試論我國物業管理制度的立法構建及完善
試論我國物業管理制度的立法構建及完善
冷 帥
引 言
房地產業是從事房地產開發、經營、管理和服務的行業。隨著社會的發展，房地產業已經成為國民經濟的一個支柱產業。在聯合國1986年修訂的《全部經濟活動產業分類》的國際標準中列入十大經濟活動的第八類，在我國現行的行業分類中列為第七類。這說明，無論在國際上還是在國內，房地產已作為一個重要的獨立的產業部門而存在。尤其在我國現階段，房地產業作為一個朝陽產業已經成為國民經濟發展的支柱之一，房地產市場也隨著我國房地產管理體制的改革的深入而逐漸完善和成熟。當然，房地產市場和諧與健康秩序的維持離不開健全的房地產法制建設。特別是在我們這樣一個幅員遼闊、地區差異大的國度，健全和完善的房地產法更是不可或缺。
物業管理在國外有100多年的歷史，在我國，從深圳開始到目前，只有20年左右的時間。在七八年前，對普通老百姓來講，住宅小區作為城市的縮影，成為集居住、服務、經濟功能為一體的小社會，而目前物業管理也已成為我國的新興行業、朝陽產業。隨著經濟的發展和人民生活水平的不斷提高，廣大群眾對物業管理的要求也會越來越高。物業管理的發展必須與人民群眾日益增長的物質文化需求相適應。實踐證明，物業業主的自治管理以及受托物業管理機構的專業管理有助于建立多層建筑和住宅小區物業所有人之間的和諧秩序。但與此同時，我國傳統的房屋管理體制和物權法律結構阻礙了市場化物業管理的推行。一個完善的物業管理法律制度將有助于規范物業管理行業，維護業主權益，推動房地產市場，促進城市社區建設。
1 物業管理制度的立法構建模式和我國立法現狀
1.1 物業管理立法的必要性
1.1.1 促進物業管理的健康發展
市場經濟下的物業管理具有重要的地位，不僅涉及物業區域維修養護、安全防范、環境衛生、綠化美化、車輛管理等多方面公共服務，而且影響市民工作生活的質量，更攸關現代化建設。物業管理因此牽涉多方面關系，包括房地產生產、流通、消費領域的眾多參與者，既有業主、開發商、物業管理企業之間平等的民事關系，也有相關政府部門對物業管理企業監督參與的行政關系。在復雜的各種關系中，通過立法能夠明確各方主體—政府、業主、物業使用人、物業管理企業、開發商的地位、作用、權利義務，使物業管理有法可依，避免糾紛的產生。
1.1.2 法律適應時代要求，與時俱進
現代城市的發展有兩個特征：第一，為緩解土地住房緊張，多層建筑的出現；第二，城市功能區域化，住宅小區等種類物業區域的出現，引起法律關系的變化。
（1） 關于相鄰關系
相鄰關系是傳統民法上的概念，指兩個或者兩個以上相互毗鄰的不動產所有人或使用人，在行使不動產的所有權或者使用權時，因相鄰各方應當給予便利和接受限制而發生的權利義務關系。
相鄰關系通常因土地、山嶺、森林、草原自然資源、宅基地的使用、排水、排污、用水等而發生。相鄰關系中的權利和義務主要表現為享有要求對方提供便利的權利，承擔為對方提供便利的義務。不動產相鄰各方 ，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理相鄰關系。《民法通則》第83條規定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結 互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。”
（2）關于建筑物區分所有權
多層建筑與物業區域的出現，產生了一種新型的不動產權利形態，即建筑物區分所有權。建筑物區分所有權是伴隨現代城市的發展而產生一項重要不動產權利，指數人區分一建筑物而各專有一部分，就專有部分享有單獨所有權；并就該建筑物及其附屬物的共同部分，按其專有部分比例共有的建筑物所有權。傳統的不動產所有權構成單一，僅僅指權利主體對不動產占有、使用、收益和處分；建筑物區分所有權則由專有部分所有權、共有部分持分權以及因共同關系所生的成員權三者復合而成。建筑物區分所有權是物權制度上的一次偉大革命。在傳統物權法中有一物一權的原則。一物一權原則，即一個物上只能有一個權利，也就是物權特定。物權特定或者一物一權，現在的法律上沒有規定理由何在：首先是一物一權反映的是早期的市場經濟不發達的狀態，即小生產經濟狀態。在那樣的經濟下，物權就是所有權。一個財產歸張三所有，張三有所有權，其它人沒有，一物一權原則是用來對抗歷史上封建社會在一個土地上有兩個所有權的封建分封制。莊園主的財產來源于國王，莊園主又把這個土地交給佃農耕種，在這個土地上，有國王的權利、莊園主的權利、佃農的權利，在過去叫一物之上多個權利，如雙重權利等等。這樣的權利不適應市場交易的要求，在房屋土地上有兩個以上所有權，這個房屋土地怎么能夠正常交易，市場交易的要求打破一物之上有雙重、多重權利的狀態，這就用一物一權原則來對抗，一物一權原則要求在一個物上只能有一個權利，這是市場交易的要求。但是隨著市場經濟的發展，對資金的需求，最后發生了抵押權制度，在一個財產之上所有權以外還有一個抵押權，一物一權原則也就不符合狀態了，但是法學家們不愿意放棄一物一權原則，他們把一物一權原則范圍縮小，稱一物一權原來講的是一個物上只能有一個所有權，所有權之外有一個抵押權，兩個抵押權都不影響，因此這個原則一直在教科書上存在。但到了二戰后，即六七十年代，各個國家的城市，特別是大城市，城市化的結果使城市聚集了大量人口，一人一幢房屋做不到，這就產生了大量的高層建筑。其結果是在一幢建筑上有很多個所有權，那么我們所說的一個建筑物上只能有一個所有權已經行不能，試看一個商品房，20層的大樓上面有100多個買房人，同時存在100多個所有權，在這種情況下怎么存在一物一權原則，這就是沒有規定一物一權原則的理由。
物業小區中的業主所有權實質就是區分所有權，而物業管理權是其中的一項權能。當前各國立法均肯定了區分所有權，甚至制定專門的區分所有權法。但如何有效維護保障業主享有的區分所有權，充分利用實現其物業管理權，協調眾多業主的權利沖突，理順業主與物業管理企業的關系，則是物業管理立法的任務。因為多層建筑以及物業小區中，人口密度集中，人際關系復雜，事關百姓安居樂業。舊有的法律框架，例如民法中的相鄰關系制度等，難以適應城市物業的迅猛發展。所以，需要針對業主之間的共同關系、業主與物業管理企業之間的契約關系進行專門立法。
