供協助以后又反悔，則買受人可以向法院提起訴訟，從而獲得一個基于登記請求權而令被告履行登記手續之給付之確定判決。若已獲得基于登記請求權而令被告履行登記手續之給付之確定判決-依照僅命令物權變動之判決并不可以-時，登記權利人可以依據其判決單獨進行登記（不登27條。大判1940，6，19新聞4597號9頁。）23
在物權形式主義模式下，原則上任何一方都得隨時撤回物權的“合意”。24允許撤回物權的“合意”的理由，因在于避免合意的不明確而起紛爭，及維持法律關系的明了性，所以在締結了合意的事實昭然若揭，即把行為的意思表示于外時，即不能撤回物權合意，主要包括如下情形：第一，已進行了登記（一經登記，即可推定有合意的存在）；第二，合意在土地登記所締結；第三，合意依裁判上或公證上的證書作成；第四，向土地登記所提出合意；第五，權利人（受動的當事人）依德國土地登記法第29條的規定，把登記承諾證書交付給對方。25
根據我國《城市私有房屋管理條例》第9條的規定，買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和身份證明，買方須持購買房屋證明和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續。可見，我國系采共同申請原則。26在本案中，吉春公司和新莊公司已經共同向登記機關提出了登記申請，但是，事后吉春公司又要撤回申請。此種情形在德國就屬于前述第四種情形，即向土地登記所提出合意。
德國民法典第873條第2款規定，“登記之前，只有在當事人的合意已經經公證證明、或者已經提交給不動產登記局或者已經到達不動產登記局，或者當權利人將符合土地登記法的規范許可的登記許可并交付給相對人時，合意對當事人有拘束力。”依德國民法學者的一般解釋，該約束力的意義是撤銷權的排除，即在物權合意能夠明確地以其他形式得到確認的情況下，不允許當事人單方面地撤銷該合意。27因為，這種撤銷行為可能“動搖誠實信用原則而且給正常的交易秩序帶來危險。”28
可見，在物權形式主義模式下，通過在特定
條件下排除當事人撤銷物權合意的自由，因此，維護了正常的交易秩序，保障了誠實守信的一方當事人的利益。
（三）我國的立法選擇-代結論
需要指出的是，盡管我國立法和理論界對登記過程中一方當事人的任意撤回申請的行為沒有給予應有的關注，但是，實務部門以及注意到了這個問題，并試圖解決這個問題。2000年最高人民法院第五次民事審判工作會議文件明確宣告，在當事人的物權變動意思“可以證明”的情況下，即使當事人沒有登記，也承認物權變動的有效。29
在肯定這一文件精神的合理性的前提下，我們必須看到這一指示具有很多缺陷：第一，這一指示和我國物權變動模式的選擇不相契合。已如前述，我國選擇債權形式主義的物權變動模式，已經是大勢所趨；而這一指示提出的所謂“物權變動意思”，顯然是以采納物權形式主義的物權變動模式為前提的。正因如此，有學者認為，這一處理與德國民法典第873條第二款這一典型的物權行為理論應用條款幾乎沒有區別。30第二，該指示認為，在當事人的物權變動意思“可以證明”的情況下，即使當事人沒有登記，也承認物權變動有效。這與物權的公示原則相沖突。因為在形式主義物權變動模式下，不動產物權變動里，登記具有發生物權變動法律效果的效力，這一效力稱為形成力。31將登記與物權變動結合為一體，是為了統一物權變動的對內關系和對外關系，從而維護交易安全。如果承認在當事人的物權變動意思“可以證明”的情況下，即使當事人沒有登記，也承認物權變動有效，這顯然就與公示原則相違背。
那么，在債權形式主義模式下，如果有效規范登記一方當事人事后任意撤回登記的行為呢？在債權形式主義模式下，顯然不能認為當事人雙方的共同申請行為就是一個“物權合意”，而只能認其為事實行為。我認為，我國法律可以在共同申請原則上設立一個例外-單方申請，即如果在提出申請后一方當事人無正當理由又撤回，那么，對方當事人可以進行單方申請。但是，為了保證這種單方申請登記的權利的正確行使，有關當事人應當通過法院確認其單方申請的權利，并依據法院的判決進行申請。
注釋：
1 參見王利明：“民法案例分析的基本方法探討”，載中國民商法律網（www.civillaw.com.cn）；王澤鑒：《法律思維與民法實例》，中國政法大學出版社2001年版，第42頁以下。
2 參見王澤鑒：《法律思維與民法實例》，中國政法大學出版社2001年版，第50頁。
3 參見王澤鑒：《法律思維與民法實例》，中國政法大學出版社2001年版，第54頁。
4 我國《合同法》自1999年10月1日生效，因此，本案應當適用《合同法》。
5 《合同法》第94條規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。”
6 王利明：《合同法研究》（第二卷），中國人民大學出版社2003年版，第292頁。
7 由此我們不難得出這樣的結論，即在民事立法尚不完備的情況下，請求權規范基礎方法的適用受到一定的限制。
