物業工程管理制度
在快速變化和不斷變革的今天，接觸到制度的地方越來越多，制度對社會經濟、科學技術、文化教育事業的發展，對社會公共秩序的維護，有著十分重要的作用。到底應如何擬定制度呢？以下是小編精心整理的物業工程管理制度，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
物業工程管理制度1
一、值班管理制度
1、值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經批準擅自脫離崗位者，作違反勞動紀律處理;造成損失的，追究其經濟責任。
2、值班員工必須集中精力，保持警覺，認真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關的事情。
3、值班員工必須服從調度主管的安排，聽從調配，執行組長的工作指令。
4、值班員工必須嚴格執行巡檢制度;做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發現隱患，迅速排除故障，保證設備安全運行。
5、值班員工外出作業必須隨身攜帶對講機，保持聯系。
6、值班員工必須掌握并正確實施應急處理方案。遇突發性事件，應保持冷靜，果斷處理。
7、值班員工必須做好事故現場的保護工作，收集有關數據和原始記錄，等候上級到場處理。
8、值班人員必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真如實填寫。
二、運行記錄管理制度
1、巡視值班記錄表每班記錄一次，電氣設備運行記錄、每半天記錄一次，設備運行記錄表(空調系統)每班記錄一次，由相關專業的管理員檢查后每月月底將表格匯總交調度主管存檔。
2、設備維修保養記錄由維修人員填好后交班組長，相關專業的管理員審查后簽名，每月月底將記錄表格匯總交調度主管存檔。
3、巡查簽到表每日均由當值員工巡查設備后簽名，由相關專業的管理員抽查監督，月底匯總后交調度主管存檔。
4、巡視值班記錄表每日由當值員工填寫，每周部門經理簽名后交調度主管。
5、值班表每月月底由維修班填寫，物管部經理審閱后交調度主管。
6、設備檢查必須認真、仔細，記錄須填寫認真、字跡清晰。
7、所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。
三、工程檔案管理制度
1、工程設備檔案資料由調度主管。調度主管者應嚴守公司檔案管理制度和保密守則。
2、各類檔案應按系統分類:強、弱電;給排水;暖通、空調;消防報警;房屋結構;等系統資料由調度主管存放于檔案盒內并貼上標簽。
3、編制檔案目錄，內容應與檔案盒外標簽一致。
4、外單位交來圖紙由調度主管統一簽收，并將有關圖紙交各相關專業核對實物，如圖紙無誤則由調度主管按系統歸檔;圖紙有誤，則由調度主管聯系交圖單位更正。
5、檔案及圖紙是工程維修保養的重要依據，應妥善保存。
6、借閱檔案須經相應調度主管以上人員批準，調度主管登記并指定歸還日期，由調度主管按期追還，需續借的要重新登記。
四、設備設施管理制度
設施設備巡檢規定
為保證設備正常運行，及時發現并消除故障隱患，設施設備組必須對所轄設備進行日常巡檢。
1、巡視值班人員必須按本系統規定的時間和項目巡視檢查管轄下的設備。
2、巡視值班人員外出巡檢，必須隨時與部門保持聯系。
3、巡視值班人員每次巡檢均須在相應的巡查記錄上依順序做好巡查情況和結果記錄。
4、巡視值班人員應根據當班設備的具體運行情況，對'手動'運行的設備和有異常苗頭、運行不穩定的設備加強巡檢和監控。
5、發現設備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發現設備運行狀態指示燈有損壞，發現安全保護元件有變化，均應即時通知維修人員調整或更換，保證設備的監控元件在完好狀態下運行。
6、發現有不正常的噪音、壓力、振動、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報告維修人員，并采取適當的防護措施，防止事故的發生或擴大。
7、相關專業人員每周一次對巡查情況和結果進行抽查，發現問題追查原因，如屬人為應追究當事人責任。
五、設備管理制度
1、設備的維修保養分月度、季度、半年、年度，由相關專業人員按維修保養項目、內容、達標參數制訂保養計劃，交各班組實施。
2、各班組每次完成常規保養后，責任人和班組長填寫保養記錄并存檔。
3、設備的`維修分小修、中修、大修三種，由相關專業的人員根據設備的性能等規劃編制維修方案，交班組執行。
4、如檢修保養中發現有可能導致嚴重故障的缺陷事項，必須立即填入維修保養記錄表，上報調度主管實施整改。
5、每次檢修保養后必須填寫相應的表格，調度主管負責監督執行。
六、機房管理制度
物管部轄下的設備機房有:開閉所變配電房、弱電機房、電梯機房、熱交換機房、水泵房、空調機房等;它們都是生產重地，為規范各機房的管理，特制定本規定。
1、機房門口醒目位置懸掛機房名稱，并張貼'機房重地，謝絕來訪'或'生產重地，請勿進入'的告示牌。
2、凡易燃易爆的設備場站，高電壓、高溫等設備場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規范的警示牌。
3、各系統的設備必須在顯眼位置張貼有統一規格的標識。
4、各系統按有利工作和安全原則在相應的設備管道閥門和電器開關上掛貼表明用途和狀態的告示牌。
