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商業策劃書格式
商業策劃書格式
策劃書的寫法廣告位招租商業策劃書是公司或企業在短期內提高銷售額，提高市場占有率的有效行為，如果是一份創意突出，而且具有良好的可執行性和可操作性的商業策劃書，無論對于企業的知名度，還是對于品牌的美譽度，都將起到積極的提高作用。
一、商業策劃書格式，商業策劃書的寫法
那些既不能給投資者以充分的信息也不能使投資者激動起來的商業計劃書，其最終結果只能是被扔進垃圾箱里。為了確保商業計劃書能“擊中目標”，風險企業家應做到以下幾點：
1、關注產品
在商業策劃書中，應提供所有與企業的產品或服務有關的細節，包括企業所實施的所有調查。這些問題包括：產品正處于什么樣的發展階段?它的獨特性怎樣?企業分銷產品的方法是什么?誰會使用企業的產品，為什么?產品的生產成本是多少，售價是多少?企業發展新的現代化產品的計劃是什么?把出資者拉到企業的產品或服務中來，這樣出資者就會和風險企業家一樣對產品有興趣。在商業計劃書中，企業家應盡量用簡單的詞語來描述每件事?商品及其屬性的定義對企業家來說是非常明確的，但其他人卻不一定清楚它們的含義。制訂商業計劃書的目的不僅是要出資者相信企業的產品會在世界上產生革命性的影響，同時也要使他們相信企業有證明它的論據。商業計劃書對產品的闡述，要讓出資者感到：“噢，這種產品是多么美妙、多么令人鼓舞啊!”
2、敢于競爭
在商業計劃書中，風險企業家應細致分析競爭對手的情況。競爭對手都是誰?他們的產品是如何工作的?競爭對手的產品與本企業的產品相比，有哪些相同點和不同點?競爭對手所采用的營銷策略是什么?要明確每個競爭者的銷售額，毛利潤、收入以及市場份額，然后再討論本企業相對于每個競爭者所具有的競爭優勢，要向投資者展示，顧客偏愛本企業的原因是：本企業的產品質量好，送貨迅速，定位適中，價格合適等等，商業計劃書要使它的讀者相信，本企業不僅是行業中的有力競爭者，而且將來還會是確定行業標準的領先者。在商業計劃書中，企業家還應闡明競爭者給本企業帶來的風險以及本企業所采取的對策。
3、了解市場
商業策劃書要給投資者提供企業對目標市場的深入分析和理解。要細致分析經濟、地理、職業以及心理等因素對消費者選擇購買本企業產品這一行為的影響，以及各個因素所起的作用。商業計劃書中還應包括一個主要的營銷計劃，計劃中應列出本企業打算開展廣告、促銷以及公共關系活動的地區，明確每一項活動的預算和收益。商業策劃書中還應簡述一下企業的銷售戰略：企業是使用外面的銷售代表還是使用內部職員?企業是使用轉賣商、分銷商還是特許商?企業將提供何種類型的銷售培訓?此外，商業計劃書還應特別關注一下銷售中的細節問題。
4、表明行動的方針
企業的行動計劃應該是無解可擊的。商業計劃書中應該明確下列問題：企業如何把產品推向市場?如何設計生產線，如何組裝產品?企業生產需要哪些原料?企業擁有那些生產資源，還需要什么生產資源?生產和設備的成本是多少?企業是買設備還是租設備?解釋與產品組裝，儲存以及發送有關的固定成本和變動成本的情況。
5、展示你的管理隊伍
把一個思想轉化為一個成功的風險企業，其關鍵的因素就是要有一支強有力的管理隊伍。這支隊伍的成員必須有較高的專業技術知識、管理才能和多年工作經驗，要給投資者這樣一種感覺：“看，這支隊伍里都有誰!如果這個公司是一支足球隊的話，他們就會一直殺入世界杯決賽!”管理者的職能就是計劃，組織，控制和指導公司實現目標的行動。在商業計劃書中，應首先描述一下整個管理隊伍及其職責，然而再分別介紹每位管理人員的特殊才能、特點和造詣，細致描述每個管理者將對公司所做的貢獻。商業計劃書中還應明確管理目標以及組織機構圖。
6、出色的計劃摘要
商業策劃書中的計劃摘要也十分重要。它必須能讓讀者有興趣并渴望得到更多的信息，它將給讀者留下長久的印象。計劃摘要將是風險企業家所寫的最后一部分內容，但卻是出資者首先要看的內容，它將從計劃中摘錄出與籌集資金最相干的細節：包括對公司內部的基本情況，公司的能力以及局限性，公司的競爭對手，營銷和財務戰略，公司的管理隊伍等情況的簡明而生動的概括。如果公司是一本書，它就象是這本書的封面，做得好就可以把投資者吸引住。它會風險投資家有這樣的印象：“這個公司將會成為行業中的巨人，我已等不及要去讀計劃的其余部分了。”
二、商業策劃書的內容
1、計劃摘要
計劃摘要列在商業策劃書的最前面，它是濃縮了的商業計劃書的精華。計劃摘要涵蓋了計劃的要點，以求一目了然，以便讀者能在最短的時間內評審計劃并做出判斷。
計劃摘要一般要有包括以下內容：公司介紹；主要產品和業務范圍；市場概貌；營銷策略；銷售計劃；生產管理計劃；管理者及其組織；財務計劃；資金需求狀況等。
在介紹企業時，首先要說明創辦新企業的思路，新思想的形成過程以及企業的目標和發展戰略。其次，要交待企業現狀、過去的背景和企業的經營范圍。在這一部分中，要對企業以往的情況做客觀的評述，不回避失誤。中肯的分析往往更能贏得信任，從而使人容易認同企業的商業計劃書。最后，還要介紹一下風險企業家自己的背景、經歷、經驗和特長等。企業家的素質對企業的成績往往起關鍵性的作用。在這里，企業家應盡量突出自己的優點并表示自己強烈的進取精神，以給投資者留下一個好印象。
在計劃摘要中，企業還必須要回答下列問題：(1)企業所處的行業，企業經營的性質和范圍；(2)企業主要產品的內容；(3)企業的市場在那里，誰是企業的顧客，他們有哪些需求；(4)企業的合伙人、投資人是誰；(5)企業的競爭對手是誰，競爭對手對企業的發展有何影響。
摘要要盡量簡明、生動。特別要詳細說明自身企業的不同之處以及企業獲取成功的市場因素。如果企業家了解他所做的事情，摘要僅需2頁紙就足夠了。如果企業家不了解自己正在做什么，摘要就可能要寫20頁紙以上。因此，有些投資家就依照摘要的長短來“把麥粒從谷殼中挑出來”
2、產品(服務)介紹
在進行投資項目評估時，投資人最關心的問題之一就是，風險企業的產品、技術或服務能否以及在多大程度上解決現實生活中的問題，或者，風險企業的產品(服務)能否幫助顧客節約開支，增加收入。因此，產品介紹是商業計劃書中必不可少的一項內容。通常，產品介紹應包括以下內容：產品的概念、性能及特性；主要產品介紹；產品的市場競爭力；產品的研究和開發過程；發展新產品的計劃和成本分析；產品的市場前景預測；產品的品牌和專利。
在產品(服務)介紹部分，企業家要對產品(服務)作出詳細的說明，說明要準確，也要通俗易懂，使不是專業人員的投資者也能明白。一般的，產品介紹都要附上產品原型、照片或其他介紹。一般地，產品介紹必須要回答以下問題：
（1）顧客希望企業的產品能解決什么問題，顧客能從企業的產品中獲得什么好處?
