物業管理調查報告
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物業管理調查報告1
管養等各類物業服務。但由于物業管理在我縣起步比較晚，發展相對滯后，出現了小小的矛盾和問題，現已成為影響居民正常生活的焦點問題，亟需采取有效對策來加以改進和解決。
一、基本現狀
截至目前，我縣已建成小區和各單位家屬樓137個，建筑面積123萬平方米，規劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區總人口的%。建設方式主要為：90年代各單位在后院集資建設的房屋占15%，商品房占70%，小產全權房占10%，保障性住房占5%。
我縣物業管理有三種模式。一是由物業服務企業管理，全縣有物業服務企業13家，資質全部為暫定三級，從業人員244人，雖然服務小區只有26個，但這些小區住宅總面積約59萬平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區70個，這是小區管理的主要形式，占全縣建成住宅小區的一半，管理住房面積約52萬平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區，涉及小區41個，面積約12萬平方米。
二、小區管理存在的問題
通過統計數字可以看出，目前全縣絕部分住宅小區處于自主管理或無人管理狀態，關乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業公司管理的26個小區而言，也有收費難、管理難、業主與物業錯位、服務缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環境和生活質量，而且疊加累積極易造成群體上，影響全縣穩定局。分析我縣住宅小區及物業管理，主要有以下五方面問題：
（一）準入門檻低，服務不規范。我縣現有13家物業公司，資質全部為暫定三級，從業人員244人，注冊資本都在50萬100萬元，平均每家公司員工不到20人，規模小，實力弱。物業管理人員都為退休人員和下崗工人，沒有經過正規培訓，不懂物業服務，更談不上持證上崗，整體人員素質令人堪憂。物業服務都僅僅限于看門、搞衛生，業主很少見到物業公司管理人員。小區院內車輛亂停亂放、閑雜人員自主進出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現象比比皆是。即使衛生打掃也不徹底，多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區環境難盡人意。門衛基本上就是開鎖門、收取停車費，安保防范流于形式，失盜事件屢有發生。
（二）收費標準高低不一，收費難度。一方面，物業公司收費項目不一，收費標準自定，高低參差不齊。高層小區收費項目最多的有物業服務費、地下室服務費、生活垃圾費、電梯費等，合計達1800元，個別小區趕上了咸陽市的收費標準；除此以外，對出入車輛還要收取停車費。小區收費有的按面積計征，有的按戶平攤，收費標準參差不齊，上下之間相差數倍，群眾響比較強烈。另一方面，管理無抓手，收費難度很。舊小區水、電、暖分戶管理，自主購買，物業收費全憑自覺，收費難度很，一些小區甚至連取暖費都難以及時收取，影響居民生活。新建小區借鑒西安、咸陽經驗，對水、電等實行智能卡統一管理，減少了物業收費難度，管理比較方便，但是個別物業公司在水、電收費中有私自加價行為，監管難度，業主不滿意。
（三）基礎設施不健全，物業公司不愿管。一舒劃設計不到位。規劃是龍頭，規劃建設亂，則物業管理亂。主要表現在各單位后院家屬樓，臨街見縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設規模小等因素影響，小區的綠化、亮化、停車位和物業用房等基礎設施無法配建，規模小、成本高，物業管理無利可圖，甚者可能虧本，導致物業公司不愿進駐管理，這是造成小區自治或無人管理的主要原因。二是建設工程質量有硬傷。建設工程質量問題本身屬開發商應承擔的責任，但工程交付使用后，因質量問題，物業服務企業與開發商推諉扯皮，業主維權和利益訴求無人理睬，這類事件往往釀成上案件。如鴻運廈電梯質量問題，水電苑地面滲水問題，恒海家園自來水管道漏水等問題，上時間長達幾年，問題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規定，在工程交付使用前，開發商必須組織相關單位人員進行消防單項驗收和電梯單項驗收，最后進行工程總體驗收。但調查中發現，我縣好多開發項目未經任何驗收而擅自交付使用，業主入住后，因室外工程未完工，樓內天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗收等問題，引發集體上。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業廈等開發建設項目，曾多次群。
（四）業主結構多元化，維權主張難統一。由于業主來自社會各個階層，社會經歷、收入水平、文化修養等不同，認識問題、處理問題的方式、方法也不盡相同，導致物業管理工作難度加，而且規模越越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區空地有車的想留車位，電動車主要建車棚，其他住戶還要收費，意愿不一，相互爭執，難以協商。二是業主錯位，“主”為“客”。多數業主對自己的權利和義務認識不清，不知道自己該享受什么權利，履行哪方面義務，甚至淡定處之，對小區集體事項不聞不問，聽之任之。相當一部分小區業主員會不能正常履行職責，幾年難以召開業主會。三是良莠不齊、素質欠缺。物業服務企業本身是有償服務，部分業主沒有形成對物業管理有償服務意識，缺乏社會公德，只要服務，不愿交費，抱有蹭熱、蹭物業的市儈意識。據調查，縣城各小區物業費收繳比例多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶，今年收繳68戶，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜雅居收繳比例90%。
（五）宏觀環境有影響，管理體制未理順。房地產市場與物業管理是皮與毛，唇與齒的關系。有的小區因房地產市場不景氣，建成后入住率低，物業服務經營管理成本高、支出，服務質量就差，如永豐御景苑。有的項目資金短缺，進展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時間交房，但因工程質量和配套設施不完善，導致物業管理難度增，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業廈等。特別是“小產權”房，由于沒有完全產權，規劃設計和工程質量難以監管等原因，遺留問題較多，管理難度很，已經成為物業糾紛的“多發地”。另一方面，實事求是地講，物業管理工作機制尚未形成。根據中省市關于進一步加強物業管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業行政主管部門為行業指導，屬地鎮（社區）為主體進行社會管理的總體要求，形成以屬地社區居會為主的“部門（單位）、鎮、社區居會”三級物業管理體系。但是在現實工作中，全縣物業一旦有問題，鎮和各社區居會管理職責缺失，由縣物業行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業管理的混亂局面，這也是我縣物業管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。