5、機房鑰匙是專用鑰匙，任何員工不得隨意配制機房鑰匙。
6、未經部門領導批準，外來人員(包括參觀學習和施工等)禁止進入機房;經批準進入機房的外來人員必須遵守機房有關規定，服從機房工作人員的安排指導。
7、供電局突然到場檢查或抽查相應的機房如開閉所、變配電房等，當值人員在查驗證件核實身份后，應熱情接待，主動配合，并應立即通知調度主管或部門領導。
8、保持機房的安靜、嚴肅、整潔，嚴禁在機房內聚會、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。
9、嚴禁攜帶火種進入易燃易爆的設備場站和電子類設備機房，嚴禁在機房內吸煙。未經書面批準并落實安全措施，不得在機房內進行動火類作業。
10、機房的內線和外線電話，均為值班專用電話，應時刻保持待機狀態，嚴禁打私人電話或長時間占用電話。
11、各機房工作員工必須按要求如實認真填寫各種表格，主要設備的參數記錄必須齊全，工作記錄應清晰明了。
七、設備機房防火制度
1、不得在機房內吸煙。
2、維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。機房內不得存放易燃物品。
3、需要動火作業時，由相關專業人員填寫機房動火作業申請表，工程部經理簽名同意后方能施工。施工前應清除動火現場的易燃物品，準備好滅火器;施工后認真檢查，確認無火種后方能離開。
4、部門人員在當值期間，應注意檢查機房內的滅火自救措施，并教導員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正確方法。
5、當值人員應巡查、記錄責任管轄區域內消防報警探測器和消防設備的情況，及時報告、處理火警信號。
6、機房內的樓梯、走道、出人口要保持暢通無阻，嚴禁堆放物件。
7、機房內的火災探測器、噴淋頭、防火門、防排煙設備、滅火器、疏散標志和指示燈等設施，必須保持完整好用。
8、發生電氣火災時，當值員工施救時應堅持'先斷電，后滅火'原則;如油路發生火災，應立即關閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。
9、火災時設備操作應按各工種的安全操作規程操作，并做好防火措施。
10、遇火災時，要及時上報消防中心，并采取相應的滅火措施。滅火后，要詳細記錄火災成因及滅火情況，書面上報公司領導。
八、機房衛生管理制度
為做好機房內外和設備的清潔工作，保證設備的最佳運行環境，特制定本衛生制度。
1、機房內不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。
2、各班員工必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵。
3、機房內各設備必須按時擦拭，使設備表面光潔無塵。
4、機房值班員工必須按時清潔機房通風系統濾塵網。
5、機房內電氣控制箱及電器開關表面必須按時清潔除塵。
6、維修人員負責制定本機房清潔衛生時間表，并對機房衛生負責。
物業工程管理制度2
1、工程部全體員工必須加強防火安全防范意識，并協同安全部認真做好大廈各系統的防火安全保衛工作。
2、各個崗位的人員必須堅守崗位，發生事故或發現可疑情況時應迅速處理、上報、并負責保護好現場。
3、外來人員禁止進入配電室、空調機房、電梯機房、水泵房、弱點機房等區域；參觀、學習、施工如需進入必須經物業公司經理及工程部主任批準并在客服部辦理登記手續后，由值班人員帶領（或陪同）方可，嚴禁拍照、攝像。
4、各崗位值班人員除負責設備安全運行外，還必須對所屬機房進行防火安全檢查，發現不安全因素，應及時向上級匯報、整改。
5、任何人不得隨意配制各機房鑰匙，無人時必須鎖好機房門窗；供水系統值班人員負責檢查鎖好各水箱蓋，無關人員不得借用鑰匙，除供水值班人員外，必須經值班主任批準才能打開水池蓋。
6、需要進行動火作業時，要先辦妥動火證后，方能進行施工，施工前要盡可能排除易燃物品及配備滅火筒。
7、施工后應認真檢查，確保沒有火種后方能離開。
8、任何人不能隨意挪動消防器材，發現消防設施損壞或泄漏應及時通知消防中心。
9、任何人發現火警應及時報告，盡力配合消防隊員一起撲滅火災。
一旦大廈發生火災，工程部的首要任務是保證消防設施設備的'正常運轉，并組織重要設備的保護、疏散工作。
物業工程管理制度3
一.工作單和維修電話記錄制度的目的:
1.有利于檢查工作質量,責任落實到人。
2.憑工作單進入客戶區域,工作單就是工程維修人員進入客戶區域的通行證。
3.憑工作單到庫房領料,便于大廈各部門核算,同時也有利于庫房管理、統計。
4.工程部調度接到維修電話通知后,填寫《維修工作單》,按照各專業分檢后通知各專業人員及時到客戶處進行維修。大廈通常分為空水、強電、弱電、綜合維修等專業。這樣安排,有利于派工派單,有利于值班主管掌握工作情況。調度人員每日應做出統計,每月做出工單月報送交工程部。
二.使用和管理工作單的具體要求:
1.工作單是工程維修人員從事工作的憑據,各使用部門應認真、詳細填寫,以免影響服務效率及工作質量,工程部辦公室應設置工作單存欄。
2.工作單一式三聯:分為三種顏色的單子。一聯為申請部門留底備查、二聯為工程部留底備查,三聯為維修完畢申請人簽字驗收,返回工程部留底備查。
3.工程部調度人員接到返回的工作單后,應按專業分檢,分放在工單分派欄中,分派欄包括'待修理'、'正在修理'、'已完成'、'未完成'、'等備件'。