1.2 物業管理的實踐模式
物業管理在實踐中主要有以下兩種操作模式：
1、委托式物業管理 即由業主通過物業管理合同委托物業公司進行管理。這種管理模式的最大優勢是，可以對整個小區實行集中統一管理，專業化程度比較高，管理效果相對要好一些。其主要弊端是：管理費用較高，很多中低收入居民承受不起。目前許多居住小區物業管理費收繳率較低，不少中低收入者反映
，買了房改房以后，交不起物業管理費。這是當前物業管理中存在的一個突出矛盾。
1、 自營式物業管理 所謂業主自營式物業管理，就是住宅小區（臺灣稱社區）的物業管理，既不由房地產開發公司負責，也不聘請社會上專門的物業管理公司負責，而是由樓房業主自己管理。
業主自營式物業管理的最大優勢是，業主基本不用花錢或者花很少的錢，也能對普通住宅樓房實行統一的物業管理，并實現政府要求達到的管理目標，即對住宅樓房及其設施設備和住宅區內的綠地、車輛實行集中統一的維修和管理，創建安全、整潔、文明、舒適的居住環境。
1.3 物業管理的立法模式
由于建筑物區分所有權是物業管理產生的前提，物業管理的立法實質上體現在區分所有權的立法當中。境外有關國家和地區物業管理法的體例主要有：
1、民法模式。此種模式以意大利和瑞士為代表。指在民法典中若干條款，，以規范物業管理中的法律關系。如《意大利新民法典》的第1117至1139條有下列規定：建筑物共同部分之范圍，共有人對共同所有物之權利，共同部分之不可侵害性；共用部分之變更，共同所有建筑物的部分設置費用之分擔，樓梯之維護與重建；天花板、地下室、地板的維護與整修；日光浴室之排他使用；建筑頂樓之建筑；建筑物全毀或者部分損毀；管理人的選任與解任，管理人之職務，管理人的代表權；關于分層住宅所有人（區分所有權人）不贊同時之提起訴訟；管理人之外圍，分層住宅所有人引起之費用；分層住宅所有人會議的權限，分層住宅所有人會議之組織的決議的效力，分層住宅所有人會議人異議；分層住宅所有人間之規約，共同所有法之準用。
2、單行法模式。此種模式以德國、日本、法國等國為代表，指專門制定建筑物區分所有權權，其中設專章或專節對物業管理進行調整。如1962年4月4日日本頒布《有關建筑物區分所有權法》的第一章第四節為“管理人”，內容包括：管理人的權限、管理人的選任與解任、管理所有委托規定的準用及區分所有權人的責任等；第五節為“規約及集會”，內容包括：規約事項、規約的設定、變更與廢止、依公證書設定規約、規約的保管及閱覽、關于集會的如今、決議事項的限制、表決權等等；第六節為“管理團體法人”。內容包括：管理團體法人之成立、名稱、管理團體法人之理事、監事、監事的代表權、管理團體法人事務的執行等等。
在英美法系，物業管理一般亦進行專門立法。例如，美國各州均有了自己的建筑物區分所有權法，從而對物業管理進行規范。而且美國統一州法全國委員會制定了《統一建筑物區分所有權法》（UNIFORM CONDOMINIUM ACT），供各州立法時進行參考。另外，我國臺灣地區的“公寓大廈管理條例”以及香港的《建筑物管理條例》也是對區分所有建筑物物業管理的單行立法。
對以上兩種立法模式比較而言，民法模式的優點在于以民事基本法形式確立了物業管理法律制度，將物業管理納入民商法的整體調整范圍，使民法典更加豐滿和完善；其缺點是無法詳盡物業管理的諸項制度，使法律的操作性削弱，而且物業管理涉及眾多的行政管理規定，無法在民法中一一體現。因此，筆者認為，進行專門物業管理立法的模式較為可取。
1.4 我國物業管理的立法進程 ：
1994年，建設部下發了《城市新建住宅小區管理辦法》，明確要求在新建小區推行物業管理制度。
1994年以來，建設部和有關部門先后制定了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》、《物業管理企業財務管理規定》等部頒規章。
1994年以來，廣東、上海、重慶、深圳等20多個省、市相繼出臺了地方物業管理條例。
2001年，國務院把制定《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)列入當年的立法計劃。
2002年10月，國務院法制辦公室授權《人民日報》、《法制日報》全文刊登《物業管理條例（草案）》，公開向社會征求意見。
2003年6月8日，國務院正式公布《物業管理條例》。
1.5我國的立法現狀(法律淵源)
1.5.1 憲法
憲法中關于住宅、城市管理、公民權利等方面的規定和原則，例如原憲法第39條 “中華人民共和國公民的住宅不受侵犯”等條文，既是公民的基本權利，也是物業管理立法的根本依據和指導思想，是物業管理法律規范的最重要組成部分。
1.5.2 法律
我國有多部法律直接或間接涉及物業管理，例如，私法方面，《民法通則》的相鄰關系制度，即將出臺的《物權法》的區分所有權制度，《合同法》的委托合同制度均是物業管理立法的基礎；公法方面，《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城市規劃法》等法律則包括一些物業管理應該遵循的強制性規范。
1.5.3 行政法規
行政法規是國務院根據憲法和法律制定和發布的地區性文件。物業管理的行政法規，例如，改革開放初期在1983年國務院頒布的《城市私有房屋管理規定》等，以及2003年頒布的《物業管理條例》。
1.5.4 地方性法規
地方法規是省、自治區、直轄市或全國人大常委會特別授權的城市的人民代表大會及其人常委會制定和發布的，實施于本地區的規范性文件。地方性法規在我國物業管理發展初期發揮了重要作用，一些物業管理先行地區 物業管理的地方性法規。目前，上海、廣東、海南、江西、深圳、珠海、寧波、青島、廈門、武漢、吉林等11個省市出臺了物業管理條例，例如，1994年《深圳經濟特區住宅物業管理條例》，1997年《上海市居住物業管理條例》，1998年《廣東省物業管理條例》等；北京、天津、重慶、山東、四川、江蘇、浙江、寧夏等十多個省市則出臺了物業管理辦法，例如《北京市居住小區物業管理辦法》