三、對策和建議
農民向城鎮轉移、居住向小區集中是城鎮化發展的必然要求。基層管理應適應形勢發展的要求，逐步實現以村會管理為重向以社區、住宅小區為重的轉變，更好地服務社區居民。對于我縣的轄區物業管理要分類指導，區別對待，標本兼治，穩步推進。
（一）積極探索建立物業監管體系。一是完善機制。物業管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業行政主管部門為行業指導，屬地鎮（社區）為主體進行社會管理的總體要求，建立以屬地社區居會為主的“部門（單位）、鎮、社區居會”三級物業管理體系。二是摸清底子。在理順工作關系的前提下，由房管所負責，各鎮（社區）居會配合，針對城區新老小區進行地毯式調查統計，將各小區的名稱、住戶信息、住房情況和物業管理情況等信息全部登記造冊，然后按照各居會所劃定的片區將小區的信息分解到各居會，由各居會制定具體的實施方案，負責實施小區物業監督管理工作。三是強化業務指導。建議參照外地經驗，將房管所升級為科級建制單位，便于協調部門關系，提升物業監管水平。
（二）嚴把物業服務企業準入關。凡是進入xxxx縣的物業服務企業必須在物業行政主管部門注冊登記，對于不登記備案的`服務企業，一律叫停不得進駐小區開展工作。對于新建開發項目，在發房屋預售證前，要求開發企業對小區進行前期物業招標，選定服務質量好、態度好、信譽好、且管理規范的企業從事物業服務。同時，繳納一定的履約保證金，規范制約物業服務企業行為，便于調處物業與業主的糾紛，防止騙取物業管理資金行為的發生。
（三）加強對物業公司人員的培訓。受收入水平、群眾理念、收費標準等因素制約，在當前和今后相當一個時期，物業服務在我縣可能屬于微利行業。但作為服務企業，只有不斷提高自身素質，提高服務質量，才是立身之本，只有服務質量提高了，廣住戶才會認可。物業行政主管部門應每半年組織一次物業管理知識講座，提高從業人員的自身素質；每年組織一次省級物業從業人員的培訓，力爭在23年內全部實現物業人員持證上崗。
（四）強化物業費收繳管理。物業費收繳是困擾物業服務的最難題，直接關乎物業管理的正常運轉。要解決好收費問題，必須解決好以下三個問題：一是標準。現有物業管理收費標準分類較粗，質量要求不嚴，物價部門應對此調研，細化標準要求。二是抓手。中城市的小區實行智能卡管理，物業收費比較容易。我縣新建小區水、電實行統一管理，經適房小區還一并納入了取暖管理，物業收費幾乎沒有什么障礙。問題是老舊小區水、電、暖全部分戶管理，自主購買，沒有制約手段，收費普遍比較困難。可以對這樣的小區實行改造，水、電、暖統一管理或統管其中的12項，財政予以適當獎補。改造后聘請物業公司進駐管理。三是監督。小區應該設立公示牌，收費項目、收費標準全部公開，誰交誰欠張榜公開告知，用途結余定期公示，消除業主的思想疑慮。同時，要接受業主員會的管理，努力提高物業服務管理水平，為業主提供一個舒心的良好環境。
（五）強化對業主自主管理的引導。業主是小區法定的主人，調動業主的積極性，增強業主的主人翁意識對于提高小區管理水平至關重要。首先，要加強引導，做好老舊小區物業管理的推行工作。由居會牽頭，負責組織和指導本轄區內住宅小區業主會成立、業主員會的首屆和換屆、改選工作，督促收繳轄區內物業專項維修資金。指導和監督業主會、業主員會依法開展業主自治管理或者選聘物業服務企業，調處物業管理服務中的矛盾糾紛。在有條件的小區，試點建立小區黨支部或臨時黨支部，發揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過采取行之有效的宣傳手段，加宣傳力度，提高廣業主對物業管理相關法律法規的知曉率，消除認識誤區，更好地行使權利，履行義務，樹立正確、健康的消費理念，創建宜居小區，構建和諧家園。
（六）加推進老舊住宅小區整治力度。由縣物業行政主管部門牽頭，各鎮（社區）居會配合，按照因地制宜，逐步實施，分類管理的原則，采取由物業公司管理、原建房單位管理、業主自治管理等多種途徑，對現有舊住宅小區進行摸底調查，分類排隊，集中整治。其中：對基礎設施比較完善，多數業主同意實行市場化管理的老舊小區，應積極引入物業公司管理；對基礎設施不健全、多數業主不同意實行市場化管理的老舊小區，應以確保小區衛生清潔和治安秩序為基本服務，由業主員會自治管理；對單位集資建設的住宅樓，由其原建設單位自行負責物業管理涉及事宜。同時，加強對規劃的執法管理和房地產市場監管，規范并逐步取締“小產權”房，嚴格質量監管，完善基礎設施，消除硬件缺失，為開展物業管理奠定良好基礎。
物業管理調查報告2
到了一年的年底，也到了一年中該交物業管理費的時候了。但一年的管理費卻要1000多，我實在不理解，為什么物業并沒有在我們生活中起很到很大的作用，卻要交納那么多錢。于是，在好奇心的驅使下，我上網調查關于“物業管理”。
原來，物業管理是一種服務，它以物業為管理對象，以廣大業主為服務對象而定位于社會人群。迄今為止，中國的物業管理行業已經走過了二十幾年的時間，也是一個有一定年齡的行業了，也具備了一定的規模和形態。由于經濟體制的改革發展、城市的現代化、人們對居住空間的可持續發展的要求，物業管理是房地產商品經濟發展的必然產物。
一、物業管理的由來
以蕭山的物業管理發展為例。近年來，蕭山城市發展的日新月異，伴隨著城市的發展的還有新式社區如雨后春筍般地涌現。“匯宇花園”、“綠都四季花城”、“白馬公寓”這些新社區和“崇化社區”、“高橋社區”、“新橋社區”這些老社區有著明顯不同。當然我們有必要探究一下社區基本性質發生了什么樣的變化？這種變化有什么制度價值？于是，我調查了我區的三個小區“崇化社區”、“匯宇花園”、“南市花園”的基本情況來逐步研究。
傳統社區大多數的住房是由居民的工作單位分配的，居住者不是通過市場交易價格購買房屋，而是作為工作單位的成員進入居住區的，因此居住者不是房屋的產權人。房屋的產權屬于居民的工作單位（集體）或者國家，居住社區的物業管理權相應地被賦予了準政府性質的物業公司。居民或單位交出的物業管理費用只具有象征意義，不能平衡物業公司實際的支出成本，這些費用要么由政府貼補，要么由單位組織統一負擔。在傳統社區中，物業只承擔了社區管理的部分職責，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理職能，如垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等，是由政府機構（街道及有關部門）或準政府機構（居委會）來承擔的（例如：“崇化社區”）。