8 我國法律中并沒有明確“登記”是否是指“登記完畢”，但應當理解為登記完畢。這種理解可以從《瑞士民法典》的規定中得到佐證。《瑞士民法典》972條第1款規定：“物權在不動產登記簿主簿登記后，始得成立，并依次排列順序及日期。”另外，中國人民大學民商事法律科學研究中心起草的《中華人民共和國民法典》草案學者建議稿第23條也規定：“設定、移轉不動產物權的，受讓人自登記完成時取得該物權。”
9 參見王利明：《物權法研究》，中國人民大學出版社2002年版，第207－210頁；梁慧星、陳華彬編著：《物權法》，法律出版社1997年版，第95頁；王軼：《物權變動論》，中國人民大學出版社2001年版，第74－75頁。反對意見，可參見張俊浩主編：《民法學原理》（上冊），中國政法大學出版社2000年版，第413頁。
10 王利明：《物權法論》，中國政法大學出版社2003年版，第208頁。
11 王利明：《物權法論》，中國政法大學出版社2003年版，第211頁；梁慧星、陳華彬編著：《物權法》，法律出版社1997年版，第187－188頁。
12 德國民法典第985條規定：“所有權人可以要求占有人返還其物。”986條規定第一款前段規定：“占有人或者作為其權利來源的間接占有人對所有權人對所有權人有權占有時，占有人可以拒絕將物返還。”我國臺灣地區“民法”第767條規定：“所有人得向無權占有其物者和侵奪其物者請求返還。”
13 關于所有權人是否可以向有權占有人主張，學界有兩種不同的觀點。一種觀點認為，所有人不能向有權占有人主張所有物返還請求權。另一種觀點認為，所有人可以向有權占有人提出請求，但是，有權占有人可以提出抗辯。基于方便所有人行使權利考慮，我們采納后一種觀點。
14 謝在全：《民法物權論》（上冊），中國政法大學出版社1999年版，第940－941頁。
15 陳華彬：《物權法原理》，國家行政學院出版社1998年版，第794頁。
16 參見王澤鑒：《民法學說與判例研究》（第七冊），中國政法大學出版社1998年版，第59頁。
17 參見蘇永欽主編：《民法物權爭議問題研究》，五南圖書出版公司1999年版，第70－71頁。
18 參見謝在全：《民法物權論》（上冊），中國政法大學出版社1999年版，第63－65頁；謝哲勝：《財產法專題研究》（一），三民書局1995年版，第83－87頁；陳華彬：《物權法原理》，國家行政學院出版社1998年版，第142－145頁。
19 參見王利明：《物權法論》，中國政法大學出版社2003年版，第131頁以下；梁慧星、陳華彬編著：《物權法》，法律出版社1997年版，第90頁以下；王軼：《物權變動論》，中國人民大學出版社2001年版，第48頁以下。反對意見參見孫憲忠：《論物權法》，法律出版社2001年版，第130頁以下。
20 《中華人民共和國民法（草案）》第二編第六條前段規定：“物權的設立、變更、轉讓和消滅，除法律另有規定外，不動產應當登記，動產應當交付。”第九條第二款規定：“除法律另有規定外，國家、集體、私人的不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當登記；不經登記，不發生物權效力。”第二十五條規定：“動產所有權的轉讓以及動產質權的設立等，除法律另
有規定或者當事人另有約定的以外，自交付時發生效力。”
21 參見肖厚國：《物權變動研究》，法律出版社2002年版，第271頁。
22 肖厚國：《物權變動研究》，法律出版社2002年版，第266頁。
23 （日）我妻榮著，有泉亨修訂：《日本物權法》，五南圖書出版公司1999年版，第135頁。
24 謝在全等：《民法七十年之回顧與展望紀念論文集（三）》（物權·親屬編），中國政法大學出版社2002年版，第122頁。
25 參見（日）山田晟：《德國物權法》，弘文堂1944年版，第192－195頁。轉引自陳華彬：《物權法研究》，金橋文化出版（香港）有限公司2001年版，第270－271頁。
26 肖厚國：《物權變動研究》，法律出版社2002年版，第265頁。
27 Baur/Stürner，Lehrbuch des Sachenrechts，16.Auflage，Verlag C.H. Beck，1992，Seite 41.轉引自孫憲忠：《德國當代物權法》，法律出版社1997年版，第140頁。
28 《聯邦最高法院民事判決匯編》第46卷，第398頁。轉引自孫憲忠：《論物權法》，法律出版社2001年版，第708頁。
29 參見最高人民法院民事審判庭編：《民事審判指導與參考》（2000年第4卷），法律出版社2000年版，第5頁以下。
30 孫憲忠：“再談物權行為理論”，載《中國社會科學》，2001年第5期。
31 王軼：《物權變動論》，中國人民大學出版社2001年版，第141頁。
【房屋買賣】相關文章：
房屋買賣契約08-24
房屋買賣協議08-24
房屋買賣協議08-08
房屋買賣契約書08-06
房屋買賣定金合同07-31
房屋買賣合同07-31
房屋買賣協議合同07-31
房屋買賣居間合同04-05
房屋買賣定金合同02-17