4.工作單應寫清工作地點、工作內容,一份工單只填寫一項工作,便于工程部分派。
5.當工程部人員完成工作后,當事人予以驗收、復查,合格后在工作驗查一欄簽名。
6.凡屬于供應商、裝修商保修范圍的設備需要維修,一般由簽約部門或使用部門聯系保修。
7.使用部門采購的新設備應及時通知工程部,以便配合使用前的'檢查及調試,及時將圖紙資料交工程部閱存。
三.其他注意事項:
1.發生停電、停水、跑水、電梯困人、設備運行異常等緊急現象及各部門巡查發現設備、設施存在問題時,可以電話方式通知工程部。
2.補配鑰匙及換鎖工作,應先到保安部申請,填寫'補、配鑰匙申請表',不能憑工作單補、配鑰匙。
3.凡需要重新制作、翻修的工作,材料費在300元以上的投資,一律填寫'客戶服務單',并由財務部審核,總辦批準后實施。
4.凡是文字表達不清,而需要附圖說明的工作應附圖說明,圖中尺寸比例要標清楚。
5.凡不能按相關規定及時完成的工單,存放在'未完成'一欄,并做好交接班;因工具、材料等原因而擱置的工作單,放在'等備件'格內,并及時申報采購單爭取及時恢復。領班以上各級人員均應對'未完成'和'等備件'的工作單給以高度重視,積級采取相應措施并向工程部報告原因。
物業工程管理制度4
第一章維修人員工作標準
一、維修人員在維修電器、電焊、電梯、消控設備等特種工作時必須持證上崗，嚴禁無證上崗、無證操作、違章操作。
二、嚴格遵守公司各項制度和員工守則，不準違反公司規定，私自行動。
三、發生應急維修時，維修人員在接到報修任務后，無特殊情況下在20分鐘內必須到達現場，并且應迅速處理設備設施故障，保障小區的正常運作，不得故意拖延時間，不準刁難物業負責人或業主，不準向業主索要財物，言行要文明禮貌。
四、維修人員在物業日常檢查、維修、保養時必須按照規定著裝，佩戴工作證，在和業主接觸時言行舉止要得當。
五、日常檢查維修時發現問題要及時處理修復，不得以各種理由拖延時間或故意推脫延誤，維修設備設施時潦草了事等。
六、維修人員必須完成物業管理區域內的報修任務和設備設施保養任務，維修完好率必須達到95%以上。
七、維修人員必須做好各物業管理區域內的設備設施臺帳及更新工作，同時要做好工作日志。
八、每月上報的維修工時和維修完好率必須屬實，不得作假、蒙騙。
九、維修人員平時要對所轄物業小區的設備設施多了解、多研究，熟練掌握設備設施的原理和運行狀況，以防發生故障時能快速解決處理。
十、維修人員要主動學習各方面技術知識和業務知識，多學習、多掌握，不斷提高自己的技術能力和業務水平。
第二章物業維修工工作職責及工作流程
一、工作職責
1、嚴格遵守國家規定的對特殊行業、崗位、工種必須持證上崗的規定，嚴禁無證上崗，無證操作,違章操作。
2、嚴格遵守公司制度，嚴禁私自向業主索要服務費和香煙等財物，保障公司良好形象。
3、嚴格遵守公司員工守則和各項規章制度，服從領導安排，除完成日常調派維修任務外，按照工程部計劃地做好各物業設備設施的保養；
4、努力學習技術，熟練掌握現有物業設備設施的原理及實際操作與維修，積極配合各物業小區的工作，出現緊急事故時無條件地迅速到達，全力做好搶修工作；
5、嚴格執行所管轄設備的檢修計劃，按時按質按量地完成，并填好記錄表格，做好設備臺帳。
6、對各物業小區的維修情況，維修工時按照規定做好記錄，按時報工程部
二、工作流程
1、正常工作流程
2、正常工作流程細則
1）準時上班：根據公司上班制度規定時間，準時上班，不遲到。
2）換好工作服：按公司規定穿著工作制服，佩戴工作證，工作服要干凈整潔，工作證要清晰易辨。
3）檢查維修工具：檢查使用的維修工具數目是否對，使用狀況是否完好。如果缺失應立即報告維修組負責人，若維修工具有故障，應立即予以修復。
4）查看記錄：查看記錄的報修情況和維修記錄，如果有報修記錄或維修記錄中有未維修好的，應立即填好設備維修單，安排維修次序，若沒有報修記錄或維修中沒有未維修的，應查看保養計劃，根據保養計劃安排工作。
5）維修或保養設備：帶齊維修或保養所需要的'工具，持設備維修單或設備保養單，到達設備所在區域，按照維修或保養的正確工作程序進行維修或保養，嚴禁無證操作，違章操作。
6）維修或保養完成：設備維修或保養完成后，請業主或負責人認可，并在設備維修單或設備保養單上簽字。
7）維修單登記：將已經完成的維修單或保養單帶回，先予以工時登記，再對維修情況予以記錄，并根據維修或保養設備的情況對設備臺帳予以記錄更新，將維修或保養單入檔存放。
8）工作日志記錄：對一天的工作情況予以整理記錄，維修完成和未完成的要記錄清楚。
9）檢查和保養工具：檢查維修工具在一天的使用中是否有損壞或缺失，如發現有遺失或損壞應及時查找或修理，對使用一天的維修工具進行保養，擦拭干凈，加油潤滑。
10）按時下班：根據公司下班制度規定時間，按時下班，不早退。
3、緊急維修工作流程
4、緊急維修工作流程細則
1）接到緊急維修任務：應急維修人員應保證24小時電話開通。
2）攜帶工具迅速到達現場：應急維修人員應隨身攜帶一般常用工具包，以防緊急維修時沒有工具，并且要備好交通工具，以便能快速及時到達現場。
物業工程管理制度5
物業工程部設備運行管理制度:防火制度
1)在消防中央監控室,應具備以下資料及鎖匙:
a)一套完整準確地記錄物業火災預報系統及干濕滅火裝置位置圖及消防系統圖,包括煙感/溫感探測器和主控屏位置,手提滅火器和滅火毯,消防栓箱配破玻璃按紐和警鈴,消防栓系統連消防接合器、噴淋系統、消防泵等。
b)一套清楚及準確的建筑平面圖,圖內展示各防火卷閘、隔火墻、危險倉、防煙門、走火梯及太平門等。