而新式社區的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產權人。于是，出現了一種對等的市場關系：業主以管理費購買物業公司的保安、綠化、清潔等社會服務，物業公司則以提供服務作為交換，從業主的購買中獲得生存。同時，也有了相關與物業管理的法律與條文(例如：《上海市居民小區管理條例》)出來，這意味著，物業從社會管理者，轉變為社會單位，從前的管理和被管理關系轉變成簽約關系。物業管理也包括了垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等。業主所繳納的物業管理費相應的提高，卻不只是象征意義。業主對物業管理業不滿的地方也可以進行投訴（例如：“匯宇花園”、“南市花園”）。
二、物業管理的發展
隨著發展，便有了“物業公司”這一類代理管理責任的企業，甚至有了品牌。目前全國物業管理企業總數已超過2萬家，更多企業仍如雨后春筍般涌現，物業管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀將是我國物業管理品牌競爭的時代，是我國物業管理專業化、市場化、社會化、法制化和現代化不斷成熟的時代。
例如天津市金廈物業管理公司。天津市金廈物業管理公司成立于1994年，是天津市物業管理“十強”企業，具有天津市物業管理一級企業資質。公司創立了具有金廈特色的物業管理模式，目前管理高層、多層住宅小區及辦公樓等多類型項目，同時開展物業管理咨詢、室內裝修、房屋租售等多種經營。所管理的金廈里涉外小區獲得了“全國城市物業管理優秀示范住宅小區”稱號。幾年來公司不斷開拓創新，先后實現了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第一家成立小區居委會；第一家成立社區醫療保健中心；第一家業主大規模捐贈花木；第一家實行義務監督員制度；第一批名列榜首被評為“物業管理優秀示范住宅小區”；第一家在全市首次大型公開物業管理項目競標中一舉奪標的企業。
到20xx年我國先行改革的.深圳已經出現了管理規模達1200萬平方米的企業，緊隨其后的上海也已經有了管理規模達400萬平方米的物業管理企業。這些足以說明名牌競爭的優勢，也足以說了國內物業管理正逐步邁向正規，并不斷發展。
我查了許多關于物業管理得資料，再觀察我們“匯宇花園”。小區大門口站著4位身著制服的保安，保安室里有9臺監控錄像，每天晚上也有保安通夜巡邏來保衛小區安全；路上穿著黃色工作服的環衛工人在打掃小區衛生，樓道的清潔也是有這些工人一周兩次的打掃來維持清潔的；小區的游泳池也是有人管理并維持清潔；小區的健身設施有專人維護管理；包括道路、路燈等有專人維修；……原本是覺得每平方米5角的物業管理費是花得不明不白，現在明白了物業公司存在的必要性與重要性。
黨的十六大報告明確要求“完善城市居民自治，建設管理有序、文明祥和的新型社會”，物業管理是在城市悄然發生的歷史性進步。作為基層直接管理社區的政府，要看到社區的這種社會基礎性關系的變化，并支持、保護它們的發展，嚴格依法進行管理。這樣，我們就可能朝向國際一流社區發展！
物業管理調查報告3
一、對市場經濟條件下的“低收費、零收費”現象的透視與分析
1、價值規律是市場經濟的基本規律，價值規律基本內容和要求是商品的價值由生產商品的社會必要勞動時間所決定，商品交換以價值為基礎。價格圍繞"等價交換價值點w上下波動，是價值規律作用的表現形式。中國物業管理是市場經濟的產物，物業服務區別于傳統房屋管理最顯著的特點，就是有償服務，是一種可以在市場交換的商品。因此，物業服務這種商品交換理應受到價值規律的制約。
企業是以追求利潤最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶，以“低收費、零收費”手段實施物業管理運作，顯然是與“等價交換”原則相違背的，屬市場經濟運行中一種反常現象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因。或者是企業發展經營的競爭策略，或者就是有其他的隱性經濟收入和物業管理常規收費之外的經濟來源。如若是企業競爭策略，是一種短期經營行為，則無必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。
縱觀“低收費、零收費”，的多種表現形式，其共性特點是業主少交或不交管理費，但物業仍需維修、運行、維護和管理，這說明物業管理費一定另有來源。或者是房地產開發商撥付，或者是商業用房的租賃經營收入，再或者是利用物業資源進行商業運作收益，與其它企業不同的僅僅是來源渠道有異而已。問題是這種來源和渠道是否可靠?是否存在問題?是否合法?由開發商支付管理費，開發商為什么要向業主提供“免費午餐”，承擔不應由其承擔的費用?這在邏輯上和市場經濟條件下是無法自圓其說的。退一步而言，不去追究開發商的動機、目的，開發商如何兌現承諾，從實踐效果看，由于缺乏保障機制，結局往往是草草收場。以商業用房的租賃收入彌補管理費，則涉及商業用房的產權歸屬，商業用房如果歸屬業主，則是業主換了一種方式自行繳納管理費。如果產權歸房地產開發商，那么仍然會產生前者所述的與開發商支付管理費同樣的矛盾。而借助物業管理平臺，進行商業運作，獲得額外利潤，以此彌補管理費缺失或不足，本是無可非議的，但如果這種經營收入不能彌補，物業管理正常運行就無法維持，則會引發業主和物業管理企業的新的矛盾，導致社會不安定因素的產生，這對構建和諧社會是有害無益的。
如果物業公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對業主權利的侵犯。即便在個別物業項目上可能獲得收益，也并不具有可復制性。相反，從宏觀角度來看，其浪費社會資源、降低效率卻是顯而易見的。眾所周知，社會分工是商品經濟的基礎，在現代社會中，社會化大生產的基本發展規律是社會分工越來越細，專業化程度越來越高。一個普通物業管理企業，同時涉足多個專業化程度極高的領域，盲目擴張和大肆進入自己的非專業領域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會對主營業務造成強烈的連鎖沖擊。
因此，物業管理的“低收費、零收費”，既非物業管理模式創新，也非正常的競爭策略，既沒有預示物業管理發展方向，也沒有對行業發展做出任何貢獻，不是進步而是倒退，如不加以遏止，將對物業管理市場發育和行業發展產生消極的和負面的影響。
1.“低收費、零收費”是對消費者的誤導和傷害客觀上，物業管理服務產品的特性使交換雙方存在嚴重的“不對等”一是專業知識和信息量不對等，二是組織形式上的不對等，三是承擔民事責任能力不對等。在這樣一個“不對等”的交換中，“低收費、零收費”勢必誤導業主對物業管理基本概念的認識，認為物業管理可有可無，更多關注服務價格而非服務質量。同時，由于消費者過分關注短期內的利益，相當程度上會忽視對物業管理服務的監管，造成消費者對物業管理服務的反應滯后，加上物業管理中的大量維修和養護工作實際是在業主不可見狀態下進行的，為了降低物業管理成本，實施所謂“低收費、零收費”的企業很可能減少物業管理必不可少的維修和養護工作，削減物業管理成本中的預防性支出，無形中導致了物業的“風險后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業主設置了一個物業提前壞損的巨大風險的陷阱。