（2）企業的產品與競爭對手的產品相比有哪些優缺點，顧客為什么會選擇本企業的產品?
（3）企業為自己的產品采取了何種保護措施，企業擁有哪些專利、許可證，或與已申請專利的廠家達成了哪些協議?
（4）為什么企業的產品定價可以使企業產生足夠的利潤，為什么用戶會大批量地購買企業的產品?
（5）企業采用何種方式去改進產品的質量、性能，企業對發展新產品有哪些計劃等等。
產品(服務)介紹的內容比較具體，因而寫起來相對容易。雖然夸贊自己的產品是推銷所必需的，但應該注意，企業所做的每一項承諾都是“一筆債”，都要努力去兌現。要牢記，企業家和投資家所建立的是一種長期合作的伙伴關系。空口許諾，只能得意于一時。如果企業不能兌現承諾，不能償還債務，企業的信譽必然要受到極大的損害，因而是真正的企業家所不屑為的。
3、人員及組織結構
有了產品之后，創業者第二步要做的就是結成一支有戰斗力的管理隊伍。企業管理的好壞，直接決定了企業經營風險的大小。而高素質的管理人員和良好的組織結構則是管理好企業的重要保證。因此，風險投資家會特別注重對管理隊伍的評估。
企業的管理人員應該是互補型的，而且要具有團隊精神。一個企業必須要具備負責產品設計與開發、市場營銷、生產作業管理、企業理財等方面的專門人才。在商業計劃書書中，必須要對主要管理人員加以闡明，介紹他們所具有的能力，他們在本企業中的職務和責任，他們過去的詳細經歷及背景。此外，在這部分商業計劃書書中，還應對公司結構做一簡要介紹，包括：公司的組織機構圖；各部門的功能與責任；各部門的負責人及主要成員；公司的報酬體系；公司的股東名單，包括認股權、比例和特權；公司的董事會成員；各位董事的背景資料。
4、市場預測
當企業要開發一種新產品或向新的市場擴展時，首先就要進行市場預測。如果預測的結果并不樂觀，或者預測的可信度讓人懷疑，那么投資者就要承擔更大的風險，這對多數風險投資家來說都是不可接受的。
市場預測首先要對需求進行預測：市場是否存在對這種產品的需求?需求程度是否可以給企業帶來所期望的利益?新的市場規模有多大?需求發展的未來趨向及其狀態如何?影響需求都有哪些因素。其次，市場預測還要包括對市場競爭的情況??企業所面對的競爭格局進行分析：市場中主要的競爭者有哪些?是否存在有利于本企業產品的市場空檔?本企業預計的市場占有率是多少?本企業進入市場會引起競爭者怎樣的反應，這些反應對企業會有什么影響?等等。
在商業計劃書書中，市場預測應包括以下內容：市場現狀綜述；競爭廠商概覽；目標顧客和目標市場；本企業產品的市場地位；市場區格和特征等等。
風險企業對市場的預測應建立在嚴密、科學的市場調查基礎上。風險企業所面對的市場，本來就有更加變幻不定的、難以捉摸的特點。因此，風險企業應盡量擴大收集信息的范圍，重視對環境的預測和采用科學的預測手段和方法。風險企業家應牢記的是，市場預測不是憑空想象出來，對市場錯誤的認識是企業經營失敗的最主要原因之一。
5、營銷策略
營銷是企業經營中最富挑戰性的環節，影響營銷策略的主要因素有：
（1）消費者的特點；
（2）產品的特性；
（3）企業自身的狀況；
（4）市場環境方面的因素。最終影響營銷策略的則是營銷成本和營銷效益因素。
在商業策劃書中，營銷策略應包括以下內容：
（1）市場機構和營銷渠道的選擇；
（2）營銷隊伍和管理；
（3）促銷計劃和廣告策略；
（4）價格決策。
對創業企業來說，由于產品和企業的知名度低，很難進入其他企業已經穩定的銷售渠道中去。因此，企業不得不暫時采取高成本低效益的營銷戰略，如上門推銷，大打商品廣告，向批發商和零售商讓利，或交給任何愿意經銷的企業銷售。對發展企業來說，它一方面可以利用原來的銷售渠道，另一方面也可以開發新的銷售渠道以適應企業的發展。
6、制造計劃
商業策劃書中的生產制造計劃應包括以下內容：產品制造和技術設備現狀；新產品投產計劃；技術提升和設備更新的要求；質量控制和質量改進計劃。
在尋求資金的過程中，為了增大企業在投資前的評估價值，風險企業家應盡量使生產制造計劃更加詳細、可靠。一般地，生產制造計劃應回答以下問題：企業生產制造所需的廠房、設備情況如何；怎樣保證新產品在進入規模生產時的穩定性和可靠性；設備的引進和安裝情況，誰是供應商；生產線的設計與產品組裝是怎樣的；供貨者的前置期和資源的需求量；生產周期標準的制定以及生產作業計劃的編制；物料需求計劃及其保證措施；質量控制的方法是怎樣的；相關的其他問題。
7、財務規劃
財務規劃需要花費較多的精力來做具體分析，其中就包括現金流量表，資產負債表以及損益表的制備。流動資金是企業的生命線，因此企業在初創或擴張時，對流動資金需要有預先周詳的計劃和進行過程中的嚴格控制；損益表反映的是企業的贏利狀況，它是企業在一段時間運作后的經營結果；資產負債表則反映在某一時刻的企業狀況，投資者可以用資產負債表中的數據得到的比率指標來衡量企業的經營狀況以及可能的投資回報率。
財務規劃一般要包括以下內容：
（1）商業策劃書的條件假設；
（2）預計的資產負債表；預計的損益表；現金收支分析；資金的來源和使用。