1.5.5 行政規章
行政規章是國務院主管部門、縣級以上各級人民政府依照法律規定的權限制定和頒布的規范性文件。其中以建設部的規章居多。例如1990年《城市危險房屋管理規定》、1990年《城市異產毗連房屋管理規定》、1991年《房屋接管驗收標準》、19991年《城市房屋修繕管理規定》、1992年《公有住宅出售后維修養護管理暫行辦法》、1992年《城市住宅小區竣工綜合驗收辦法》、1994年《城市新建住宅小區管理辦法》、1996年《城市小區物業管理服務收費暫行辦法》、1999年《物業管理企業資質管理試行辦法》等。
2.物業管理概述
2.1物業管理的概念、特征及類型
2.1.1物業的概念
“物業”對應的英文是“REAL ESTATE”或“REAL PROPERTY”，含義是：“財產、資產、擁有物、房地產”，在我國粵港地區作為房地產的俗稱。隨著物業管理的發展，物業已成為有確切定義的規范化術語。一般認為，“物業”指已經建成并竣工驗收投入使
用的各類房屋建筑及其所屬配套設施與場地。 一個完整的物業一般由以下四個部分構成 ：（1）建筑物本體（2）附屬設備（3）公共設施（4）建筑地塊。
2.1.2物業管理的概念、特征及類型
（1）物業管理概念
物業管理的概念有廣義和狹義之分。廣義的物業管理一般指根據業主、業主委員會或者其他組織的委托，物業管理機構對物業進行維護、修繕、管理，對物業區域內的公共秩序、交通、消防、環境、衛生、綠化等事項提供協助管理或者服務的活動。狹義的物業管理僅指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。廣義物業管理與狹義物業管理的區別主要在于物業管理機構的范圍不同。
（2）物業管理的特征
物業管理具有以下特征：
①物業管理職能的社會化。物業管理將物業區域內分散的社會服務統一起來，在不同程度或不同方式上承擔著某些社會職能，如環保、衛生、保安、消防等。物業管理的基本運作是業主按約定繳納服務費，即可享受相應服務；物業管理企業通過競爭，拓展接管物業范圍。在上述過程中，各方均獲得利益，與此同時，城市管理的社會化程度也得以提高。
②物業管理機構的專業化。隨著社會的發展，分工日趨專業。物業管理企業設置專門的管理機構、配備專業人員、運用現代科技、提供高水平的管理。而且物業管理中的相關事項可由企業再委托專業機構負責。
③物業管理過程的市場化。物業管理按照市場經濟原則運作。物業管理機企業是市場主體，而非行政主體，物業管理是一種經營行為，各物業管理企業間開展競爭，業主與物業管理企業是平等的交易關系，業主有選擇物業管理企業的自由；物業管理實行有償服務，收費標準除個別項目由政府定價或指導價外，一般由市場定價。
④物業管理形式的規范化。物業管理企業的設立、選聘，必須依照相關政策法規；物業管理的開展也必須符合相關規定，如物業接管驗收、委托合同與業主公約的簽訂、業主大會的召開等均應在法律的框架下進行。
⑤物業管理關系的契約化。物業管理企業與業主簽訂的物業管理委托合同，以及業主間訂立的業主公約等一系列契約，是物業管理開展的前提條件。委托合同是物業管理企業接管、管理物業的依據，而且也是明確物業管理的服務事項，界定物業管理企業與業主間的權利義務的依據。業主公約是全體業主的自治協議，約定業主的使用、維護制度。
（3）物業管理的類型
根據物業管理的主體，即物業業主是否委托專業的物業管理企業，是否實現物業所有權與管理權的分離，可以分為委托型物業管理和自主型物業管理。委托型物業管理，指物業業主將自己的物業委托專業管理機構進行管理。自主型物業管理，指物業業主不委托專業管理機構而由自己直接實施管理。
根據的物業管理的運作方式和目標，物業管理可以分為服務型物業管理與租賃經營型物業。服務型物業管理，指專業機構對物業的管理，實際是物業的一種售后服務，目的在于確保物業正常使用，處長物業使用壽命，方便業主生活。租賃經營型物業管理，指對物業的管理，實際是物業的經營即創造租賃條件，贏得租戶并為之服務，通過收取租金，獲得利潤。
根據物業管理的對象，物業管理可以居住物業管理、商業物業管理、特種物業管理。居住物業管理針對業主（使用者）居住的房屋及與之相配套的設備、設施。商業物業管理針對寫字樓、商場、賓館以及旅游場地設施。特種物業管理針對特定工業生產活動的各種廠房、倉庫以及醫院、圖書館等特殊物業。
2.2物業管理的興起、作用及意義
2.2.1 物業管理的興起
現代意義的物業管理作為一種不動產管理模式起源于19世紀60年代的英國。當時英國開始工業革命，伴隨工業發展，大量農村人口涌入工業城市，城市原有房屋設施滿足不了人中激增的要求，住房空前緊張。恩格斯對此作了經典的描述：“一方面，大批農村工人突然被吸引到發展為工業中心的大城市里來；另一方面，這些城市的布局已經不適合新的大工業的挑戰和與此相適應的交通。街道在加寬，新的街道在開辟，鐵路鋪到市里，正當工人成群涌入城市的時候，突然出現了工人以從為主顧的小商人和手工業者的住宅缺乏現象。” 由此在城市中出現了大量條件簡陋、環境惡劣的工人用房。與之相伴隨的是租金拖欠和房屋破壞。19世紀80年代，英國一位叫Octavia Hill的女士率先制定了租戶行為管理辦法，開創了物業管理的先河。19世紀90年代，隨著科技和建筑技術不斷進步，美國等西方國家經濟迅速發展安有電梯的高層建筑出現。因為這類建設附屬設備較多，結構復雜，多為多個業主共有，其日常維修、管理工作量大、技術性強，于是開始出現了專業的物業管理機構。之后，美國人霍爾特（John Welt）于1908年在芝加哥創立了世界上第一個物業管理行業組織“芝加哥建筑物管理人員組織”（CBMO－Chicago Building Managers Organization），幾年之后美國成立了一個全國性的組織“建筑物業主組織（BOO-Building Owners Organization）,并在此基礎上組建了”建筑物業主與管理人員協會（BOMA-Building Owners and Managers Association）。后來類似的組織也出現在加拿大、英國、日本等國，BOMA亦即更名為“國際建筑物業主與管理人員協會（BOMAI－Building Owners and Managers Association International），該協會在1922年起發行出版物，并從1924年出版名為<<經驗交流報告〉〉的年刊。