c)一套各種消防設備之備件清單。
d)一套完整之排煙通風圖。
e)工程部必須保存出現緊急情況時聯絡人的電話、手機號碼。
2)在指定地點吸煙,煙灰、煙蒂要丟進煙缸。
3)維修工作中需要使用易燃材料時,應特別小心。各班組不得存放易燃油料1公斤以上。
4)不得隨意挪動消防設施,發現消防設施損壞或泄露應及時報告。
5)當發生火災警報,各人員一定要認真處理,直到確定火警熄滅或確認是誤報為止。各員工遇事時請保持冷靜,行動時不要太急躁。
6)任何人士如發現火災,應先用對講機或電話報告發生火警的位置和他自己的動向。
7)當有火災警報時,以下的警鈴應不斷地響起:
8)首層
9)火災的樓層
10)與發生火災相鄰的樓層
11)如發生火災,工程部的.首要任務是保證消防水泵,正壓風機,排煙風機正常運行,保證供水供電,并及時通知保安滅火。
12)發生火災時,工程部應做好以下工作:
a派有經驗的工程人員前往控制室協調救火工作。
b盡可能從消防報警系統主屏找出火警的樓層和警報之種類。
c通知工程師有關情況。
d通知所有當值員工,尤其是身處地庫及機房之員工。
e當消防員到場,立刻配合保安/管理員向他們報告所知情況。
f其他當值工程人員留守崗位候命戒備。
g工程師應做好:
立即通知xxx大廈空調主機房發生火警警報。
與各部員工合作,確保各消防系統運作正常。
向消防指揮員提供技術意見。
根據情況改變以下設備的運行狀態:
排煙系統
空調通風系統:在正常情況下,應將發生火災那一層、上一層、上二層和下一層之空調和給風系統關掉,以防止濃煙蔓延。
升降機和扶手電梯。
干濕消防系統。
強電及后備發電/照明系統。
h通知有關工程人員在工程部候命。
i在空調主機房之員工應:
立刻察看全機房范圍,確定警報是否源自主機房。
如火災在機房內,不要冒險;在可能情況下,關掉冷凍主機,
用現有工具和滅火筒將火撲滅。如不能把火撲滅,應立刻鎖門離開現場。
j當值工程人員應:
立刻上報不要獨自冒險,如發覺火勢蔓延,應盡快離開現場,在可能情況下,用手提滅火筒或消防栓嘗試把火撲滅。
與工程部保持聯絡及依照上級之指示行動。
當火被撲滅或確證是誤報后:
將火災警報系統及其它消噴系統重置還原,如有消防隊長在場,須征得消防隊長同意才可行動。
如噴淋系統正在灑水,應將分層閥關上,以便清理更換噴淋頭及其它損毀的設備,使系統盡快恢復正常。
檢查受影響的樓層,并拍照作好記錄。
盡快寫出報告連照片和出事原因呈交項目經理。
k租戶的二次裝修應遵循《裝修施工安全管理制度》。
物業工程管理制度6
一、住宅小區強電技工崗位職責
1.協助住宅小區物業工程管理部經理開展養護工作，完成領導下達的任務和指標。
2.負責對住宅小區供電系統的養護維保操作，制訂住宅小區供電設備的維修、檢修計劃。
3.住宅出現供電故障之后，必須立即派出;謹記停電時，及時啟動柴油發電機，保證強電系統的基本運作。
4.負責住宅小區業主二次裝修工程的監管工作。
5.根據強電系統運行情況，制訂切實可行的.節能供電措施。
二、住宅小區弱點技工崗位職責
1.協助住宅小區物業工程管理部經理開展養護工作，完成領導下達的任務和指標。
2.負責消防自動報警系統、通風系統、樓宇自控系統、安保報警系統、廣播系統等弱電系統的運行、養護、維修管理工作。
3.根據實際情況，發揮弱點系統最大功用，開展弱電系統的增效改造工作。
三、住宅小區水暖技工崗位職責
1.協助住宅小區物業工程管理部經理開展養護工作，完成領導下達的任務和指標。
2.負責住宅小區給排水系統的養護、管理，保證各類管理暢通無阻，無嚴重的泡水、漏水、冒水、滴水等現象以及事故隱患。
3.負責住宅小區空調系統的運行和養護工作，保證空調設備完好、無超標噪聲和滴漏現象。
4.按照規定，做好空調、給排水系統的養護工作，制訂檢修計劃。
5.根據住宅小區實際情況，實施節能計劃，保證設備發揮最大功用，延長使用壽命。
四、住宅小區倉儲崗位職責
1.負責管理住宅小區物業公司各類備用設備零件、技術文件說明書等的保管。
2.負責處理住宅小區各類設施設備的售后聯系、廠家服務等。
3.物料存放整齊后及時入賬。
4.負責收集登記，正確及時地做出統計報表。
物業工程管理制度7
1、采購及使用
1.1常用工具、材料由工程部倉庫管理人員,根據耗用規律和使用情況,在保證數量又不造成積壓的原則下,制定最低備用量。
對其他維修用品,由各班組根據需要報工程部審批采購。
1.2采購員采購后,交倉庫保管員驗收并輸入庫登記手續。
1.3班組員工需領料時,應填寫領用單。
完成報修后,要在工作單上填寫清楚用料情況,由主管確認并對領用量和耗用量進行核銷,多余材料必須退回庫房。
1.4對進口備件及工具等高額的物品應采用以舊換新的制度。
2、工具管理
2.1工程部工具分為部門級工具、專業級工具及個人工具三部分。
工具保管人必須認真建立工具臺帳,做到工具與臺帳相符。
2.2部門級工具歸庫管員負責保管及借出,各種電動工具原則上由工具倉庫統一保管,憑工具借用牌借用。
2.3專業自用工具由主管負責保管及使用,機房值班用工具,應放在固定的工具箱內并排列整齊,工具箱應作為交接班內容之一。
2.4根據工種的不同,檢修技工的'常用工具,可由個人保管使用。
電焊、氣焊機等配套工具一般由電、氣焊工保管。
2.5所有工具保管人必須認真負責并保持工具的完好及使用功能。
工具保管人必須定期檢修并保養所屬工具,每月一次,以保證各類機具的正常使用。