可以這樣說，一份商業策劃書概括地提出了在籌資過程中風險企業家需做的事情，而財務規劃則是對商業計劃書的支持和說明。因此，一份好的財務規劃對評估風險企業所需的資金數量，提高風險企業取得資金的可能性是十分關鍵的。如果財務規劃準備的不好，會給投資者以企業管理人員缺乏經驗的印象，降低風險企業的評估價值，同時也會增加企業的經營風險，那么如何制訂好財務規劃呢?這首先要取決于風險企業的遠景規劃?是為一個新市場創造一個新產品，還是進入一個財務信息較多的已有市場。
著眼于一項新技術或創新產品的創業企業不可能參考現有市場的數據、價格和營銷方式。因此，它要自己預測所進入市場的成長速度和可能獲得純利，并把它的設想、管理隊伍和財務模型推銷給投資者。而準備進入一個已有市場的風險企業則可以很容易地說明整個市場的規模和改進方式。風險企業可以在獲得目標市場的信息的基礎上，對企業頭一年的銷售規模進行規劃。
企業的財務規劃應保證和商業計劃書的假設相一致。事實上，財務規劃和企業的生產計劃、人力資源計劃、營銷計劃等都是密不可分的。
要完成財務規劃，必須要明確下列問題：
（1）產品在每一個期間的發出量有多大?
（2）什么時候開始產品線擴張?
（3）每件產品的生產費用是多少?
（4）每件產品的定價是多少?
（5）使用什么分銷渠道，所預期的成本和利潤是多少?
（6）需要雇傭那幾種類型的人?
（7）雇傭何時開始，工資預算是多少?等等。
三、檢查
在商業策劃書寫完之后，風險企業家最好再對計劃書檢查一遍，看一下該計劃書是否能準確回答投資者的疑問，爭取投資者對本企業的信心。通常，可以從以下幾個方面對計劃書加以檢查：
1、你的商業策劃書是否顯示出你具有管理公司的經驗。如果你自己缺乏能力去管理公司，那么一定要明確地說明，你已經雇了一位經營大師來管理你的公司。
2、你的商業策劃書是否顯示了你有能力償還借款。要保證給預期的投資者提供一份完整的比率分析。
3、你的商業策劃書是否顯示出你已進行過完整的市場分析。要讓投資者堅信你在計劃書中闡明的產品需求量是確實的。
4、你的商業計劃書書是否容易被投資者所領會。商業計劃書書應該備有索引和目錄，以便投資者可以較容易地查閱各個章節。此外，還應保證目錄中的信息流是有邏輯的和現實的。
5、你的商業策劃書中是否有計劃摘要并放在了最前面，計劃摘要相當于公司商業計劃書書的封面，投資者首先會看它。為了保持投資者的興趣，計劃摘要應寫的引人入勝。
6、你的商業策劃書是否在文法上全部正確。如果你不能保證，那么最好請人幫你檢查一下。計劃書的拼寫錯誤和排印錯誤能很快就使企業家的機會喪失。
7、你的商業策劃書能否打消投資者對產品/服務的疑慮。如果需要，你可以準備一件產品模型。
商業策劃方案（一）
開放空間。舊片區要求分階段、有步驟逐步改造，并切實改善生態環境。“三軸”分別由五一路向西延伸與武信路接通和富民街向西延伸與武信路接通，并由西向東布置具有地方特色，立面造型別致的兩條建筑景觀軸線。另一條則是城鎮生態藝術景觀軸線，它西起武信路，穿過內嵌綠色走廊的商業街，橫貫空間收放有序、地面鋪裝精致的娛樂廣場，到達景觀豐富多姿、寓意廣泛的游憩公園。“四街”指市場街、老街、朝陽街、風味小吃巷等四條商業街。“六區”指結構清晰、功能明確的行政辦公區、商貿經濟區、中心教育區、居住區、工業區和游憩娛樂區。在以往的東營人的消費觀念中，要購買高檔次和新奇特的產品都要去濟南或青島，因為東營雖然具有較強的消費能力但卻缺乏規模檔次的消費場所。因此在河口建設大型商業區，在區域內建成自己的CBD商務中心區，不僅僅是市場需求也是政府形象的綜合展示。目前規劃中的商業中心區所處的位置恰恰是河口商業繁華的代表區位，具有不可比擬的商業氛圍和文化底蘊。
三、項目定位分析
規劃建設的項目位于河口區城市中心地區，發展范圍西其商業街，東至商場東鄰，北臨朝陽街，南臨豐河街，占地面積23公頃。
從總體規劃來看，該項目將會在河口乃至東營建立起一座商業橋頭堡，全面提升當地的經濟和商業氛圍，拉動經濟增長，提高消費水平。項目推廣定位：
1、河口CBD，河口新商業地標！
2、新東營、新河口、新商業！
3、國際商業城，領先世界一大步！
案名推廣：
1、河口新維商業大世界（新，創新之意；維，元素和視角空間的意思）；
2、新河口商業廣場（新，字體現的是一種境界和精神面貌）；
3、時尚年華購物大世界（年華，時代和群體的介定；大世界，為豐富的意思）；
4、河口萬國商業城（萬國，商品匯聚中外的意思）；
5、陽光印象商業城（陽光，時尚溫暖之意，城，大空間）；
主題廣告推廣：
1、新河口商業廣場，一場新消費革命！
2、創新就是財富膽識就是成功——陽光印象商業城
3、新商業世界新消費國度——時尚年華購物大世界
4、消費就是愛自己——河口萬國商業城！
四、目標市場分析
一、目標客戶來源
東營商業地產市場幾乎不存在競爭個案，只要將該項目的運做達到專業化規模化。就必定會在商業領域內產生不可比擬的沖擊。其目標客戶群體也將不攻自破。投資型需求（買商業店面）是主力，這是毋庸質疑的。因此，本案的目標市場應該是東營、河口的商業流通領域的經商階層和外地品牌客商，具體細分而言，則是下面這幾類人群：