由此可見，物業管理興起流行于國際，成為現代化城市的朝陽產業，具有兩方面因素：其一，城市化的發展，多層建筑與居住小區的出現使物業管理成為必要；其二，社會分工，所有權與管理權的分離加速物業管理的發展。
2.2.2 物業管理的作用及意義
(1) 物業管理的作用
①配合城鎮住房制度改革
我國城鎮住房制度改革的目標是，按照社會主義市場經濟的要求，實現住房商品化，由此將形成住房產權多元化和管理社會化的新格局。這種新格局要求改革計劃經濟體制下的，建立適應市場經濟的房屋管理制度，以新型的不動產管理模式取代行政性房屋管理模式。所以，市場化、專業化的現代物業管理是住房制度改革的一項重要內容和配套工程。
②提高房地產經營活動效益
市場經濟的原理之一是：消費市場決定流通市場和生產市場。房地產活動由投資開發、流通營銷和消費
使用三個環節組成。物業管理作為房地產活動的最終環節――消費環節，對前級環節有強烈反彈和刺激作用。物業管理不僅使物業管理保值增值，更是消費者購置物業的重要因素，有提高房地產經營效益，完善房地產市場的功能。
③促進城市管理工作
城市管理是現代政府的重要職責。物業小區是城市的縮影、城市的細胞，物業的容貌構成城市的整體形象，物業管理是城市管理工作系統的一個組成部分。物業管理企業開展的受托服務工作是政府市政管理工作的延伸補充，例如物業區域的環保、衛生、治安、交通等服務管理事項，實質上是政府市政管理在物業產權私有化的基礎上實現“私營化”。 因此，物業管理的成效影響一個城市的市政形象。
④提升業主生活質量
隨著經濟的發展，人們對住宅面積數量的關注逐漸轉向對居住環境質量的強調。物業管理不僅充分發揮維修養護物業，發揮物業最大功能，而且以物為媒，以人為本，物業管理與社區建設相得益彰，為業主創造安全、舒適、文明、和諧的生活工作環境。如此，群眾安居樂業，社區安定團結。
⑤增加勞動就業、繁榮第三產業
物業管理作為服務行業，可以吸納種類勞動力，提供就業機會，同時物業管理帶動裝飾維修業，家政服務業、園林綠化業等相關待業的發展，從而將有效推動第三產業及國民經濟的發展。
專業物業管理與傳統房屋管理相比較具有明顯的優勢：
專業物業管理與傳統房屋管理比較
傳統房屋管理 專業物業管理
管理模式 計劃經濟模式 市場經濟模式
² 物業產權 國家財產，產權單一 業主所有，產權多元
業主地位 被動管理 自治管理
管理單位 政府房管部門—行政主體 物業管理企業—市場主體
管理行為 準政府行為 經營行為
管理關系 行政性關系 民事委托關系
² 管理內容 修房為主，單一 管理、服務、經營
² 管理方式 分散政府部門管理 社會化專業化管理
管理費用 低租金，財政補貼 服務收費
² 管理效果 房屋破損嚴重 物業保值升值
（2）加強物業管理，切實保護公民合法私有財產
與物業相關的最密切的法律概念是“物權”。我國目前正在緊鑼密鼓的制定《物權法》。這也體現了國家對公民合法的私有財產權的保護。物權最大的特點就是排除他人干涉，其效力足以抗拒國家，排除非法干涉。如警察進民居搜查，必須出示搜查證，否則違法。在西方法律觀念中，私人居所國王亦不得非法進入。在我們國家，由于過去幾千年的傳統，“普天之下莫非王土”，以致我們現在國家侵犯人民的財產權現象十分嚴重。
2004年3月14日第十屆全國人民代表大會第二次會議通過日憲法修正案第二十二條指出：憲法第十三條“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權。”“國家依照法律規定保護公民的私有財產的繼承權。”修改為“公民的合法的私有財產不受侵犯。”“國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。”“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。”
筆者認為，對公民合法私有財產的最大保護是保障公民實現其財產的利益最大化。我國改革開放以來，隨著經濟發展和人民生活水平提高，公民擁有的私人財產普遍有了不同程度的增加，特別是越來越多的公民有了私人生產和生活資料，群眾對用法律保護自己的財產有了更加迫切的要求。為了保護公民最重要的私有財產之一—房產，就必須加強物業管理的法治化。物業管理法律關系最主要依據建筑物區分所有權制度產生，建筑物區分所有權是現代物權的一項重要內容，加強物業管理體現了對物權的保護，完善的物業管理才能在最大程度上實現物業的使用價值，才能使公民的利益最大化。物業管理涵概了物業區域的治安、供水、供氣、衛生以及公用設施的維護，與公民的日常生活息息相關。在這一領域的非法治化將導致行政權力的膨脹甚至濫用，導致私權利的不必要沖突，導致日常生活秩序的混亂，給公民實現利用其最主要的財產—房產的目的設置障礙。完善的物業管理法律制度不但會排除他人對所有權人支配財產的非法干涉，還會給人們帶來優美舒適的生活環境、和諧的人際關系以及讓人羨慕的工作效率，真正實現物業的價值。
2.3 物業管理法律關系的主體、客體及內容
2.3.1 物業管理法律關系的主體
物業管理法律關系的主體是指在物業管理活動中以自己的名義，依法享有權利和承擔義務的個人、法人及其他組織。物業管理法律關系的主體主要包括：發展商、業主、業主大會和業主委員會、物業管理公司、物業使用人、行政管理機關及其他相關機構。這些主體可分為三大類：民事主體、行政機關和自律組織。
（1）民事主體，包括：業主、業主大會和業主委員會，發展商，物業管理公司，物業使用人及其他相關機構。
① 業主