2.6部門級工具的借用,必須執行公用工具的臨時借用程序,借用人必須認真填寫工具借用記錄單,工具借用最長時間為三天,如因工作原因,需再繼續使用時,必須重新辦理借用手續,工具用完后立即主動歸還,不得拖延。
2.7借用部門級工具歸還時,須由庫管員和使用人共同進行檢驗,如有遺失或損壞,須由使用人負責照價賠償,如借用工具時未按規定填寫公用工具借用記錄單,或無法確定使用人時,造成部門級工具的遺失或損壞,由庫管員負責照價賠償。
2.8專業自用工具必須由主管進行每日清點,并保持完好,特別是常用小型工具,不得遺失或損壞,如有遺失或損壞,須由使用人照價賠償,如未能確定使用人,則由主管照價賠償。
2.9全體員工必須愛護工具,必須正確使用工具,凡不正確使用工具、不愛護工具并因此造成工具損壞者,將按工具原價賠償。
凡屬人為的工具損壞,均應酌情予以經濟賠償。
2.10所有工具一律不得外借,如因情況特殊,必須經工程師批準后方可借出,員工擅自外借、帶出,經查實要嚴肅處理。
不得用工具干私活。
2.11所有工具要愛惜使用。
工具按規定的使用年限到期時,無論專業級工具還是個人領用工具,一律以舊換新。
3、對講機管理
3.1所有持機者,要按照'對講機使用說明'使用,并對本機負有監護和管理責任。
若有損壞或丟失,持機者負責按價賠償。
3.2任何人不得外借對講機,若工作需要,必須經工程師批準。
3.3持機者在工作時間內必須攜帶對講機,并保持通訊暢通。
3.4所有使用對講機者,要正確持機,愛護天線,經常保持對講機的清潔、安全、暢通。
3.5對講機要輕拿輕放,專人負責,不得亂拆、亂放,不用時關掉電源。
3.6持機者不得利用對講機聊天,談論與工作無關的事情。
3.7持機者利用對講機聯系工作時要簡明扼要,以免耽誤時間,影響其他人員使用。
4、質量記錄《外借物品登記表》ed-tb-0309-112
物業工程管理制度8
1.電氣設備投入運行前,應建立健全用電管理機構,根據電氣設備的電壓等級,用電容量及電氣的具體情況配備電氣設備運行、檢修和維修的專業人員。
2.電氣專業人員,應符合《電氣安全工作規程》關于現場電氣工作人員必須具備的條件。
3.按照《電氣安全工作規程》的規定,結合本單位的具體情況,建立電氣設備運行、檢修和試驗制度,作好電氣工作人員的安全技術培訓,提高運行管理水平,各級領導應對貫徹執行本規程的情況進行檢查和監督。
4.加強和改善電氣設備的.運行管理工作,不斷提高設備完好率,作好無功功率的補償工作,降低電能損耗,實現供電系統的安全、合理、經濟運行。
5.結合季節特點、本單位工作特點及有關要求,組織電氣工作人員對電氣設備進行安全檢查,加強設備缺陷管理,貫徹各項防事故措施。
6.定期匯總,分析運行報表,編制維修工作計劃,應負責建立和完善本單位的電氣運行規章制度及技術管理資料,以及和供電部門主管單位的技術業務聯系。
7.本單位選用的電氣設備應符合有關國家標準和行業標準要求凡國家公布的淘汰產品不得選用。
8.認真遵守,《中華人民共和國電力法》及相關的行業標準、法規等有關規定。
9.對供電部門安裝在用戶內的計量負控等設備負有監護責任,發現問題應及時報告供電主管部門。
10.在電力系統正常狀況下,供電到用戶的端電壓允許的偏差為:5%
11.110kv及以下三相供電的為額定值的正負5%。
12.2220v單相供電的為額定值的正7%,負10%。(市區為正負6%)。
物業工程管理制度9
1)管理好物業工程設施時關系到物業是否能夠保值增值以及也只切身利益的大事。物業管理人員必須發掘設備潛能,做到物盡其用,充分發揮設備的使用價值。
2)物業工程設施須實行檔案管理制度,對設備的原始檔案必須歸檔、匯總、登記造冊,以便查考,為設備的完好使用以及安全使用提供方便。以下資料須歸物業工程管理部建檔管理:
a)設備系統的資料,如竣工圖、構造圖等。
b)設備系統原始發票、收據、用戶手冊以及售后服務卡等。
c)設備系統中重點部位的拍照資料及相關注釋。
3)建立設備管理考核制度,獎賞分明,調動員工工作積極性。
a)建立設備管理考核、督察制度。
b)對設備管理定期、不定期抽查、考核。
4)建立iso9001質量管理體系:
a)建立機房管理制度。
b)建立供、配電管理制度。
c)建立設備維修制度。
d)嚴格各項管理制度,做到責任到崗、任務到人、用科學化的管理提高設備管理水平。
5)對于住宅小區物業工程設施管理在做到“三好、四會、五定”。
a)三好:即是設施要用好、修好、管理好。
b)四會:即是對設施使用、會保養、會檢查、會排除故障。
c)五定:即對設施進行潤滑、通風、清潔、檢修時,做到定點、定人、定崗、定時和定責。
6)住宅小區工程設施在設備管理上,必須堅持安全第一,降低耗能。
a)遵循“安全、經濟、;合理、實用”的'原則。
b)盡可能采用節能、經濟適用且品質優良的材料,修舊利新。
c)培養管理隊伍的創新精神,維護業主的權益。
d)設施操作人員應嚴格按照操作規程和制度開展工作,做好必要的防護工作。住宅小區配套設施管理最基本和最重要的要求是保證配套設施體系的安全運行,包括用戶使用安全和操作人員操作安全。
e)加強安全意識,防止意外發生,做好宣傳工作。
7)提高物業管理服務質量。
a)堅持“物業管理服務第一”的意思,培養職業道德和責任心。
b)保證配套設施崗位上有專業操作人員,做到崗前培訓、持證上崗、在崗輪訓。
c)對員工做好“傳、幫、帶”工作,對設備進行現場操作,知道相關人員,使員工能夠適應崗位要求。
物業工程管理制度10
物業工程部設備運行管理制度:機房管理制度