1.1、油田行業的的中高層干部，他們由于身居高位，國家本來就有相當不錯的福利待遇，加上其中大部分人通常都會利用職權謀取一定程度的灰色收入，因此，他們有購買商業店鋪來投資和增值的動機。
1.2、河口、東營的品牌商業店鋪業主和經營者，將會因該項目位置的強大向心力，而在此選擇店鋪進行擴大經營，這將是本案的目標顧客群體。
1.3、小規模拆遷安置的個體小商品經營業戶將會重新返回這里，投資經營。
1.4、外地在東營投資開設的店鋪和批發零售商將會再次關注。
1.5、各大品牌代理商會搶先關注并選擇該項目作為主戰場。
1.6、各大城市的大型超市、肯德基、快餐類行業會關注這里。
1.7、酒店餐飲行業的經營者是不會放棄這個絕佳的機會。
二、目標客戶群體特征
2.1、除少數人之外，大部分目標客戶都已經有了明確的投資方向（或投資企業或投資商業店面）。
2.2、大部分人都有一定的積蓄準備再投資。
2.3、年齡層次集中在30-40歲之間，多數人有子女在讀小學或中學，有老人需要他們贍養，除此負擔外，還要考慮個人的事業發展前途或仕途前景顧慮。
2.4、大多數的商家和投資客都有進入規模化和專業化市場的心理愿望；
2.5、大都希望在本地投資，卻缺乏好的投資渠道。
五、廣告宣傳策略
1、宣傳周期劃分：
啟動期——預熱期——主力推廣期———促銷期——平穩期——持續期——收尾期（周期時間及條件略）
2、宣傳媒體的選擇：
廣播媒體——電視媒體——報紙媒體——戶外媒體——網絡媒體——其他輔助媒體（媒體分析及選擇略）。
3、創意作品系列：
平面廣告——POP廣告——DM廣告——影視廣告——廣播廣告——網站設計（VI系統效果略）。
4、促銷整合：
征集標志或廣告語——兒童書畫大賽——第一桶金大贈送——促銷大游行——明星形象代言……（具體方案略）
六、營銷策略
倚正合奇，先聲奪人。
打草驚蛇，步步為營。
做秀在外，設局在內。
馳張有度，適可而止。
這是本案全部推廣策略的概括。鑒于本案的市場環境幾乎沒有可比性，總體市場購買力屬于投資和改善經營環境的的現實狀況，本案無論站在開發風險的角度還是站在營銷推廣風險的角度，都應該持謹慎操作的態度。
“倚正合奇，先聲奪人”是指東營消費者文化層次有限，策劃包裝時不宜有過多的奇特怪招，而是應該立足于當地老百姓的理解接受能力，結合當地的風俗文化，穿插一些轟動型的活動進行宣傳，吸引消費者的視覺和感官注意力。但聲勢必須浩大，從宣傳氣勢上迫使當地商家和投資者不得不相信、贊賞本項目，從而激起潛在客戶的投資欲望。
“打草驚蛇，步步為營”是指宣傳上并不是盲目地一次性宣傳到位，而是通過一些試銷性宣傳影響觀察市場反應，進行調整、修正后再加大力度逐步宣傳到位。
“做秀在外，設局在內”是指開發、宣傳上應做到讓消費者完全相信本項目是一個性能價格比很高的項目，投資一定很合算。然后再通過一些策略技巧上的把握讓消費者迷信本項目，除了實實在在的性能價格比之外，還可以獲得意外的好處。從而迫使他們及早落定投資。
“馳張有度，適可而止”是指項目推廣宣傳應該言而有信，不能夸大其詞，不要讓消費者失望引起事端糾紛。如果宣傳推廣后，市場確實反應平淡，就應該及時有收回開發投入成本的果斷措施，而不應該死抱著既定利潤目標不放，在那里坐、等、靠。
在具體策略上本項目將采用以下五個方面為側重點。
一、進行全方位、立體廣告轟炸，實現強勢宣傳，以廣告洪流震撼潛在客戶群體的視覺、聽覺和感官反應。
二、以大型主題推廣活動進行銷控階段劃分，同時達到銷控階段銷售高潮的目標。
三、低價入市的價格策略。低價入市不是說起售價格要低于當地已經在售房源的售價，而是結合本項目的實際情況，以成本價或微利價起售。然后再分成五個階段（認盤價→開盤價→加溫價→升溫價→封頂價→現房價→收尾調控價）在認盤價的基礎上爬升15%的價格空間。最后在明面上以收尾調控價標高項目的假象升值空間，暗地里折扣到現房價成交收盤。
認盤價：開盤前預訂認購價格，銷控值控制在10%左右。認盤價的作用是用來測試項目在市場上的認可容量。
開盤價：開盤銷控期的成交價格，銷控值控制在20%左右。開盤價略高于認盤價，但對于項目總體平均售價來說仍然很低。它的作用是用來提升項目人氣度，同時促進認購期間猶豫不定的客戶落定成交。
加溫價：抓住顧客買漲不買落的心理，在開盤銷控期結束后對開盤價價溫，銷控值控制在15%左右。它的目的是用來強化顧客對項目的上漲期望值，同時起到安撫前期已成交客戶的作用，讓他們覺得自己很興慶，從而讓他們自覺地為項目做好的口碑宣傳。
升溫價：原理等同加溫價。銷控值控制在15%左右。
封頂價：一方面由于前面四個階段價格提升，另一方面由于房屋結構封頂后購買風險大大低于完全期房階段，這個階段漲價銷售就理所當然。銷控值控制在20%左右。
現房價：客戶的購房風險幾乎為零。低風險就應該是低回報，這時候的銷售價格自然就相當高，銷控值控制在15%左右。