業主是物業所有權人，按其擁有的物業所有權狀況，又可分為獨立所有權人和區分 所有權人。 由于購買了物業，購房人成了物業的產權所有人，合法地擁有所購物業。現代物業區域各業主的權利形態一般是區分所有權。而且，各業主之間共同關系之復雜已超出了傳統民法的相鄰關系，于是全體業主通過召開業主大會、選舉業主委員會來實施自治管理。
② 開發商
開發商是物業管理中十分重要的一員。開發商又稱為發展商，即房地產開發企業，依據《城市房地產管理法》第29條規定，房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。
最初，物業是由開發商開發、建造并能通過房地產交易轉移給業主的。在一定程度上說，開發商是物業的創造者，原始取得物業的所有權。在物業銷售之前，開發商是物業的第一業主。開發商將物業建成，并經政府有關部門綜合驗收合格后，經過房產交易將產權轉移給新的房屋產權所有人。這里的法律關系的變化是開發商由原來擁有土地使用權和房屋所有權到轉移給了新的產權所有人。但是，根據《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，開發商須在法定期限內對其銷售的商品住宅及其他住宅和非住宅的商品房屋承擔保修責任。在保修范圍內涉及物業管理的責任最終由開發商承擔。
另外，開發商作為第一業主，物業開始出售后的一段時期內仍持有較多所有權比例，因此有第一次選擇物業管理企業的優先權與便利。開發商常直接以自己作為委托方，簽訂前期物業管理合同，并作為住宅等物
業出售合同的附件。開發商應當與物業管理公司簽訂臨時委托管理合同，合同期限一般訂為一年。因為業主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業管理公司。
③ 物業管理企業
物業管理企業根據物業管理合同接受業主或者業主委員會的委托，依照法律合同約定，對物業進行專業化管理，是物業管理法律關系的重要主體。物業管理企業一般須經工商行政管理部門的核準登記以及分發營業執照，而且物業管理企業上房地產管理部門進行資質管理。根據《物業管理企業資質管理試行辦法》規定：物業管理企業資質等級分為三級，一級資質物業管理企業注冊資本人民幣500萬元以上，物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人；二級資質物業管理企業注冊資本人民幣300萬元以上，相關管理人員和技術人員不少于20人；三級資質物業管理企業注冊資本人民幣50萬元以上，相關管理人員和技術人員不少于5人。新設立的物業管理企業，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。
一級資質物業管理企業可以承接各種物業管理項目。二級資質物業管理企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。三級資質物業管理企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。
④ 物業使用人
物業使用人又稱非業主使用人，是指物業的承租人和其他實際使用物業的人。物業使用人未與開發商、物業管理企業有直接關系，不是物業銷售合同的當事人，也不是物業管理合同的委托方；物業使用人不是物業區域的區分所有權人，不具有成員權，一般不參加業主大會與業主委員會。但物業使用人卻是現代物業區域的重要成員，無論是居住或非居住型物業，業主常將物業出租以獲收益，另外還有其他多種合法占有作用物業但不擁有所有權的情形。為了能約束物業使用人的行為，保障物業使用人的權益，各國物業管理立法中均明確肯定物業使用人的獨立地位。物業使用人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業管理公司簽訂管理公約。所以物業使用人的權利義務不僅源自其與業主間租賃等合同的約定，而且也出自法律法規以及業主公約的規定。
⑤ 其他相關機構
物業管理企業依據委托管理合同在物業區內開展管理工作，需要和其他管理工作有關的公司發生聯系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環衛機構，建筑維修部門等。管理公司要與他們簽訂有關新的委托合同，由他們就物業內新的業務提供服務。這里產生的直接法律關系是管理企業與這些公司簽約，但其結果卻直接影響業主，所以重大的協議、合同、管理公司應請管委會審議。
（2）行政管理機關
市場經濟中的物業管理活動一般通過業主、物業管理企業平等主體間的合同約定開展。但物業管理涉及百姓日常生活、城市正常秩序，政府行政機關如公安、消防、環保機關等基于行政職權均介入物業管理活動，對各方的行為進行指導監督。在我國，房地產主管部門還直接負責對公房的物業管理。《城市新建住宅小區管理辦法》第3條對物業管理中相關行政機構規定：房地產行政主管部門負責小區管理的歸口管理工作；市級綠化、衛生、交通、治安、供水、供氣等行政主管部門和住宅小區所在人民政府按職責分工，負責小區管理中的有關工作的監督指導。目前各地房地產行政管理部門一般設有物業管理辦公室，負責本行政區域內的物業管理工作。
2.3.2 物業管理法律關系的客體
法律關系的客體，指法律關系主體權利義務共同指向的對象，包括物、行為和非物質財富。在物業管理法律關系中，“物”指物業，即建筑物本體、附屬設備、公共設施及相關場地。“行為”指物業管理中各方主體，業主、開發商、物業管理企業以及政府主管部門的活動。“非物質財富”即智力活動成果，包括精神文化財富，如物業小區的榮譽稱號、規劃設計等。
2.3.3物業管理法律關系的內容
法律關系的內容即主體享有的權利和承擔的義務，法律關系的實質即主體的權利和義務關系。現行的<<物業管理條例>>僅調整委托型物業管理中的法律關系，因此，在此也僅主要闡述物業管理法律關系中業主及物業管理企業的權利義務。
（1）業主的權利義務