物業的空調冷凍機房、變配電所、水泵房等,是工程部重要設備場所,也是最容易出重大事故的地方。因此機房內的操作人員,必須持有勞動部門頒發的操作證。工程部應加強對各機房的管理,建立、健全嚴格的.崗位責任制和設備操作規程,并要求操作人員對設備運行情況進行詳細記錄和執行嚴格的交接班制度,以確保設備的安全和正常運行。
各設備機房、中控室值班室必須注重內部的清潔工作,保持xxx大廈內整齊,無衛生死角。所有規章制度、值班表、檢修計劃均應打印成表格,張貼于xxx大廈內明顯位置。
1)安全防火管理規定:
a)認真執行國家消法規,嚴格遵守物業的消防制度。xxx大廈內嚴禁吸煙,嚴禁動用明火,嚴禁閑雜人員入內或會客,xxx大廈內要保持良好通風。
b)嚴格遵守操作規程,密切監視機器運轉,定期檢查維修機器設備。
c)配電室認真監護電壓負荷的變化情況;定期清掃變壓、開關柜、防止生污造成短路;堅持進行倒閘操作,必須一人操作一人監護;嚴禁約時送電、停電、嚴禁非電器人員下達停送電指令,嚴禁違章維修電器設備;每年在雨季之前要對避雷器進行檢查;逢重大節假日要全面檢修線路和設備。
d)木工房內嚴禁拉設臨時電源線;電機電閘等設備保持干燥、清潔、各種機器設備和電機附近不準堆放可燃易爆物;碎料、刨花、鋸末等易燃物要隨時清掃,禁止在xxx大廈內堆放;不得過量存放木料、油漆、松香水等材料,不得存放其他易燃易爆物品。
e)各崗位要熟悉各種消防器材性能、使用方法及器材擺放位置,發現火情立即撲救,及時報有關領導及保安部,并保護好現場,協助查清起火原因。
f)愛護消防器材,保持滅火器清潔,禁止隨意挪動、遮擋消防器材。
g)凡違反本規定者,按物業消防管理規章有關規定處理。
6、消防水泵房管理制度
消防水泵房是消防用水的關鍵部位。為管理好消防水泵房需制訂管理規定。
a)消防泵、恒壓泵的選擇開頭位置與自動位置,操作標志都應簡單明確。
b)消防泵每月運轉一次(10分鐘),以保持正常運轉,每半年進行一次'自動、手動'操作檢查,每年進行一次全面檢查。
c)水泵房衛生每周打掃一次,及管道每半月清潔一次。
d)操作人員在2米以上檢修設備(包括開關、閥門等),必須帶好安全帽,扶梯要有防滑措施,要有人扶擋。
e)機房內應遵守安全防火制度,注意消防安全。
物業工程管理制度11
1、工程部全體員工必須加強防火安全防范意識,并協同安全部認真做好大廈各系統的'防火安全保衛工作。
2、各個崗位的人員必須堅守崗位,發生事故或發現可疑情況時應迅速處理、上報、并負責保護好現場。
3、外來人員禁止進入配電室、空調機房、電梯機房、水泵房、弱點機房等區域;參觀、學習、施工如需進入必須經物業公司經理及工程部主任批準并在客服部辦理登記手續后,由值班人員帶領(或陪同)方可,嚴禁拍照、攝像。
4、各崗位值班人員除負責設備安全運行外,還必須對所屬機房進行防火安全檢查,發現不安全因素,應及時向上級匯報、整改。
5、任何人不得隨意配制各機房鑰匙,無人時必須鎖好機房門窗;供水系統值班人員負責檢查鎖好各水箱蓋,無關人員不得借用鑰匙,除供水值班人員外,必須經值班主任批準才能打開水池蓋。
6、需要進行動火作業時,要先辦妥動火證后,方能進行施工,施工前要盡可能排除易燃物品及配備滅火筒。施工后應認真檢查,確保沒有火種后方能離開。
9、任何人不能隨意挪動消防器材,發現消防設施損壞或泄漏應及時通知消防中心。
10、任何人發現火警應及時報告,盡力配合消防隊員一起撲滅火災。一旦大廈發生火災,工程部的首要任務是保證消防設施設備的正常運轉,并組織重要設備的保護、疏散工作。
物業工程管理制度12
1.0目的
規范工程維修部管理工作，確保工程維修部管理高效有序。
2.0適用范圍
適用于xx城服務中心工程維修部的管理工作。
3.0職責
3.1服務中心經理負責審批工程維修部的年度工作計劃，并組織監控工程維修部的總體工作質量。
3.2工程維修部主任負責組織本組的年度工作計劃、月度工作計劃的制定、實施與控制，并對年度、月度工作進行總結。
3.3工程維修部員工依照各相關規程按計劃進行工作。
3. 4工程維修部主任負責和外包施工方制定施工方案和審批工程方面的圖紙。
4.0程序要點
4.1工程維修部人員:工程維修主任1人，維修技工3人。
4. 2維修技工對設施、設備分管責任崗位實行每月輪流制。
4.3設施、設備分管責任制:
供配電1人;電梯系統1人;水景系統、泳池系統、給排水系統1人;智能安防、門禁系統、消防系統1人;公共設備、設施的維修、維護由所有工程維修部人員實施。
4.4工程維修主任全面負責工程維修部的對外聯絡、日常工作。
4. 5周例會
4.5.1實行每周五例會制，每周五下午17:00準時舉行例會。
4.5.2用例會時間全面了解本周的工作完成情況，并計劃好下一周的.工作安排和需要協助的部門。
4.5.3每周四下午由主任組織培訓專業知識。
4.6考核
4.6.1考核的目的是為了獎勤罰懶，考核的原則是公平、公開、公正;
4.6.2工程維修主任根據每人當月的工作表現和成績進行考核評分，并將考核結果上報服務中心經理審核。
4.6.3工作業績和月考核積分相對應，月考核積分與個人經濟利益掛鉤。
4. 7維修原則
4.7.1上門維修:工程部接到報修電話后，在10分鐘內派維修工到達現場，一般性故障處理不超過1小時;
4.7.2公共設施、設備維修:小修不過夜，中修1-3天，大修3-5天;
4.7.3維修守則:約時不誤、便民利民、工完料清、業主簽收;
4.7.4語言規范，服務熱情。
4. 8通訊保證
4.8.1上班時間必須保持所有對講機、手機都處于開通狀態，以便聯絡。