收尾調控價：在尾盤房源大約剩余5%左右的時候，項目銷售再現房價的基礎上再度提價5%-7%。然后再通過一、兩期廣告告知潛在客戶這個價位，甚至可以采取假客戶成交的手段強化這個價位。它的目的有兩個：一個是在明面上以收尾調控價標高項目的假象升值空間，另一個是給收尾銷售留出大幅度的折扣空間。
四、宣傳引導商業文化。東營、河口的消費者文化層次有限，加之多商業地產項目的陌生，因此他們的投資消費必然非常謹慎的。而本項目的開發檔次必然要高于當地的類似商業設施，其開發成本和市場定位也必然要高于當地已經在售項目，售價自然就要高于當地已經在售項目。這就與當地消費者的消費心理產生矛盾。要解決這個矛盾，就有必要從宣傳引導商業文化的角度，引導投資消費者認識投資商業廣場的價值所在。
五、通過宣傳強化政府形象和CBD商業文化概念。因為不僅項目本身具有這個特色，而且5000年來的帝王思想統治下，盡管老百姓也常常對政府表達不滿，但對政府的項目工程依然是信任有加。這一點應加以利用。
一、招商展示部分：
1、招商展示洽談中心建立（建設大船造型的建筑外觀，突出商業文化旗艦風范）；
2、銷售業務人員統一著裝為船員造型和服裝；
3、招商控制，每成交一份合同，在船頭鳴號角1分鐘，以示祝賀。
4、制作專業互動式網站及三維建筑動畫在展示中心設置觸摸式顯示屏和演示大屏幕。
5、制作統一的電視宣傳資料片和動畫光盤贈送給顧客。
6、制作統一的精美樓書和招商資料；
二、招商活動部分：
1、設立濟南、青島、臨沂、煙臺招商小組分付各地招商；
2、以招商總部名義與各大品牌商、運營商及各大超市洽談聯系招商事宜；
3、分別設置：品牌招商組、百貨招商組、餐飲招商組、市場招商組……
4、尋求東營河口政府支持，成立各大城市巡回招商說明會。
5、設置招商大型巴士形象車，免費接送外地客商參觀洽談；
6、略……
三、人員配置：
1、銷售談判人員10名（大專以上學歷，男女配比3：7）；
2、業務宣傳人員30名（中學學歷，男女配比5：5）；
3、廣告策劃人員4名（文案、策劃、平面、發排）；
4、綜合辦公5人（車輛、公關、安保）；
四、營銷策略：
1、銷售房源控制；
2、客戶資源檔案；
3、客戶回訪與追蹤；
4、談判營銷策略組合；
5、內部業績評估考核；
6、內部營銷晉升與淘汰機制；
七、綜述部分
根據對項目的綜合分析來看，憑借專業的營銷策劃，在區域市場內形成個性鮮明的商業氛圍是不成問題的，尤其在品牌推廣階段，如能得到政府部門的大力支持，將會形成更為有效的市場沖擊。
這項操作將會在當地產生巨大的品牌效應，使地方經濟、政府形象、投資客商、當地居民形成一個大的收益組合。
活躍一方經濟造福一方百姓。
創建一個品牌塑造一個政績。
這是我們營銷策劃操作的宗旨和目標，我們有信心有能力做好這件事。以上方案為草案，全套細化操作執行方案將在得到轉卻合作意向后出具。
商業策劃方案（二）
前言
6月10日，重慶海昌加勒比水上樂園開園，重慶加勒比水上樂園是西部最大的山地水主題公園，它的開園必將吸引眾多的游客前來游玩，這正是加勒比商業街宣傳和炒作的大好時機，由于目前商業街還沒有開業，商業環境還沒有形成，為此，加勒比商業街決定在水上樂園開園期間，開展美食展銷，營造商業氛圍，另一方面，趁熱打鐵，通過一系列推廣活動，來聚集人氣，吸引游客。同時由于商業街商家入住以來還沒有舉行過推廣活動，商家也一直要求開展活動來炒熱商業街，這就是商業街在水上樂園開園期間開展推廣活動的原因。
一、活動目的
1、借加勒比水上樂園開園之勢，趁熱打鐵，宣傳和炒作加勒比商業街，為商業街造勢；提高加勒比商業街的知名度，擴大加勒比商業街的影響力。
2、通過活動營造商業氛圍，樹立商家信心；
3、通過活動樹立加勒比商業街核心理念，明晰商業街的差異化定位，創立商業街的個性化特色，打造商業街的品牌形象；
4、通過活動讓游客了解、認知、熟悉加勒比商業街，進而喜愛、鐘情加勒比商業街。
二、活動時間
1、表演活動：
6月12日（星期五）17：00—21：30
2、露天電影：
6月12日（星期五）20：00—22：00
3、美食展銷：
6月12日——6月28日
注：表演活動和露天電影如遇小雨，活動照常進行；如遇大雨活動順延一天。
三、活動地點
1、表演舞臺：
商業街入口噴水池前。
2、美食展銷：
1）特裝展位：
商業街下街4個：
商業街上街2個：
2）標準攤位：
商業街下街30個（含10個花車）；
商業街上街20個；
四、總體思路
1、活動要營造現場氛圍，體現狂歡、熱烈、激情、浪漫的主題；且每天要有一個活動主題；
2、活動要符合目標消費群的胃口，吸引觀眾互動和參與；
3、活動設置要考慮觀眾的互動和參與；
4、活動要體現加勒比的特色，特別是婚慶經濟的特色；
5、活動要與水世界和樓盤促銷相結合，相互促進、優勢互補。
6、活動獎品要與水上樂園和商業結合起來。
五、市場分析
1、海昌加勒比自身分析
要對海昌加勒比商業街跡象推廣，我們首先要清楚加勒比的特色是什么？加勒比的品牌核心價值是什么？如何給加勒比定位？
一方面從加勒比的命名來分析。提到加勒比，我們首先想到的是海、其次就是海盜。海，使我們聯想到海的神秘、海的壯闊、海的洶涌澎湃；海盜，使我們聯想到神秘、瘋狂；