2.“低收費、零收費”將削弱企業核心競爭力，增加運營鳳險
“低收費、零收費”運作的物業企業一個重要的經濟理論支撐點是規模收益正比增長。按照權威的《新包格拉夫經濟學辭典》的解釋。“對于某一產品，如果在某些產量范圍內平均成本是下降或上升的話，我們就認為存在著規模經濟或規模不經濟。”即生產和服務規模的擴大，并不一定會使平均成本下降，利潤也相應的不一定會上升。作為規模經濟的“孿生兄弟”---規模不經濟，規模擴大，成本上升，利潤下降，更是客觀存在的。如以電子商務為例，規模的擴大固然能使企業在采購上擁有更多話語權，但隨之而來的是更為昂貴更為復雜的大型電子商務平臺的建設，電子商務人員的薪酬支出更非普通物業人員能比，加上大型物流業的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協調機構支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品采購電子商務平臺的建設，電子商務人員的薪酬支出更非普通物業人員能比，加上大型物流業的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協調機構支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品采購所帶來的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業管理開展多種經營，是豐富物業服務內容，彌補管理費不足，弱化物業管理交換雙方矛盾的一個策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險的。
3. “低收費、零收費”將使行業發展誤入歧途
當一個 “低收費、零收費”物業管理進入小區，其“洼地效應”必然會導致周邊小區物業管理收費的'大幅下降，物業管理企業若不降價，很可能會被業主解聘，必然造成更大的損失。對于個體來說，這種無奈的選擇是理性的，但卻引發集體選擇的非理性。因為一旦當整個物業管理行業的降價成為習慣，消費者所關心和追逐的永遠只會是誰的物業管理費收得更低。在如此一個信息不對稱的低價市場里，消費者只關心價格，市場資源將惟低價者得，也反過來迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務質量，因為在低價，甚至超低價上，提供質次商品顯然是更經濟的行為。如此，則成本較高的優質商品和服務，很可能被劣質商品和服務淘汰出市場，形成“劣幣驅逐良幣”的惡果。市場交易的結果使得優勝劣汰的原則被違背，好產品在競爭中失敗，而次品獲勝，形成消費者心理和消費行為的“逆向選擇”。
在物業管理服務市場上，“逆向選擇”導致了市場的低效率和市場失靈， “低收費、零收費”服務不受到遏制，不但整個物業管理行業經過多年努力所構筑的物業管理服務消費意識和消費理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業管理服務價格和質量不斷下降，最終導致市場嚴重萎縮甚至消失。
二、法律層面的“低收費、零收費”的審視與考量
1.“低收費、零收費”違背公平和等價有償原則
從民法的基本原則公平和等價有償的原則看，物業管理“低收費、零收費”現象是不符合這一基本原則的。《民法通則》第4條規定了這一原則，是指民事主體在從事移轉財產等的民事活動中，要實行等價交換，一方享有權利『應向對方履行相應的義務，任何一方不得無償占有。剝奪他方的財產和侵害他方的利益。也就是說在民事法律關系中，民事主體的權利與義務是同時存在、相輔相成的，且權利義務對等、并按價值規律的要求進行等價交換，取得他人財產利益或得到他人提供的勞務應與其付出的代價相適應。
合同法是民法的子法，當然也應遵循公平和等價有償的基本原則，物業服務合同作為合同的一種更是要體現該原則。物業服務合同作為物業管理活動的基礎，是建立業主與物業管理企業法律關系的惟一的法律依據，在整個物業管理活動中處于核心地位。這一原則在物業服務合同中體現為從業主這一方面來講，交納物業管理費的義務應與其享受到的物業管理服務的權利是對等和等價的，如果業主沒有享受到這一服務或享受的服務與自己所交納的服務費不對等，其有權追究物業管理企業的違約責任。
但是在物業管理“低收費、零收費”中，業主沒有交納物業管理費，就失去了要求物業管理企業達到期望的服務水平權利的依據。從物業管理企業這一方面講，物業管理"低收費、零收費"已經使物業管理部分或全部成為一種附贈品，因而注定物業管理服務的質量是無法保證的。同時，由于物業管理企業向業主提供的是超低價或免費服務，在相當程度上不會顧及業主的反應和要求。
而業主享受的超低價或免費服務，也缺少參與管理的積極性及維護自身權益的主動性。
2.“低收費、零收費”違背《中華人民共和國反不正當競爭法》的規定
物業管理“低收費、零收費”歸根結底采用的是一種價格競爭手段，這是一種不正當競爭，違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》第11條“經營者不得以排擠對手為目的，以低于成本的價格銷售商品”的規定。該條款包括兩個方面，一是主觀標準，以物業管理“低收費、零收費”這樣一種營銷手段進入市場，其動機不能排除是為了搶占市場份額從而達到排擠對手的目的，二是客觀標準，即以低于成本的價格銷售商品。物業管理是種特殊的商品，一種準公共性服務商品，實行物業管理是為了確保物業的正常使用，必須支付必要的成本，《物業服務收費管理辦法》第11條也對物業服務成本作了具體的界定。而“低收費、零收費”是不收費或嚴重背離成本的一種定價方式，以低于戚本的價格銷售物業管理這種特殊的商品，無疑是違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》的規定。
3.“低收費、零收費”現象違背了《物業管理條例》的基本精神
《物業管理條例》第41條規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。《物業服務收費管理辦法》第5條規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及與服務水平相適應的原則。合理原則是指物業管理收費應因地制宜，以服務發生的成本為基礎，針對不同類型的物業、不同對象、不同消費水平，合理地核定收費水平。質價相符原則，指物業管理服務的收費標準應與服務質量相適應。這些原則的目的就是要形成“質價相符”的物業管理收費機制，“低收費、零收費”的本質否定了在成本基礎上的合理定價，否定了質價相符的原則。如前所述，“低收費、零收費”偷換了“物業管理”的概念，抹去了業主應承擔的全部或部分義務，踐踏了物業管理質價相符的收費原則，使初步培育出來的物業管理消費觀念，倒退到計劃經濟福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。