4.8.2通訊工具必須保持能隨時聯絡，使用個人通訊工具不接聽時要盡快采取其它方式與呼叫方取得聯絡;
4.8.3遇突發事故(如臺風、洪水、重大設備設施故障時等)，在接到中控室的呼叫后應立即與中控室聯絡，并5分鐘內趕赴現場處理。
4. 9物品管理
4.9.1維修人員領用材料進行維修作業時，必須認真填寫《物資領用登記表》，加強成本意識;
4.9.2使用公用工具必須及時歸還，公用工具每月由倉管員清點;
4.9.3每月月底工程維修主任做好下月材料購買預算。
4. 10值班制度
4.10.1執行夜班、周六、日值班負責人輪換制度;
4.10.2值班員應盡量保證當天的《工作聯系單》當天解決處理，遇無法維修或需要購買材料的維修事項，應及時匯報維修主任，并跟蹤轉交給誰進行維修，直至維修終結，確實保證不出現'壓單'現象;
4.10.3值班員不得帶外人(或親朋)進入工程部或在辦公室逗留打電話。
4.11工作調度
4.11.1工程維修主任根據服務中心或中控室的通知，隨時抽調本部門人員開展臨時重要工作;
4.11.2工程維修主任根據維修部人員的變動或實際工作需要，進行輪流責任的調整。
5.0支持性文件
無
6.0質量記錄
6.1 《物資領用登記表》----qp-09-04-f001
物業工程管理制度13
前 言
為確保物業管理公司對設備進行正常的維修保養,給業主/租戶提供良好的工程服務,物業管理處需采購、儲存各種工具、備品、備件、材料和原料等貨物(以下統稱為物品),特制定物品的申購、采購、入庫、儲存、出庫、借用、歸還、使用及報廢程序。
1 物品申購制度
物品申購制度是為了確保以最少的物品儲備來滿足物業維修保養和工程服務的需要,盡可能地壓縮庫存防止積壓,提高資金和倉庫的利用率。
1.1 根據庫存情況和日常維修的消耗記錄,設立常用消耗物品庫存量,一般以一個季度的消耗量的二倍庫存。
1.2 各班組所需的物品,均須按年分季做出計劃,經工程經理/主管批準后,知會財務部,并經總經理批準。
1.3 物業公司可設立維修零用金,金額為人民幣1000元,主要用于工程維修和日常維修所需物品的采購,需動用維修零用金采購物品,必須提前二周上報公司,待公司批準后,費用在1000元之內,可從零用金內支取,1000元 以上的由公司統一開具支票或轉帳。
1.4 若遇設備/系統故障急修需要采購物品,費用在人民幣200元之內,可先支取零用金后再上報公司。
2 物品采購制度
物品采購制度是為了在保證質量的前提下,采購價廉物美實用的物品。
2.1 日常采購額度超過200元,每年內第一次采購需找三家供貨商比價,同樣的品牌的.物品,選擇價格較低,信譽較好的供貨商采購,跨年度采購必須重新比價。
2.2 在緊急情況和得到物業公司經理同意下,可臨時豁免。
2.3 若是業主指定或安排的采購,需得到業主負責人的書面指令,并保存歸檔 備查。
2.4 凡購進物料、工具等,尤其是定制品,應先取樣品,征得使用人同意后, 才可進行采購或定制。
3 物品入庫制度
物品入庫制度是為了確保采購物品的質量,辦理完備的入庫手續。
3.1 入庫時需登記的內容為:日期、時間、名稱、數量、品種、重量、有效期及類別等于入庫本上,并要與明細、發票相吻合。
3.2 入庫時需開箱/合查驗物品的質量,若倉庫管理員無法把握時,可請使用人協助,并對查驗的物品簽字認可。
3.3 倉庫管理員需將驗收入庫的物品分別堆放、編號。
3.4 所有設備可不進入倉庫,
但入庫、出庫的手續而參照物品的同樣辦理。
3.5 采購的設備開箱后若有技術數據和隨機文件,需交工程檔案管理人員統一歸檔,安裝和使用人員需閱用這些數據,可辦理借閱手續。
4 倉儲管理制度
倉儲管理制度是為了確保倉庫儲存物品的質量。
4.1 物品在倉庫內儲存,應按不同種類分別堆放,并設置品種代碼與之對應,設立“物品的進、出、存貨卡',物品要先進先出,定期翻堆,當提貨時可快捷的提出。
4.2 要節約倉容,合理使用倉容,對干貨、溫貨、輕重、危險品需區分,重載物品與輕拋物品不要混堆,有揮發性物品與吸潮物品不要混堆。
4.3 倉庫管理員要留意倉房的溫濕情況,注意防火安全,確保所有物資的安全存放。
4.4 倉庫管理員對倉儲的物品應經常檢查,對滯存在倉庫時間較長的物品要主動向部門領導反映滯存情況,對倉儲中發現霉變、破損或超保管期的物品 應及時提出處理意見。
5 倉庫管理制度
倉庫管理制度是為了確保倉庫儲存物品的安全。
5.1 倉庫系物品保管重地,除倉庫管理人員和因業務、工作需要的有關人員外 ,任何人未經許可不準入倉庫。
5.2 因業務、工作需要進入倉庫的人員,在進入倉庫時,必須辦理入倉登記手續,記錄進入倉庫的時間、人員、事由及離開時間等,進倉要有倉庫管理員或工程部經理/主管陪同,不得獨自進入,凡進倉人員工作完畢,出倉時應主動請倉庫管理員檢查。
5.3 一切進倉人員不得攜帶火種、背包和手提袋等物進入倉庫。
5.4 倉庫周圍、辦公地點不得會客,其它部門的職工不得圍聚閑聊。
5.5 倉庫內堆放易燃易爆物品需采取相應的措施,符合消防規范。倉庫內不得 存放私人物品。
6 工具借用制度
工具借用制度是為了確保正常使用。工具借用按時間分可分為臨時借用和長期領用,長期領用又可分個人領用和公共領用。
6.1 臨時借用工具,由使用人填寫臨時借用工具表,經批準后,向倉庫管理員申請領取,并在員工工具借用登記本上登記。在交還時倉庫管理員亦要在該表上寫明交還時間并簽收,簽收時應檢查工具及其附件是否完好無損,若發現問題立即記錄并向主管反映。