業主在物業管理活動中，享有下列權利：①按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；②提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；③提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；④參加業主大會會議，行使投票權；⑤選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；⑥監督業主委員會的工作；⑦監督物業管理企業履行物業服務合同；⑧對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；⑨監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；⑩法律、法規規定的其他權利。
業主在物業管理活動中，履行下列義務：①遵守業主公約、業主大會議事規則；②遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；③執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；④按照國家有關規定交納專項維修資金；⑤按時交納物業服務費用；⑥法律、法規規定的其他義務。
（2）物業管理企業的權利義務
物業管理企業是物業管理合同的受托方，物業管理企業享有的權利主要是由業主在合同中授予以及法律明確規定的物業管理權。
物業管理企業的權利主要包括：①根據有關規定，結合實際情況，制定小區管理辦法，并報房地產行政主管部門備案；②依照物業管理辦法和物業管理合同對住宅小區實施管理；③依照物業管理合同和有關規定收取管理費；④制止違反規章制度的行為；⑤有權選聘專業機構，承擔專業管理業務；⑥有權要求業主委員會協助管理；⑦可以實行多種經營，以其收益補充小區管理經費。
物業管理企業的義務主要包括：①履行物業管理合同，依法經營；②接受業主委員會和住宅小區居民的監督；③重大管理措施應當提交業主委員會審議批準；④接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。
除此之外，筆者認為在<<物業管理條例>>中還應進一步規定開發商、物業使用人以及其他機構的權利義務，使其調整的范圍更加全面。
3 物業管理制度立法構建中的幾個重點問題
3.1 物業管理體制
雖然我國早在20世紀20年代的上海就出現了專業物業管理的萌芽，但是由于1949年新中國成立以后，為了社會主義建設的需要，城市土地收歸國有，房產大部分轉為公有制，住宅基本由政府投資建設，并作為福利分配；房地產管理由政府機構負責，行使所有者和管理者雙重權利。這種傳統體制的特征是：分配福利性、管理行政性、產權屬國家、使用歸個人、以租養房、租金低廉。這樣，房地產這一生產生活要素不作為商品進入流通，其經營活動亦停止，物業管理相應也隨著房地產市場的沉寂而處于休眠狀態。在這種體制下，城市種類房屋及設備的管理維護基本實行政府和單位大包大攬的
模式，個人不承擔房屋及設備的維修養護責任。由于這種模式的管理維護少了經費，缺活力，無監督，造成房屋及設備一年新、兩年舊、三年破，人民的居住、工作環境較差。而物業管理市場體制的優勢在于按市場經濟規律動作，權責分明，誰受益，誰出錢，誰監督。管理服務作為一種商品市場流通，產權人的利益得到體現和保護，人民的工作、生活環境得到保持和提高。所以，實現“社會化、市場化、專業化”的物業管理體制，是物業管理立法的首要任務。因此，《城市新建住宅小區管理辦法》規定，凡用于出售的新建物業，應當實行物業管理；按照住房制度改革政策出售的公有住房及其伴隨物業，應當創造條件，逐步實行物業管理。
改革開放后，尤其是進入20世紀90年代，各地的物業管理事業如雨后春筍般蓬勃發展，到1998年底，北京、上海、廣東、江蘇、山東、遼寧等省市物業管理的覆蓋面已達50%，深圳市則90%。
筆者認為，結合目前中國人均收入不高的國情，高昂的物業管理費用并非各家各戶都能承受，應對現行的物業管理體制進行改革，由單一的委托物業公司管理模式改為委托物業管理公司管理與業主自營式管理并用的兩種模式。成立物業管理指導辦公室，對自管式物業管理進行指導，提供人員培訓、檢查，對業主投訴率進行監控。建立實行物業公司管理與業主自營式管理兩種模式并用的物業管理新體制。建議建立一種業主自營式管理與委托專業物業管理公司管理兩種管理機制并存，行業自律管理協會與行政監督相配套的具有中國特色的物業管理體制。沒有必要，也不現實一味追求全部由物業管理公司來進行物業管理的一刀切模式。
業主自營式物業管理最大的特點是，可以從出租的房屋中收取管理費，所收的管理費在支付了人員費、設備費、公產運作費、衛生費，以及其他費用（如6年一度的樓面清洗費等）公共開支以后，一般還有節余，無需再向住戶收取費用，從而減輕了業主的經濟負擔，也避免了不少我們常見的糾紛，保障了社區生活的安定和有序
整個社區的建筑物分為兩部分：一部分是私產（即居民的套房），由業主自己負責；另一部分是公產，包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物。公共社區全體成員所有，由他們自己管理，即所謂業主自營式物業管理。他們自己選出一個比較精干的管理委員會，全權負責本管理純屬義務，沒有任何報酬。委員一般任期一年，每月開會一次，討論決定社區物業管理的重大問題。
臺灣地區普遍實行這一模式。臺灣的物業管理隊伍非常精干，專職人員只有兩位，一位是干事，另一位是守門員兼監控員（他們的房間有對公產部分進行監控的先進電子設備；并且24小時錄像，保留2周），另外有少量的臨時工，如保潔員、修班工等，由干事根據需要聘請，他們的工資、資金等從出租房屋收取的管理費中支出。工作人員盡職、敬業，加上文明程度較高、設備先進、通訊發達，所以其物業管理成本不算高，水平和效率卻很高。
3.2 物業管理監督機制