另一方面，從加勒比的商業業態來分析，海昌加勒比打造的是四大產業鏈，包括“旅游經濟”、“休閑經濟””婚慶經濟“和“會展經濟”。人們“旅游”的目的很大一部分是為了了解未知世界（神秘）；而“婚慶”肯定是“浪漫”的事業；人們“休閑”的目的是為了放松、無拘無束，快快樂樂。
總結，從以上兩個方面分析，我們對加勒比的特色可以概況為：
“神秘、浪漫、歡樂”
所以，我們可以把加勒比的品牌核心價值確定為：“神秘、浪漫、歡樂”
2、消費者分析：
其次，我們要對消費者進行分析，消費者的分析包括消費者的來源和消費者特征分析：
1）消費者來源：
到水上樂園游玩的游客；
到南山游玩的游客；
到南山農家樂度假的游客。
南山附近的居民。
2）消費者特征：
以有車一族為主，年齡在18—35歲的年青人，特別是情侶、新婚夫妻、以及帶著孩子的年輕父母。他們文化程度一般較高，有固定的工作或穩定的經濟來源，生活超前，興趣廣泛，接受新事物快，追求新奇刺激，浪漫情調，喜歡冒險挑戰。
所以，目標消費者與加勒比的品牌核心價值“神秘、浪漫、歡樂”是相吻合的，這也說明加勒比的品牌定位是準確的。
3、市場環境分析：
在國際上，每月的14日都是情人節，只是每個月的內涵不一樣。而6月14日這天是”KissDay親親情人節“，是個接吻的情人節。
所以，我們考慮本次活動設置圍繞”情人節“做文章，強化加勒比”婚慶經濟“的特色。從而打造加勒比的品牌核心，樹立加勒比差異化的品牌形象。
而且我們建議以后每個月的14日加勒比都可以圍繞”情人節“開展一系列的活動。加深消費者對加勒比品牌個性的認知和了解。
六、活動主題
（一）活動總主題：
“狂歡加勒比，燃情商業街”
（二）活動分主題：
我們設想在三天的活動中每天確定一個活動主題，從不同的角度全方位詮釋加勒比的特色。
1、第一天活動主題：
“神秘加勒比”
海是神秘的，而靠近百慕大的加勒比海則更加神秘莫測，加上神出鬼沒加勒比海盜，加勒比在人們心目中歷來都有一種神秘的色彩。
表演活動通過魔術、雜技，互動活動通過尋寶等，來營造神秘的氛圍。同時揭開加勒比神秘的面紗。
2、第二天活動主題：
“浪漫加勒比”
而靠海而居的民族天生就是浪漫的民族。同時海昌加勒比商業街打造的“婚慶經濟”，也是浪漫的事業，所以“浪漫”符合加勒比商業街的定位，通過活動能夠加深人們對加勒比商業街特色的了解。
表演活動通過情歌演唱，婚紗走秀，互動節目通過丘比特箭來體現浪漫情懷。
3、第三天活動主題：
“狂歡加勒比”
加勒比地區的民族熱情奔放，將舞蹈視為他們日常生活中的必需品，狂歡節更是他們最重要的節日，節日期間每個人都會盡情的舞蹈狂歡。所以“狂歡”也是加勒比的特色之一。同時把“狂歡”放在最后一天，可以把活動推向最后的高潮。
表演活動通過異域舞蹈、笑星表演，互動活動通過射海盜，把現場變為歡樂的海洋。
七、活動安排
（一）主題活動：
主題活動是本次活動的亮點和引爆點，主題活動的要求是有創意、有新意，觀眾參與度強、市民關注度高、社會影響力大，媒體易炒作、口碑以傳播，主題活動要體現加勒比的個性、展示加勒比的特色、傳達加勒比的品牌核心、通過主題活動迅速提高加勒比的知名度，建立加勒比在公眾心目中的個性化品牌形象。
為此，我們策劃了四個活動，從中確定三個，每天一個主題活動。
1、創意接吻大賽：
6月14日是“KissDay親親情人節”，是接吻的日子。這天在加勒比搞創意接吻大賽，可謂天時、地利、人和都占盡了。
1）活動主題：”愛你一世“
2）活動概述：
（1）前期炒作：（5月26日起）
提前在網絡和其他媒體上，發布活動消息，對活動進行炒作，同時邀請大家報名參加。
（2）報名：（5月26日起）
通過電話、網絡和現場接受報名，根據報名情況安排比賽。
（3）比賽（可以搞3天，也可以搞1天）
比賽在活動現場進行，主要是比接吻的創意，包括姿勢、動作、道具、服裝等等。活動全程錄像，并放到網上。
（4）評選：
當天由評委評出當天的第一名，然后將三天三對第一名情侶的接吻照放到網上，由網民投票評選出最具創意的接吻之星，獎勵2614元（愛你一世）。
（5）獎勵：
接吻之星，獎勵2614元（愛你一世），每天的第一名獎勵1426（一世愛你）。
2、愛的宣言（最雷人或最牛愛的宣言評選）
1）活動主題：”有愛就要說出來“
2）活動概述：
（1）前期炒作：（5月26日起）
提前在網絡和其他媒體上，發布活動消息，對活動進行炒作。
（2）宣言：（可以搞3天，也可以搞1天）
宣言在現場由參與者親自到臺上對觀眾發表，對每個參與者的宣言都做好記錄。
（3）評選獎勵：
將每個參與者的宣言放到網上，由網民投票評選出最雷人（最牛）愛的宣言，并給予3000元的大獎。
3、跨國集體婚禮及各國婚俗的大展演
1）活動主題：”愛沒有國界“
2）活動概述：
（1）前期炒作：（5月26日起）
提前在網絡和其他媒體上，發布活動消息，對活動進行炒作，同時邀請大家報名參加。
（2）報名：（5月26日起）
通過電話、網絡和現場接受報名，根據報名情況安排婚禮慶典（也可以征集一對）