6.2 個人領用工具的品種根據需要配備,由使用人提出申請,經工程經理/主管批準后到倉庫領用,并辦理領用手續,領用后個人負責使用保管,離開公司時交還,倉庫管理人需作簽收記錄。
6.3 公共領用工具由主管/領班申請,經工程經理/主管批準后,到倉庫辦理領用手續,領用后由申請人或指定專人負責保管。
6.4 工具調換原則上以舊換新,發生丟失和毀損,由保管者寫明原因,向上一級領導報告,不屬人力不可 抗拒的丟失和毀損,由責任人按該工具現市場價格賠償;屬長期使用正常磨損或損壞,金額在500元以由工程部領導批準辦理報廢手續,超過500元需物業經理批準同意。
6.5 工具一律不得帶出物業,特殊情況經由部門領導批準同意,辦理正式手續后方可借出。
7 物品領用制度
物品領用指除工具以外的備品、備件、低值易耗品及設備等領用。
7.1 工作人員到倉庫領料之前,先要填妥一份物品領料單,注明數量、規格、名稱、施工內容、安裝位置等,經工程部經理/主管批準后到倉庫領取。
7.2 物品領用一般原則上以舊換新,但在實施過程中可先領后交,若發生多領 ,應主動歸還。
7.3 若項目中確需新增的物品,被盜或遺失的物品,需在領料單上注明,經工 程經理/主管批準后備案。
8 物品報廢制度
物品報廢制度是為了明確物品報廢程序。
8.1 工程部對所有設備除加強日常運行、維修和保養等工作外,還應認真做好設備、材料的更新工作。
8.2 工作人員以舊換新的舊料,如燈具、閥門和礦棉板等集中到一定數量作報廢處理,對有回收利用價值的金屬、塑料可集中送至廢品回收站,所得款 項交財務入帳。
8.3 申請設備報廢,經工程經理/主管同意后,填寫“固定資產報
廢鑒定書',經財務部和物業經理同意后方可報廢,若設備價值超過人民幣5000元,還 需報業主/業主委員會審核后方可報廢。
8.4 設備報廢需符合下列情況之一:
8.4.1 經預測,繼續大修后技術性能仍不能滿足工藝(工作)要求,并且大 修需要費用相對更新設備較多的;
8.4.2 嚴重影響安全,又無法改造,繼續使用可能引起事故的;
8.4.3 嚴重污染環境,危害人體健康,進行改造又不經濟的;
8.4.4 其它需淘汰或更換的設備;
8.4.5 對倉庫中發現因過期、損壞和老化不能使用的物品,倉庫管理員應按年度報工程部領導批準報廢,價值超過500元,需報經物業經理批準,有關人員應吸取教訓,在以后的采購中加以避免。
9 物品盤點制度
物品盤點制度是為了確保倉庫內儲存的物品與賬面物品余額相符,并為采購提供依據。
9.1 為及時反映庫存物品的數量配合編制采購計劃,節約使用資金,倉庫管理員應每月編制“倉庫物品申請表'送交工程部領導,每季盤點一次,校核實物和倉庫存貨記錄卡的余額數量是否相符。
9.2 倉庫管理員應定期盤點庫存,發現升溢或損缺,應尋找原因,并寫出盤盈、盤虧報告,若差額嚴重,倉庫管理員應承擔相應的責任。
9.3 倉庫管理員應制訂最高儲備品和最低儲備量的定額,數量上不能把握的需請有關
人員協助。根據庫存情況及時向工程部領導提出申購計劃,避免物 資積壓或短缺而影響物業的維護保養。
物業工程管理制度14
1.需要停機、停電維修管線或設備時,必須與運行人員取得聯系,在取得運行人員同意后,方可停機、停電進行,并在電源開關手柄位置上掛'禁止合閘,有人工作'的標示牌,采取安全措施后,方可維修操作。
2.拆除或修理帶壓力的管線和設備時,必須在卸壓后進行,在不能卸壓時,一定要有安全措施,有專人監護。
3.管子進行煨彎時,要固定牢固。煨彎器必須完好無損,站立姿勢要正確,用力不要過猛,身后不能有障礙物。
4.在容器內或糞池內進行維修工作時,必須確認無毒后方能進行工作,必要時佩戴有氧呼吸器。如進行明火作業時,要在無燃氣時進行,保持通風良好,入口處必須有人看護。
5.各種管線施工時要查明水流方向,確認閥門是否關嚴,壓力表是否準確。確認無誤后方可進行操作。
6.搬運大型管材時,要前后注意以防碰壞設備和碰傷他人。管材要排放整齊,以防絆腿。
7.維修設備需要拆接電線時,必須由強電人員進行,設備與帶電線路連接,不能停電時,要經領導批準,采取安全措施后方可進行,并要求與帶電部位保持安全距離,設專人監護。
8.高空作業時必須采取安全措施,按高空作業操作規程進行作業,要設專人監護。
9.進入頂棚內工作時要踩、蹬有吊筋比較牢固的'籠骨上,要防止踩空掉下摔傷,頂棚下要有專人看管,以防掉物傷及他人,在頂棚內工作時要戴好安全帽,以防碰傷頭部。
物業工程管理制度15
1、物業公司工程事務部管理范圍
1）在北京招商局物管公司管轄的各物管中心范圍內，開展工程維修的業務管理工作，對業務發展中遇到的'重大問題，提出處理意見、解決方法，經報公司批準決定后貫徹落實。
2）根據公司建立的綜合管理體系，負責重大環境因素的識別與評價。
3）負責組織和監督各物管中心工程部確定提供和所需的基礎設施。
4）負責工程分包過程的管理和控制。
5）負責監督各物管中心環境檢測與測量控制。
6）根據公司要求，依據綜合管理體系文件，指導、監督、協調、檢查各物管中心對物業的建筑、設備維護的管理工作。
7）根據業務需要，為各物管中心提供工程管理咨詢服務。
8）協助公司搜集、登錄相關法律、法規與行政法規、主管部門條例，以及相關標準。
9）組織工程專業技術人員，交流、研討有關建筑設備的管理課題。
10）完成本部門的管理目標：
2、設備完好率達98%
1）設備運行事故及時處理95%
2）房屋完好率達95%
3）報修及時處理率達95%
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