監督機制包括三個方面：一是政府部門（對建設單位、物業管理企業、業主及使用人）的依法監督管理；二是消費者即業主對物業管理服務進行合法監督，具體的形式是全體業主召開業主大會，選舉產生業主委員會，代表全體業主決策有關物業管理事項和監督物業管理企業的管理服務活動。業主委員會的組建和運作應當體現以下原則：（1）物業管理的委托權及監督權是公民財產權利的重要內容，應當從法律上予以體現和保障。（2）業主委員會是群眾性民事權利組織，不注冊為社團法人，不獨立承擔民事責任，其民事責任由全體業主共同承擔。國外及香港的物業管理立法也體現了這一原則。但賦予其一定的民事權利，如簽訂合同的權利、參加訴訟的權利。（3）業主委員會與物業管理企業之間是平等的民事關系，雙方依據法律法規政策和物業管理合同進行活動。（4）業主委員會不得從事具體的經營管理活動，其成員工作一般屬義務性質。筆者認為，也可以參照業主委托參加業主大會的方式，將業主委員會的工作委托給物業管理企業以外的物業管理顧問公司。（5）政府應當加強對業主委員會的監督指導。因此，《條例》對業主委員會的產生方式、性質、職責、登記管理等作了明確規定。三是物業管理行業自律組織或行業協會對物業管理企業的監管。該組織的目標包括：（1）提高業內管理水平。（2）制定自律規定及監管會員。（3）維護物業管理企業及業主的合法權益。（4）鼓勵物業管理企業彼此合作，提高服務水平。（5）向政府提供專業意見及方便公眾人士咨詢。目前中國的物業管理自律還處于起步階段，造成了我國物業管理發展的畸形。筆者強烈建議，由房地產行政管理部門牽頭，盡快建立體制上類似于消協的建筑物業主與管理人員協會，實施行業自律。之后，對于物業管理企業的投訴可以由協會受理，維護業主合法權益，并由該協會對物業管理從業人員進行培訓審查。在物業管理領域實現政府職能由微觀管理向宏觀調控的轉變。
3.3 物業管理市場機制
競爭是市場經濟的基本特征，物業管理行業必須通過競爭機制提高管理服務質量。在初期的物業管理中，許多城市對物業項目實行誰開發誰管理，由建設單位指定物業管理企業，形成管理終身制。這種市場壟斷行為，既剝奪了業主和使用人選擇管理服務者的權利，也不利于管理服務水平的提高和行業的健康發展。實踐中，很多物業管理企業是開發商的子公司，在開發商完成了項目開發后就把該項目的前期物業管理交給了物業管理企業。在這種情況下，如果業主發現購買的物業有問題，就會把責任推到物業管理企業的身上，并以此為理由拒交物業管理費，在一定程度上造成了物業管理企業經營困難、效益差。但是，考慮到目前各地和實際情況千差萬別，多數城市的房屋管理體制還沒有完全轉換，物業管理服務收費水平較低，多數物業管理企業效益較差，物業管理建設單位的經費補貼等情況，《條例》規定，物業管理行業應當建立市場競爭機制，提倡開展在相應資質的基礎上進行物業管理項目的招標投標活動。
3.4 物業管理企業與有關部門的職責范圍
物業管理企業與公安部門、交通管理部門、環衛部門、園林部門、公用事業單位（水、電、氣）、街道、居委會等之間的職責范圍問題，一直是物業管理的難題。這個問題是由于早期的城市管理體制和法律界限不明確所造成的。物業管理有兩個特征：一是社會化、市場化、專業化，向業主 和使用人提供有償服務；二是物業管理是企業行為，與政府職能是兩個不同的范疇。《條例》明確了物業管理服務的內容和范圍，規定物業管理企業應當承擔法律規定和合同約定的義務，并且，界定了物業管理企業與政府有關部門公用事業單位的職責范圍。
有這樣一個案例：張先生夫婦是居住在A花園的業主，A花園的物業管理由B物業公司負責。某日凌晨3點左右，張先生夫婦被室內的響動驚醒，起床并打開臥室的門，發現有一滿嘴酒氣的陌生人已走到客廳和臥室的過道處，當時便質問：“為什么闖入住宅？”此人自稱是物業公司聘用的保安員，并聲稱在檢查時發現張家房門沒關，認為室內無人，就進來檢查情況。張先生講熄燈前已經鎖上門，而且質問來人“既是保安為什么不著裝？”來人無言以對。于是，張先生找來物業值班經理，這位經理講可能是誤會。第二天，張先
生就到物業管理公司投訴，但物業管理處只是在口頭上表示歉意，當張先生要求物業公司解釋這保安入室的原因時，物業公司只說已經開除了這名保安，但拒絕給予明確答復。張先生則堅持要求物業管理公司方面就保安入室的解釋、物業管理公司的調解結果和開除保安的原因等問題給予答復。當天下午，張先生就接到騷擾電話，此后 多次在深夜接到騷擾電話。于是，張先生夫婦把物業公司告上法庭，要求賠償精神損失。物業公司辨稱：保安員是在深夜值班時發現張先生家的房門虛開，經按鈴房內無反應的可疑情況下，始進入房內進行檢查，完全是在履行職責，對張先生夫婦的安全負責。根據物業公司了解的情況及相關物業管理制度，保安當時不可能掌握張先生家的鑰匙，而張先生沒有任何物品丟失、門鎖及其他損壞后果，因此保安入室沒有任何過錯，不構成侵權。另外，<>規定，保安員在社區內作24小時巡邏，如遇緊急情況，應按登記的電告號碼聯系有關住戶并立即通知公安、消防等部門，如無法聯系有關住戶時，即邀請公安人員或消防人員見證，由管理公司人員開啟正門，進入單元審查事故情況，并做適當處理。
在該案中，張先生夫婦身為業主與物業公司之間形成了物業管理合同關系。B物業公司有義務保護張先生夫婦的安全，在發現張先生家房門有不正常情況時可以而且應該采取措施；如果發生盜竊、搶劫等刑事犯罪行為，保安人員應及時向公安機關報案。保安人員徑直進入張先生家的行為不符合<>，也超越了其應有的權限，侵犯了張先生夫婦“公民住宅不受侵犯”的權利。并且因為B物業公司的保安員在深夜入室，給熟睡中的張先生夫婦帶來一定精神恐懼，所以應給予適當的精神撫慰。法院最終判決B物業公司除向張先生夫婦口頭道歉外，還應一次性向張先生夫婦賠償精神撫慰金各1500元。由此可見，保護業主的安全，維護業主的利益是物業管理公司的職責，但在履行職責時應注意采取適當合理的方式，如果措施不當侵害了業主的權利，應承擔相應的法律責任。物業管理公司及其工作人員在進行物業管理操作過程中必須嚴格遵守法定或約定的權限和程序，分清與職能部門之間的權力界限。
3.5 物業管理服務費和維修基金
目前，我國多數城市居民收入及消費水平相對較低，對中低收入階層居住的普通住宅的物業管理服務收費不可能完全實行市場價。《條例》規定，普通居民住宅的物業管理服務價格可以實行政府定價或政府指導價。物業管理服務是一種特殊商品，其特點一是公共消費，二是消費和生產存在于同一過程，每個業主均應交納所享受的服務相應的物業管理服務費用。因此，《條例》除規定了物業管理服務價格的定價原則和構成外，還規定了物業管理服務費用的交納和監督管理方式。