“低收費、零收費”之所以卷土重來，絕非偶然，是有其深刻的社會歷史原因的。目前我國物業管理行業是一個勞動密集型、技術含量不高，技術壁壘比較低的行業，物業管理企業大多是房地產開發公司派生出來的，基本沿襲的是“誰開發，誰建設”的舊模式，加之當前廣大業主的維權意識空前高漲，而物業管理消費意識和服務意識都不到位，物業管理法律法規相對滯后，在這樣社會經濟面臨轉型，物業管理市場競爭日益激烈，物業管理行業高速發展的社會歷史大背景下，“低收費、零收費”的出現是必然的。
三、“低收費、零收費”的對策思考
1.完善法制建設
法制建設是物業管理行業規范、長足發展的根本保障，針對我國目前物業管理不斷發展的情況及我國相關立法進程，有必要對現行法律法規進行系統梳理、補充、修訂和完善，通過完善法制建設，進一步規范物業管理各主體在物業管理活動中的行為。
2.強化行業自律
行業自律是市場經濟中企業 誠實信用"原則的突出體現，物業管理協會在行業自律中應起到組織、監督的主導作用。因此行業協會應及時、有效地建立會員強制入會、訓誡、通報批評、公開譴責和取消會員資格、會員誠信記錄檔案等相關自律制度。通過行業自律制度，提升物業管理行業協會的社會地位和信譽。
3.加強理論研究
物業管理理論研究是行業發展的不竭源泉，也是法律法規制訂的重要前提，加強理論研究，突出理論研究在行業發展中的地位和作用，廣泛開展多層次多學科的理論研究，建立一支行業內專、兼職相結合的宏大的理論研究隊伍，是物業管理科學發展的重要基石。
4.創新制度設計
創新是發展的靈魂，創新制度設計是物業管理健康發展的必要保障。
在物業管理的外部，引入發達國家物業管理制度，如類似物業管理事務所等中介機構作為第三方客觀介入，定期實施外部獨立的管理費會計審核或外部審計，進行專業的物業服務質量評估。在物業管理內部，完善物業管理企業內部的管理制度，量化物業管理服務質量的標準，提升物業管理服務的水平和檔次。
5.正確引導輿論
人是教育的產物，物業管理作為一個新興的行業，在其發展過程中對各個參與主體的教育和輿論引導是極為重要和必不可少的。一個事物或現象的出現必然會眾說紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準確的，這就需要發揮政府、行業協會、企業和媒體輿論導向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導到正確的方面來。
物業管理調查報告4
一、公司整體狀況
公司各部門當前主要職能，總經理負責企業管理及決策；銷售部門負責外聯客戶及登錄客戶往來帳，代理商屬于公司合作單位；倉儲負責公司圖書的儲存及發運；財務部負責資金的收支；編審部主要負責聯系編稿人員，審稿定級，部分稿件打版工作。本公司為圖書出版公司，運作流程為公司向出版社購買版權號，招聘老師作為編稿人員，由公司內部人員審稿，經歷打板曬版，發片環節交由印刷公司印刷，印刷紙張由我方提供，圖書印刷完畢后交由我方倉儲保管，業務部負責銷售，倉庫根據銷售訂單發貨。
二、各部門運作狀況
財務管理狀況，貴公司未設立專門的財務部門機構和內部核算人員，有出納專人負責現金及銀行收支，公司財務沒有成文的管理制度，由于付款多為總經理口頭批準隨時支付，沒有必要的文字批復單據，缺乏每月真實的內部帳記錄，資金收支缺乏明晰財務記錄及資金支付憑據，資金管理方面在收支上缺乏必要的統籌和規劃，財務狀況管理混亂。公司主要費用成本項目為紙張成本、印刷費、稿酬、工資、打版曬版發片費用、場地租賃費、水電費、辦公費和稅費等。
1、倉儲管理上
公司設有專門的倉庫及倉儲管理人員，倉庫設有專門的倉儲部門及儲存場所，圖書分類通過逐年在軟件建立倉庫的方式管理，具有簡單的圖書管理軟件，用作銷售批銷單的制單和客戶對賬；倉庫根據軟件內業務部制作的批銷單進行打單發貨，并將發貨結果反饋給業務部；倉庫部具體負責版權錄入，入庫制單，印刷廠賬務處理和部分物流費用由倉庫處理處理，圖書更換版權號，以及客戶退換貨的倉儲系統處理；倉庫每學期結賬，倉庫業務多為跨月處理，倉庫每學期進行系統盤點，庫存與實際基本相符。
2、銷售環節
公司產品銷售主要通過圖書展銷會簽銷售，確定產品代理商，公司業務部負責聯系客戶，根據客戶需求在圖書管理軟件錄制批銷單，聯系貨運公司，督促倉儲發貨后電話確認客戶到貨情況，代理商交付一定代理金，公司給予訂貨，發貨價格為圖書定價的折扣金額，客戶貨款采用先發貨后結算的方式，收款方式為分期間按比例收款，除退換貨以外，貨款基本上一學期能全部回籠。貨款收取方式為現金交付或托運部代收，銷售圖書一般不開稅票，開稅另加稅點。由于業務量逐年增加，自09年開始應收賬款出現壞賬呆滯現象。
3、編審環節
主要負責對外聯系編稿老師，收集稿件進行校對審核，并確定稿件級別質量，負責部分稿件的排版工作，聯系排版，出片，曬版程序。編審部負責核定及支付老師稿酬，編輯部職工工資，打版曬版費，發片費。編審部負責發行印刷環節外的主要費用支出。稿酬支付方式為預先簽訂合同，圖書出版后支付相關稿酬，編輯部員工工資按照基本工資加計件的方式。編審部基本具有系統成文的文件章程，并且能系統的執行。稅務方面有專門的代理記賬人員給予報稅，稅務征收方式為核定征收。
三、公司各部門當前存在的問題
1、財務管理方面
公司沒有系統的財務管理制度，公司財務收支隨意性較大，公司財務支付沒有專門和條例的財務審批單據，資金支出去向難以追索；公司財務功能較分散，各部門負責自身環節財務收支賬務，收入部門和支出部門幾乎完全分離，公司沒有系統完整的財務記錄；由于營收和支出部門缺乏相應的有機整合，公司營收、支出和資金收支信息相脫節，公司經營成本利潤情況不明晰；由于賬務收支信息記錄不及時，資金支付缺乏統籌及計劃性，相關部門業務受到較大影響。
2、倉庫管理環節
倉庫實際庫存和當前財務軟件難以完全對應，庫存難以持續，主要的原因在于客商退回圖書難以完全對應入庫，除了客戶退回圖書數量較大，難以短時間內詳細清理之外，這與軟件功能不能對圖書進行合理分類有很大關系；圖書在系統中按照系列進行統計，對庫存圖書未進行系統科學的分類；當前圖書入庫按照圖書定價進行錄入系統，真實的.圖書成本難以在賬務中顯示，圖書銷售的成本利潤也難以準確核算；另外，由于軟件及技能的原因，圖書制作成本難以準確分配；不能再更換版權號的長期積壓圖書進行處理時，沒有完整的審批處理程序，圖書統計與系統操作存在困難。
3、銷售環節
自09年開始，公司銷售部門營收賬款出現呆滯現象，存在壞賬的危險，應加強對客戶和應收賬款的管理；銷售較繁瑣業務是客戶的調換貨，即客戶給公司的退貨和重新銷售，主要環節涉及倉庫物流環節的操控環節，不能及時得知倉庫部分圖書的精確庫存。
4、編審環節
編輯部作為整個公司產品生產的核心環節，負責稿件的收集和編審，以及出版印刷前的各個環節，加之內部工資費用的計提，需要大量的資金支付，由于公司資金管理程序和資金周轉問題，存在老師稿酬、對外打版曬版費不能按計劃支付，因我方付款違約問題，逐漸開始影響后期業務開展；諸多費用直接從編審部支付，徐部長希望建立財務監督環節，資金支付審批和支付環節透明；另外，徐部長負責全部稿件質量等級的評定工作，希望有人能對其這方面的工作進行監督（財務管理之外）。
四、財務管理策劃的重點與難點
