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關于二手商品住宅買賣中戶口遷移違約問題的法律救濟
關于二手商品住宅買賣中戶口遷移違約問題的法律救濟
汪順生
在二手商品住宅買賣過程中，經常會遇到出賣人的戶口遷移問題，由于個別出賣人法律意識的淡薄和信用的缺乏，往往在商品住宅買賣交易完成后，仍不遷出戶口，使得買受人不能及時遷入戶口，影響了生活、學習和工作，并影響了房屋的再次處分權，引發矛盾。本文就二手商品住宅買賣中戶口遷移違約問題的法律救濟問題進行探討。
一、戶口遷移的合同救濟
根據上海市高級人民法院文件精神，戶口遷移問題屬于公安部門行政管轄范圍，不屬于司法審判的范疇。一旦發生出賣人不履行合同，買受人不能向法院起訴要求出賣人限時遷移戶口。這樣，勢必影響了買受人的權益。因此，為了使出賣人在房屋買賣交易完成后，及時遷移戶口，往往在合同中增加一條約束條款。即如果出賣人不在規定的時間內遷移戶口，則每延期一天，按合同總價的萬分之幾向買受人支付違約金。這樣一來，出賣人從經濟角度考慮，大都能按合同規定時間將戶口遷移，以免被追溯違約金。
二、戶口遷移違約金案件審理存在的問題
如上所述，由于買賣雙方在合同中增加了戶口遷移的違約條款，絕大多數情況下，出賣人都能自覺履行合同，按時將戶口遷移。但也有一些出賣人不按時遷移戶口，導致訴訟發生，買受人向出賣人追溯違約金。由于各個案件標的不同，違約的原因不同，使得同類案件的判決結果大相徑廷，出現了同案不同判的結果。甚至出現一次判決后，出賣人無正當理由仍不遷移戶口的情況，發生累訟的現象，既不能有效維護買受人的合法權益，也浪費了審判資源。
三、法院審判時應當正確確定違約金的金額
這類案件案情雖然簡單，但正確確定違約金的金額，對解決糾紛極為重要。有以下幾點應當把握：
1、查明出賣人違約的原因
這類案件通常在訴訟過程中，出賣人的戶口仍未遷移。有的是由于客觀原因暫時無法遷移，如出賣人在出售房屋時同時又重新購買了二手房，新購二手房原業主戶口尚未遷移，其戶口無法遷移；有的是突發重病，無法及時辦理；也有的是無理不遷。
2、合理確定違約金的計算期限
一般情況下，違約金的計算期限應當從合同規定的戶口遷移之日起算到實際遷移之日。如果確實是由于不可抗力或出售人無法抗拒的原因造成不能如期遷移戶口，則應扣除上述事件影響的期間。如判決時，出賣人尚未遷移戶口，應暫計到判決生效的支付日。
3、合理確定違約金的金額
目前，在實際中，當事人約定的違約金高低各不相同，(www.baimashangsha.com)有的約定為總房價的萬分之五，有的約定為總房價的千分之五。而有的法院在判決時，將金額大幅降低為萬分之一，有的則是隨意定一個總額，對出賣人的違約行為不能給予有效的制裁，造成案件結案，戶口仍未遷移。
筆者認為，關于違約金約定過高是否需要調低的問題，應當把握以下三點： 一是看出賣人主觀過錯的大小；二是看出賣人是否要求降低；三是看約定金額是否顯失公平。一般可以銀行同期貸款利率的一到四倍為限較為合理。對于在案件審理過程中，能立即遷移戶口者，可判下限，對于無正當理由拒不遷移者，可判上限。
總之，正確合理地審理因戶口遷移引起的追索違約金案件，應當本著著重調解的原則，盡量讓出賣人在審理案件過程中及時遷移戶口，同時給予買受人必要而合理的補償，以維護法律的公正和合同的嚴肅性。
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