物業共用部位共用設備設施大中修和更新改造費用金額較大，一旦發生時，難以及時籌集。為了保證物業的正常使用，保障全體業主的利益，借鑒我國香港和國外關于維修基金制度，并吸取過去的經驗教訓，為此，《條例》應規定，一個物業管理區域內有兩個及兩個以上物業產權人的，應當建立物業共用部位共用設備維修基金制度。
3.6 物業的維護和使用
過去，由于物業維護責任不明確，維護不到位，以及業主和使用人自我約束意識較差，所以許多物業過早破損，所以《條例》第五章對業主及使用人在物業管理區域內使用物業的行為及其法律責任作了具體規定。現時在一定程度上也以物業管理企業的管理權限進行了約束。
3.7 建設單位的義務
為了創造開展物業管理工作的必備條件，加強物業的建設與管理的銜接，保障購房人享受物業管理消費的權益，《條例》第29、30、31條規定，在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（2）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；（3）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（4）物業管理所必需的其他資料。建設單位應當提供物業管理服務用房，并在物業銷售（預售）前，選出物業管理企業承擔物業管理服務。在業主入住之后，建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
4 我國物業管理制度的立法完善
4.1 大量糾紛得不到解決 物業管理是否需要中央立法
關于這個問題，目前至少有以下三種觀點 ：第一種觀點認為，當前出現物業管理問題的原因十分復雜，涉及觀念、機構、體制、市場、法制和監管等諸多方面。特別是法治建設嚴重滯后于物業管理行業的發展，致使物業管理市場不規范，物業管理活動中各方面主體的權利、義務不清，合法權益得不到保護，政府的監督管理缺乏法律依據，大量矛盾糾紛得不到解決。主要表現在：物業管理的體制問題；物業管理服務價格問題；物業管理相關主體之間的法律責任問題；物業管理企業經營活動不規范問題。已經出臺的法規政策層次不高，沒有涵蓋物業管理的全部內容，整體性、連續性、實踐性較差，可操作性不強，立法部門應盡快建立和完善物業管理法律法規體系，并將《物業管理條例》上升為法律，將行政管理處罰的權限上升為司法行政的權限。第二種觀點認為，應以法規的形式對物業管理在體制、收費等原則性問題做一個統一的規范，但不宜太具體。因為各地房地產及物業管理狀況差異較大，有立法權的省區市可以根據實際情況對國務院的法規進行細化，可出臺具體的細則或實施辦法。第三種觀點認為，中央沒有必要對物業管理問題進行立法，可由地方立法后交給行業協會管理。
筆者認為，三種觀點各有一定道理，但是也存在一定的漏洞。第一種觀點提出的問題在《物業管理條例》出臺以后已經在一定程度上得到緩解，由于《物業管理條例》的效果還沒有完全表現出來，所以目前并不應急于將《物業管理條例》上升為法律。第二種觀點比較可行，也具有可操作性，但是不夠全面。尤其是容易出現中央與地方、地區與地區之間立法的沖突的問題。第三種觀點提出建立行業協會進行管理具有創造性、新穎性。但是對物業管理進行立法的問題已經有很多學者進行過探討，并認為立法是必要的 。
4.2 我國未來物業管理立法的發展方向
鑒于此，筆者提出以下觀點：第一，加強《物業管理條例》的貫徹落實；第二，各個具有立法權的省市可以結合本地區實際、因地制宜，制定相應的具體的細則或實施辦法。對于中央與地方立法沖突問題，堅持根據法律的效力層級理論，在《條例》生效之后，各地方的地方性法規繼續有效，但是這些法規中與《條例》相沖突的條款無效，應以《條例》中的規定為準；第三，在合適的時候，對《城市房地產管理法》進行修改，加入物業管理一章，專門調整物業管理中各種法律關系。同時經過對實踐操作中遇到的問題進行總結，結合相關實踐經驗、國外先進經驗和我國具體國情，對《物業管理條例》進行修改、完善，使之更加具體，可操作性更強。第四，盡快完善物業管理行業協會體制，實行行業自律管理。
目前我們能做的就是為物業管理行業的全面法治化打好基礎。在經過一段時間的實踐摸索之后對條例進行細化完善，查漏補缺。物業管
理的法治化任重而道遠。
5 結 語
我國的物業管理行業目前還存在巨大的潛力可以挖掘：以北京市為例：居住小區數量逐年增多，住宅面積增長迅速，到1998年底全市已建成的居住小區有828個，建筑面積共7763萬平方米。其中，住宅面積7742萬平方米，占全市住宅總面積（15794萬平方米）的49％，住宅區居民807671戶（約240多萬人），占全市居民總戶數（259萬戶）的
32.1％。隨著時代的發展，現代化小區的數量還將呈上升趨勢，同時公房制度改革也是一支催化劑。另外，商用物業以及學校、機關、工廠等特種物業的待管理范圍也不斷擴大。無疑，隨著物業管理法律制度的完善，我國的物業管理行業將會步入一個健康、持續、快速發展的新時期。
音樂是流動的建筑，建筑是凝固的音樂。物業管理法律制度就是現代建筑這場交響樂的最精彩的一篇樂譜。隨著物業管理法律制度的深化和完善，必將演奏出一篇現代建筑美妙、精彩的雄渾樂章！
謝 辭
本文在寫作過程中得到了耿焰老師、馮毅法官、王明紅法官、劉昌華律師的細心指導和幫助，以及青島市物業管理辦公室、青島市天泰物業管理有限公司的大力協助。在此表示誠摯的謝意。由于這篇論文是在實習期間完成的，所以時間和精力都是有限的。之所以能按時、保質保量的完成，很大程度上應該歸功于我的父母，冷如平先生和劉玉美女士在生活上的照顧和在精神上的鼓勵，在此我向他們表示衷心的感謝。另外我還要感謝我尊敬的老師，我親愛的同學和朋友對我的支持、鼓勵和幫助。
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