公司經營者對公司財務管理非常重視，希望建立一整套系統的財務管理方案，對公司整體財務狀況進行規范記賬核算，核算公司整體成本利潤情況；調查發現企業經營者期望對供應商和客戶往來賬項進行系統把控，明確每家客戶的投入和利收情況，以達到公司往來賬目清晰，盈虧明確的目的；由于公司現在沒有系統的財務管理制度，財務管理存在很大的隨意性，沒有系統的財務管理單據，資金支付去向難以追索，資金支付計劃難以統籌和執行；倉儲管理環節如何確認入庫成本和保持庫存的持續性；調研發現公司部門負責人員期望建立會計監督審批機制，做到財務管理透明，權限責任明確。針對該公司財務管理現狀，應從以下幾個方面著手，加強財務管理工作：
1、建立一套系統的資金管理方案，做好資金管理和資金支付審批制度。
2、建立系統的公司費用報銷制度，合理控制公司費用發生情況。
3、建立客戶應收賬款控制制度，避免壞賬呆滯現象。
4、做好供應商賬項管理方案，合理安排資金支付計劃，推動業務開展。
5、建立倉庫圖書成本分配方案，制定庫存管理制度，保證庫存數據準確性，做好積壓圖書的處理審批方案，提高運作效率。
6、建立內部控制和監督機制，部門財務管理透明化，權限責任明確。
物業管理調查報告5
一、我國城市舊區物業管理現狀
課題組對目前我國一些城市在舊區實行物業管理的現狀進行了調研，具體情況是：天津市物業管理截至20xx年11月底已接管整治項目166個，1000.3萬建筑平方米，分別占整治項目應實施物業管理個數和面積的39.9%和43.99%。
廣州市老城區現已有99個舊居民區推行了以社區服務中心為主體的事業型基本物業管理，充分發揮街道社區服務中心的作用。目前，3個試點小區已基本引入了物業管理，小區的環境和居民的生活得到了明顯的改善，這一物業管理模式受到群眾的普遍歡迎。
北京市在對舊小區實行綜合整治后，按照現代的物業管理模式進行管理。
吉林省白山市強化了住宅小區綜合整治，實行屬地化組團，區域化管理，改善小區整體環境。近年來市政府先后投入大量資金，由房產局牽頭，對市區的住宅小區進行綜合整治，實施拆倉房建綠地、修道路工程。
邯鄲市舊住宅區占有很大比例。據統計，全市主城區內共有各類住宅區392個，其中原由房產部門統一管理的、各單位自行管理的、產權混雜的舊住宅區就占323個。為徹底改變舊住宅區臟亂差的狀況，20xx年，市委、市政府提出用3年時間，不斷加大力度，晉級升檔，完成主城區全部住宅區的綜合治理任務，大力推行物業管理，為廣大城市居民創造一個整潔有序、優美舒適的生活環境。
20xx年6月，長春市物業管理與社區管理相結合整治舊區試點工作方案已上報省建設廳，結合物業管理工作現狀，朝陽區湖東小區和鐵路小區(建筑面積分別為34萬平方米和3萬平方米)被確定為舊區整治試點區域。
從以上各城市對舊區的管理來看，舊區的物業管理工作已逐漸成為各城市關注的重點，但如何徹底有效地對舊區進行管理還有待研究、實踐。
二、目前各地對舊區物業管理采取的普遍方法
現在舊區推行物業管理一般都是按照先治理后管理，治理與管理緊密銜接的原則進行。同時，各地也根據自己的實際情況采取了不同的管理模式。
從管理模式上看天津市目前主要有三種：一是以房管部門成立專業公司接管為主，天津和平、河西、南開三區房管局都成立了局屬專業物業管理公司，以市場化運營模式，取得一定成績：共接管小區36個;二是以街道、居委會模式進行管理為主，紅橋、河東、塘沽、漢沽四個區，共接管小區42個;三是以單位模式進行管理為主，河北、河東和大港區三區，共接管33個。
長春市對于老的沒有實施物業管理的區域，即“舊區”，將采取物業管理與社區管理相結合的新思路。
在推進舊城區住宅小區物業管理過程中，廣州根據小區的實際情況分類型、分層次推進，引導居民按自身的承受能力選擇符合實際的物業管理方式。如推行了以社區服務中心為主體的事業型基本物業管理，充分發揮街道社區服務中心的作用。
北京提出各區(縣)政府要加強對老舊居住小區的綜合整治，動員產權單位、產權人、使用人、物業管理企業共同出資改造居住區環境。在此基礎上，通過試點，結合公房出售，摸索經驗，建立不同形式的、適合老舊居住區特點的物業管理方式。
三、目前舊區物業管理中存在的幾個典型問題
不管各地采取怎樣的物業管理模式，在實際工作中都遇到了幾個典型的難題，這些難題直接影響著居民對物業管理工作認可度和物業的正常運行，并制約著舊區物業長效管理，值得其它未實行舊區物業管理的地區注意。
(一)舊區物業收費低，收繳率低，物業管理企業不愿接管
舊區物業收費低，政府制定的物業服務基準價格偏低，物業管理公司入不敷出。比如天津市，針對舊區多年來形成的收費機制，天津市各區對舊區物業收費大致實行兩種模式：一種是按建筑面積收費，一般不超過0.3元/平方米;另一種是以房型收費，大致分獨單、偏單、三室，并根據提供的服務標準制定具體的收費價格，一般獨單5～6元;偏單7～8元;三室9～10元;以目前的情況看，大多數改造后的舊樓區還是以房型收費為主，可以看出，舊區收費標準無法和現有的普通商品住宅小區接軌。同時舊區物業管理還處于“福利”或“半福利”狀態，業主觀念尚未轉變過來，不愿交費或少交費，物業收費率低，天津市平均收繳率僅為50%。多數物業管理企業難以做到收支平衡，經營非常困難。實際上舊區房屋及設施設備都急需維護與維修，物業管理費更需提高。而與此同時許多舊區的住戶大多是低收入階層和承租戶，要想改變目前這種狀況難度可想而知。
(二)維修基金嚴重匱乏
舊區許多房屋是房改房，房改后，按照商品房統一管理模式要求，必須提取維修資金，提取比例為房款的2%。而事實上，不少地方維修資金還得不到完全落實，追繳比較困難。再加上不少房改房房屋質量普遍較差;長期的低租金使房屋得不到及時的維修養護，造成房屋完好率低、設備陳舊、老化，給維修造成了較大壓力。另外還有一些私產舊房，由于過去交易手續的不完備，維修資金也沒有按時足額繳納。
(三)法律法規尚不完善，人們的民主參與意識不高
雖然現在各城市對舊區的物業管理大都比較重視，而且也意識到了法律法規的不健全，但要在短時間內建立起完善的法律法規也是不可能的，只能隨著時間的推移，針對舊區出現的新問題，逐步建立。現在許多城市已出臺了一些法律法規，在其中對舊區管理作了規定，如北京，相繼出臺了《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》、《北京市居住小區物業管理服務標準》以及即將出臺的《北京市物業管理服務質量標準》等;天津市相繼出臺了《天津市物業管理條例》、《天津市商業維修基金管理辦法》、《天津市舊區物業管理服務用房購置和管理規定》以及《關于舊區物業管理服務收費有關規定問題的通知》等;邯鄲市出臺了《公有住房售后維修養護管理辦法》、《公有住房售后維修養護辦法補充規定》、《物業管理企業資質管理暫行規定》、《邯鄲市城市住宅區物業管理辦法》和《邯鄲市原建住宅小區物業管理分等級收費實行辦法》，這些都值得各地借鑒。但同時，由于一些法律法規宣傳不夠，人們的民主參與意識不高，許多居民不遵守這些法律法規，物業對這些行為又難以有效控制。因此，如何盡快制定適于舊區物業管理的'制度以及如何使這些制度有效地得到執行，是值得有關部門考慮的問題。
(四)接管進度慢，物業管理形同虛設
在一些已綜合整治過的舊區，可以看到自行車存放處、對小區的封閉、門衛的值班室等設施，但同時也注意到自行車存放處沒有幾輛自行車，人們還是按原來的習慣隨處停放;小區雖用柵欄圈住了，但出口太多，擋不住出出入入的小販;門衛值班室內沒有門衛。另外，小區內沒有物業管理辦公用房等，接管進度慢，物業管理形同虛設。治理與管理如何緊密銜接值得各地關注，不要將治理的成果付諸東流。