（3）婚禮（6月14）
在活動現場舉行婚禮慶典，對每一對情侶按照他們國家的風俗舉行婚禮儀式，也是各國婚俗的大展演，讓觀眾領略不同國度、不同民族的婚禮習俗。
（4）獎勵：
每對夫婦可以獲得“真愛一生”免費婚禮儀式、“歡樂一生”免費游水上樂園、“溫馨一生”半價結婚照（與金夫人談判）、“幸福一生”半價婚宴（與德莊談判）、“浪漫一生”新婚露營（由加勒比提供帳篷在加勒比露營一晚上）。
4、世界經典婚俗真人秀
1）活動主題：”愛沒有國界“
2）活動概述：
（1）前期宣傳：
提前在網絡和其他媒體上，發布活動消息，對活動進行炒作。
（2）婚禮真人秀：
在活動現場精選三大洲的三個奇異婚真人俗秀：按照該地區的風俗舉行婚禮儀式，讓觀眾領略不同國度、不同民族的婚禮習俗。
加勒比地區婚俗秀
東南亞地區婚俗秀
非洲地區（剛果）婚俗秀
（二）互動活動：
每天除了主題活動外，還要舉行若干互動活動，以豐富活動內容，增加觀眾興趣，調動現場氛圍。每天舉行5-6個互動活動，活動天天新，不重復。
1、尋寶
尋寶是海盜們最熱衷的事情之一，我們經常在電影里看到海盜們根據一張藏寶圖，到處尋寶的場面，本活動就是基于此展開。
將一些藏寶圖隱蔽在商業街內，不同的藏寶圖代表不同的獎品，主持人宣布活動開始，觀眾就可以到商業街內自己去尋找，找到藏寶圖就可以領獎。通過活動營造神秘的氛圍，同時觀眾在尋找的過程中加深對商業街的全面認識和了解。
2、射丘比特箭
丘比特是愛情的象征，這是大家耳熟能詳的，處在戀愛萌動中的年輕人都希望用丘比特箭去射中自己心愛的人。本活動就是為他們所設計的，相信處在熱戀中的年輕人會趨之若鶩的。
在主席臺上用KT板做一個心的造型，KT板上由若干可以翻轉的小方塊構成，每個小方塊上面是一個美女或師哥的頭像，每個頭像后面標有獎品，觀眾上臺用丘比特箭射美女或帥哥，射中后當小方塊翻轉過來，是什么就獎什么。
3、射海盜
目前打CS在年輕人中非常流行，射擊類的游戲業是年輕人的最愛。本活動就是用水槍進行射擊的活動。“水”又體現了水主題公園的特色，在主席臺上用木工板做一個海盜船的造型，在船上做一些海盜模型，每個海盜模型對應一種獎品，觀眾上臺用水槍射擊海盜，射倒哪個海盜模型，就獲得相應的獎品。
4、探秘（燈謎展猜）（1—3天）
加勒比是神秘的，人們都想探索她的神秘，而猜燈謎也是探秘。我們將海昌、加勒比樓盤、水上樂園等相關內容編成燈謎，供游客猜射，讓游客來探索加勒比的秘密，使游客更深入地了解加勒比。而且猜謎活動參與度高，對聚集人氣能起到很好的效果。
同時，我們用具有加勒比風情的用紙條書寫燈謎后懸掛在商業街入口兩邊，還可以起到烘托現場氣氛的作用。營造喜慶的氛圍。
5、《加勒比海魔法》
邀請9名觀眾分3次上臺，與魔術秀玩愛情主題互動魔術
1）愛情魔法大輪盤
現場邀請5位觀眾上臺，臺上擺放大輪盤，輪盤上有6個紙袋，其中一個紙袋里裝有大鐵釘，旋轉輪盤后，沒有人知道釘子到底在哪個紙袋里面，觀眾選擇沒有釘子的紙袋并拍下它，對愛情忠貞的人將不會受到上帝的懲罰，而背叛愛情的人，鐵釘將會刺穿你的手掌，如此驚險刺激的愛情測試游戲，你敢玩嗎？主持人配合用極具煽動性的話語，配合游戲。
2）愛情幸運星
邀請1名女性觀眾上臺，一顆幸運心在魔術師的手里。一顆在觀眾手里，打開手掌2顆心都在女觀眾的手里，然后再由魔術師將2顆心變為1顆，代表者愛情就是2個人心心相印，永結同心）
3）幸福的一家
邀請一家3口上臺，魔術師會讓一家3人一人選一張牌，然后爸爸所選的牌的花色如?加上媽媽所選的牌的點數如3，而孩子所選擇的牌就一定會是?3，因為爸爸和媽媽的基因共同造就了孩子，這就是神奇的魔術世界）
暫定3個互動魔術，現場演出時可根據現場觀眾反應及時間情況增加或刪減魔術。
7、《非洲婚俗知多少》
主持人介紹完非洲婚禮習俗之后，邀請20——30名觀眾上臺，由海盜造型的工作人員拿出YES和NO的舉牌，主持人提問，觀眾選擇答案，選擇錯誤者淘汰，選擇正確者進入下一輪，最后3名獲得活動獎品，參與者獲得紀念品。
8、《叢林的誘惑》
現場5名演員表演草裙舞，邀請20名觀眾上臺，5名演員中有一名為男演員，舞蹈完成后，20名觀眾站到自己認為是男演員的演員身邊，猜中者進入下一輪，猜錯者淘汰，猜中者模仿跳草裙舞，由觀眾的歡呼聲評出冠軍，獲得活動獎品，其余參與者紀念品。
9、《找到一生中的最愛》
邀請現場一位單身男性觀眾上臺，主持人采訪其對異性的要求，然后根據其要求，在現場找一名符合其要求女觀眾上臺，參與互動。
10、《可愛小丑秀》
濃郁異域風情的可愛小丑，精彩逗笑互動演出，邀請3名觀眾上臺與小丑互動表演。
11、少兒拉丁舞模仿秀
2位拉丁舞小演員，邀請現場10名小觀眾上場，小演員做動作，小觀眾模仿，評出3名表演最好的小觀眾得獎，其余參與小觀眾獲得紀念品。
12、猜歌曲：
選幾個觀眾上臺，播放一段歌曲，誰先猜出歌曲名字或歌手名字，誰就獲獎。
13、猜東西：
選幾個觀眾上臺，主持人描述一樣東西，在主持人描述的過程中，如有人猜到了可以搶答，猜中了獲獎，如果沒猜中，主持人繼續描述，大家由搶答，直到被猜中。