(五)新舊管理體制銜接難
過去，舊區的管理主要依靠街道居委會，同時還有供水、供電、供氣等部門的協調配合，而現在實行新的物業管理體制后，許多地區物業管理公司與供水、供電、供氣等專業管理部門之間還沒有建立起規范的委托服務關系，出現問題，容易造成扯皮;街道基層組織的行政管理與物業管理公司的經營管理存在責任劃分不明確、職能交叉重疊、互相爭權現象。
四、我國城市舊區物業管理辦法的框架設計
在對城市舊區實行物業管理的時候，必須分階段、分步實施，逐層深入，要治理一個，管理一個，注重效果而不是數量和過程，要循序漸進，不可操之過急。具體管理辦法如下：
1. 做好舊區物業管理實施的準備
深入舊區進行物業管理的宣傳，講解相關的法律法規(主要是針對舊區的一些具體規定)，加深人們對物業管理的認識;對舊區的物業現狀進行摸底(如產權情況、新舊程度、管理單位及現狀等);摸清舊區居民對物業管理的需求(如居民對原有物業管理的評價、居民的收入水平、居民對新物業管理方式的認知程度等)。
2. 對舊區進行分類，制定相應的物業管理辦法
在推進舊城區住宅小區物業管理過程中，要根據小區的實際情況分類型、分層次推進，引導居民按自身的承受能力選擇符合實際的物業管理方式。目前各城市采取的物業管理方式主要如下：對環境配套比較好，房子比較整齊，產權比較分散，住戶有一定經濟承受能力，對物業管理需求較迫切的住宅小區優先進行整治，可參照新區開展現代化的物業管理;對配套比較差，房子比較舊，住戶經濟承受能力有限，對物業管理需求一般的住宅小區，以房屋維護為重點進行單項物業管理，隨著條件改善，逐步增加服務內容，同時應注意選聘專業的物業管理公司進行這些管理，逐步納入到現代化的物業管理上。
3. 及時總結經驗與教訓，妥善解決易出現的各種問題
通過對舊區實施物業管理的城市的調查研究，目前急需解決的幾個問題如下：
◎ 物業收費
要解決物業收費低、收繳率低、物業管理公司入不敷出的情況，可采取的措施如下：
(1) 明確業主公約。事先對小區的服務內容、服務標準、收費標準及收費方式(物業費可以實行低取費、菜單式，按項定價的方式)實行由當事雙方協商確定，制定本小區的業主公約，同時應注意公約不得違反當地的法律法規。政府要給物業管理企業對違反“公約”的人有“罰”款權，這種“罰”款不同于“行政罰款”，而是要求違反“公約”人要對遵守“公約”人的侵害承擔賠償責任。物業管理企業進行“罰”款的依據是“公約”，“罰”來的款只能轉入物業的公共維修資金和用于物業管理的費用支出，而絕不能進入物業管理企業的“利潤”或“罰款”人的腰包。法院或仲裁機構對物業糾紛主要應依“公約”判案。“公約”不僅約束業主，同時也是對物業管理企業的約束，在企業不能按要求管理物業時，業主同樣可以依據公約的規定提出警告、“罰款”甚至終止合同。
(2) 在小區顯眼的地方張貼服務內容及服務標準、收費標準、收費方式以及對違反公約的處罰措施。
(3) 公有租賃住房應從租金中提取一定比例的物業管理費用，物業管理單位要相應承擔一定的責任。專業部門委托給物業管理單位承擔綠化和道路養護的，有關部門應給一定的費用。
(4) 物業管理企業可就地吸納下崗職工，享受優惠政策，降低運行成本，把有限的收入用在服務上，同時也解決了這些業主交不起物業費的難題。
(5) 以政府補貼的形式，作為資助特困家庭繳交物業管理費的專項經費。
(6) 業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
(7) 控制物業公司的進駐資格。在實行物業公司管理的小區，一定要選擇規模較大、社會信譽好、企業知名度高、管理人員素質高、管理服務質量好、群眾滿意率高、具有較強市場競爭力的公司，這些公司的管理好，資源配置的能力強，直接管理成本低，從而即使物業管理費用低些也有利益可圖。再者，公司管理得好，居民必然按時交費的就多，收繳率相應的就會提高。
(8) 加強物業公司與業主之間的溝通。物業公司平時應注意舉辦一些活動，加強與業主之間的溝通。如不定期邀請社區有威望、較熱心的業主座談;“六一”兒童節組織有孩子的業主一起活動;為老年人舉辦書法繪畫比賽;組織社區人們跳健身操等。別看舉辦這些小型的活動事小，但是它的作用和意義卻不能輕視，通過一個個不同形式的活動，促使物業與業主、業主與業主之間進一步的了解，有益于小區和睦氣氛的培養，有益于不少問題的解決。
(9) 可以采取物業繳費社會化的形式，讓居民把物業費直接交到銀行，為居民建立信用體系，對那些有能力支付物業費卻以各種理由拒交的業主進行制裁，同時，對物業公司也應實行信用機制，建立信用體系。如果物業公司不能履行職責，將拿不到管理費或少拿，以打消一部分按時交物業費業主的顧慮。
(10)政府應出臺有利于舊區物業管理更優惠的政策，對積極參與舊區物業管理的物業管理公司給予補貼和扶植。如政府在稅收等方面給予一定的政策優惠，同時撥出專款補貼給物業管理公司，保證物業管理公司能保本微利，在正常經營狀態下不至于虧損嚴重而紛紛退出房改房物業管理市場，從而扶植物業管理公司接手舊區的物業管理，形成良性循環機制，待條件成熟時再按照市場化的模式進行運作。
◎ 住房維修資金
要想成功地歸集維修資金，徹底改變傳統的“以租養房、以租養人”的房屋維修管理模式，實現“市場化、社會化、專業化”的現代物業管理的房屋維修模式，保證房屋及其設備的正常使用和運行，各地應采取的措施主要有：
(1) 盡快出臺相應的法律法規。如北京市國土房管局《關于規范和加強本市居住區物業管理的若干意見》中規定：商品住房和公有住房出售后都應建立住宅共用部位、共用設施設備維修資金，用以保障住房售后的維修管理。雖然現在有許多城市注意到了舊區維修資金的問題，但由于實施難度大，一些城市在政府規定中未涉及舊區維修資金的收取、管理和使用，各地應根據本地區的情況盡快出臺相應的法律法規，以便有法可依。
(2)加大舊區維修資金的歸集力度。國家有文件明確規定：“舊有公房出售時，購房者按購房款2%的比例，向售房單位繳納維修基金”，因此，對舊區內公房轉為私產的一定要進行維修資金的收取;對于還是公有租賃住房的應盡快制定維修資金統一歸集的辦法，使它們也納入住房維修基金，進而形成統一、可靠、有效的住房保障機制，不斷完善資金繳存程序，簡化手續，使新老政策盡快并軌。同時還要對公有住房售后維修資金進行整合。
(3)建立完善的維修資金管理制度。維修資金涉及廣大業主的共同利益，資金的管理、使用及歸集要有一套嚴格的制度，設專門的管理機構。在物業專項維修資金的監管方面，廣州市大力推行物業專項維修資金“一戶一存折”和“維修資金專用卡”的維修資金管理制度，即每一業主都有維修資金專用賬戶，廣大業主能隨時了解、監督維修資金的使用情況，并由專門的部門監督管理專項維修資金，以維護廣大業主的切身利益，值得各地借鑒。
◎ 理順各部門的職責
物業管理與社區管理、社區服務、社區精神文明建設及供水、供電等到部門的專業管理有著密切的聯系，搞好物業管理單靠一家不行，只有充分發揮政府主管部門的核心作用，各部門密切配合，共同促進才能實現。
在處理物業管理和社區管理的關系上，要充分依靠街道、居委會。物業管理是社區管理的基礎，是社區服務網絡的重要組成部分，也是社區精神文明創建的重要力量。要在街道、居委會的配合支持下，理順小區管理體制。