14、單腳抱媳婦：
選幾對情侶上臺，讓男生單腳著地背著或抱著女生，堅持時間最長的獲勝。
15、情歌接唱：
選幾對情侶上臺，主持人說一個字，如“愛”，請第一對唱一段包含“愛”字的情歌，然后第二隊接著唱，但不能重復，唱不出來的就下臺，堅持到最后的獲獎。
16、豬八戒背媳婦：
每次選2對情侶上臺，站在舞臺的一端，主持人說開始，男的背上女的，跑向另一端，并繞過一個障礙后跑回起點，先跑回的獲勝。
17、踩氣球：
選幾個觀眾上臺，工作人員將每人腳上綁上若干氣球，主持人宣布游戲開始，游戲者就要努力去踩其他人腳上的氣球，同時要要想法保護自己腳上的氣球，不被別人踩，最后主持人叫停，誰腳上的氣球多，誰就獲勝。
（三）文藝表演活動
1、魔術表演；
2、各國情歌演唱；
3、異域舞蹈；
4、拉丁舞表演（成人、少兒）
5、街舞表演；
6、DJ表演；
7、器樂演奏；
8、婚紗走秀。
9、車技表演
10、街頭籃球表演
11、顛球表演
（四）露天電影周
6月12日20：00放露天電影《加勒比海盜》，在播放露天電影之前和中間插播加勒比以及商業街商家的廣告片，加深觀眾對加勒比和各商家的認識和了解。
（五）宣傳類節目
1、商家自介
在節目表演當中，主持人穿插邀請加勒比的商家上臺，進行自我介紹，介紹自己的企業和產品，讓觀眾認識和了解，通過加勒比的活動宣傳商家，提高商家的知名度，增強商家的信心。
2、知識搶答
每天在節目表演當中，主持人穿插介紹加勒比的相關的內容，然后提問，請現場的觀眾搶答，答對有獎，通過知識搶答，使觀眾更深入地了解加勒比，同時活躍現場氣氛。
八、活動獎品
活動獎品要考慮商家與水世界利益，促進商家商品和水世界門票銷售，提高他們的積極性和參與性。
1、商家代金券：
可以用代金券在現場攤位上購買商品，這樣就將活動與商業攤位結合起來，刺激消費，受到商家的歡迎。
2、水世界門票：
如免門票、門票減半等，這樣就將活動與水上樂園結合起來，刺激游客到水上樂園游玩，受到水上樂園的歡迎。
3、其他小禮品：
4、每天的互動游戲設1—2個大獎，以提高觀眾的參與熱情。
九、活動組織
為了搞好本次活動，我公司專門成立了幾個工作小組，權力投入本次活動。同時希望貴公司也成立相應的工作組，以便配合工作。
總指揮：
1、策劃設計組：
組長：
成員：
工作職責：
方案撰寫；
文案撰寫；
平面設計；
2、演出組：
組長：
成員：
節目編排
活動設計；
演出隊伍組織、管理
現場控制
3、現場布置組
組長：
成員：
工作職責：
舞臺搭建；
桁架搭建；
道具制作
其他布置；
水、電
4、后勤組
組長：孫琴
成員：白莉
工作職責：
生活安排
物資采買；
獎品準備
后勤服務
5、安全組
以加勒比保安為主。
十、活動現場布置
（一）布置原則
1、現場布置設計要隆重、大氣，營造喜慶、熱烈的氛圍；
2、現場布置設計要有創意、有新意、有吸引力；
3、現場布置設計要體現加勒比的特色和風格，體現加勒比的文化內涵；
4、整個布置設計要符合海昌集團和加勒比房產的視覺識別系統，體現海昌集團和加勒比房產的品牌形象；彰顯海昌集團和加勒比房產的雄厚實力；
（二）布置策略
現場布置體現“三性”：“安全性、新穎性、獨特性”
1、從安全性角度考慮，不采用帶電的設施，如充氣拱門、充氣氣柱等；
2、從新穎性角度考慮，采用吉祥柱、風車、風帆旗等新穎的設施；
3、從獨特性角度考慮，要制作具有加勒比的特色的獨特造型，體現加勒比的個性化特色。如帆船造型的背景板造型等。
（三）布置范圍
本次活動布置范圍主要包括：
1、美食展間：
只設計標準展間。
2、舞臺及背景
3、商業街道路兩旁。
（四）布置內容
1、美食展間
美食展間統一設計、統一制作，造型統一，形象統一，高度不能遮擋背后商店門頭。
1）骨架：
用專業桁架搭建，尺寸為3*2m，如帆的造型。
2）四周：
高精度噴繪畫面，精美雅致。
3）眉頭：
高精度噴繪畫面，美觀大方。
4）頂棚：
用噴繪布制作，漂亮美觀。
2、舞臺及背景
1）搭建舞臺的原因
由于加勒比商業街街面較窄，不適合在街內分散搞表演，只有入口處的廣場具備搞表演的條件；同時，集中表演有利于聚集人氣，由于本次主要是互動活動，如沒有舞臺，一是不方便互動游戲的進行，另一方面也不利于觀眾觀看；
搭建一個有特色造型的舞臺，可以作為視覺焦點，吸引觀眾的眼球；
2）舞臺搭建：
舞臺：用木基層搭建，鋪紅色地毯；舞臺前面木工板做成海浪的造型，表面是高精度噴繪畫面。
背景：是一個揚帆起航的海船的造型。
由四塊帆構成背景板，正面為一塊大的，左面一塊小的，右面兩塊比左面稍大。帆的下方木結構做成船的造型，刷漆；并擺放救生圈等用品，體現海船的真實感。
3、在商業街道路兩旁
在商業街道路兩旁，用注水旗、風帆旗、吊旗營造氛圍。
1）注水旗：
底座注水，防水布旗幟，高檔規范，體現海昌集團的實力。
2）吊旗：
專門設計的雙面寫真畫面，突出海昌的形象。
十一、費用預算
略
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