在處理物業管理和供水、供電等部門的關系上，可按照新小區的辦法進行管理。同時業主委員會是物業小區(大廈)業主民主協商、自我管理、平衡利益機制的組織。政府主管部門應積極指導業主籌備小組召開業主大會，組織成立業主委員會。按照新小區的管理方式促進業主委員會與物業公司之間的雙向選擇、合同約束機制的發展，推動物業管理行業向規范化、專業化和規模化發展。
總之，在理順物業管理和其他各部門的關系上，應以物業管理為主，其他各部門為輔、積極配合小區的物業管理，改變過去存在的環境差、服務差、管理差的小區形象，為老百姓創造和保持一個安全、整潔和舒適的居住環境。
物業管理調查報告6
為深入貫徹中央關于加快發展服務業的重大戰略部署，全面樹立和落實科學發展觀，為政府研究制定行業政策提供參考，為有關部門加強行業指導提供依據，中國物業管理協會于20xx年二季度開始，通過網上填報的形式組織全國各地開展了物業管理行業生存狀況調查。截止20xx年12月底，完成網上調查信息數據填報的企業總數為4600家，調查面覆蓋了全國31個省、自治區、直轄市，共涉及128個城市和地區。現將初步調查的有關情況報告如下：
一、物業管理行業對社會經濟發展的貢獻
隨著我國住房制度改革和住房商品化政策的持續推進，以及鄉村城市化、城市現代化進程的加快，物業管理作為一個新興的服務行業，近幾年得到了長足發展，在經濟發展與和諧社會建設中發揮著越來越重要的作用。
（一）服務水平顯著提高
為適應業主乃至社會對物業服務需求的不斷增長，90％以上被調查企業都注重服務品牌的培植和運用，從簡單的專項服務到整體的綜合性服務，從行為規范到服務標準，從服務理念到發展戰略，從傳統管理到創新服務，從客戶管理到客戶滿意，從單項的物業服務到綜合的資產經營管理，服務的品質和品牌意識已在全行業深入人心，物業管理有效提高了城市管理和房地產管理水平，贏得了政府、社會和廣大業主的良好贊譽。
（二）社會效益表現突出
一是支持就業再就業工程，減輕社會就業壓力。物業管理作為勞動密集型行業，在消化剩余勞動力方面具有天然優勢，有利于減輕就業壓力，促進社會的和諧與穩定。
二是積極參與社會公共事務、協助公共秩序管理。這次被調查的企業中，協助公安部門處理治安案件共53920起，協助有關方面處理突發事件30207起，參加搶險救災68905人次。
三是熱心參與社會公益事業，自覺承擔社會責任。被調查的企業中三年來有793家企業先后贊助社會事業經費4035.66萬元，捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動經費4177.84萬元。
（三）經濟效益有待改善
目前大多數物業服務企業的經營規模偏小，創富能力差。近半數企業未能盈利，而且盈利企業的平均利潤額僅為82.1萬元，反映了多數企業生存狀況的困難，缺乏可持續長遠發展的經濟基礎。
（四）環境效益初步顯現
物業管理行業在環境效益方面的作用也是十分明顯的。由于物業管理覆蓋了城市大部分區域，污染減少了、社區整潔了，環境優美了，生活方便了，人們的環境意識不斷增強，生活習慣日益文明。
二、行業發展的基本狀況
（一）企業發展情況
1981年至1994年13年間，只有268家企業成立，占企業總數的.
5.82%，是我國物業管理的萌芽起步階段，發展速度慢。1994年至20xx年13年間，共有4332家企業成立，占總企業數94.18%，是我國物業管理發展最為迅猛的階段，大多數的物業服務企業在這一階段誕生。其中1994至20xx年10年間共成立企業2495家，占總企業數75.98%，10年間企業以每年近133%的速度猛增，20xx年以后，企業數量的增長速度放緩。。
2.以企業注冊登記類型劃分。
國有企業758家，占總企業數的16.48%；股份有限公司301家，占6.54%；有限責任公司2976家，占64.70%；私營企業348家，占7.57%；
港澳臺商獨資企業73家，占1.59%；外商投資企業43家，占0.93%；其他類型企業101家，占2.20%。大多數物業服務企業實現了公司制（71.24%為股份有限公司和有限責任公司），國有物業服務企業仍占一定比例，外資和私營企業比例偏低。
3.以企業資質等級劃分。
一級資質365家，占7.93%；二級資質713家，占15.5%；三級資質3287家，占71.46%；其他未取得資質的企業235家，占5.11%。 以上數據說明，現階段物業服務企業的整體規模較小，多數企業無法取得規模效益，整個行業仍處于發展初期，整體抗風險能力差。
4.以與開發企業的關系劃分。
被調查企業中屬于房地產開發單位下屬物業服務企業有1260家，占企業總數27.39%；其他隸屬關系的企業3340家，占72.61%。 開發建設單位下屬企業占全部企業的四分之一強。
（二）從業人員情況
被調查企業的從業人員總人數772032人。基本分類情況如下：
1.以工作崗位劃分。
從事管理崗位即企業管理層人員119978人，占總人數15.54%，從事操作崗位即企業一線操作工人652054人，占總人數84.46%。操作崗位人數中38.40%是秩序維護員，24.84%是清潔工，13.64%是工程維修人員，5.69%是車輛管理人員，4.44%是綠化養護人員，12.99%為其他勤雜工種。
（以管理人員為基數1，和其他工種的比例關系）
從以上數據可以看出，物業服務仍屬于勞動密集型行業，從業人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護員所占的比例過大（近四成），這在一定程度上反映出物業管理行業對促進社會就業的積極作用。
2.以學歷層次劃分。
被調查企業的全部從業人員中，具有碩士研究生以上學歷1622人，占總人數0.21%；本科生33396人，占4.33%；大專生89625人，占總人數11.60%；中專生147575人，占19.12%；高中以下學歷499814人，占64.74%。中專以下學歷所占比例和一線操作工人所占比例幾乎完全相等（84%左右），物業管理行業的勞動密集型是與從業人員的低學歷緊密聯系的。
3.以技術層次劃分。
被調查企業的企業經營管理人員中具有高級職稱的6667人，占管理人員總數5.56%；中級職稱32351人，占管理人員總數總數26.96%；初級職稱29461人，占管理人員總數24.56%；無技術職稱人員51449人，占42.92%。企業操作人員有高級技工18873人，占操作人員總數2.89%，中級技工46498人，占7.14%，初級技工80071人，占12.28%，無技術人員506612人，占77.69%。技術力量的薄弱是顯而易見的,這意味著大量涉及技術水平的設施設備維護工作需要通過外包專業公司來完成，同樣企業對外包單位的技術指導和監督也存在力不從心的問題。
4.以男女性別劃分。
被調查企業的從業人員中，男性占64.22%，女性占35.78%。
物業管理調查報告7
物業管理與老百姓的生活息息相關，近年來，隨著城市建設的快速推進，居民對加強小區物業管理的要求越來越迫切。我社區虹橋一、二村自去年經老小區改造后引進物業進駐小區管理已一年時間了，針對一年來物業管理情存在的一些問題進行了調查與思考，現將調查情況分述如下：
一、一年來物業管理取得的成效
1、物業管理觀念日益得到重視。由于物業管理聯系著千家萬戶，與居民群眾的日常生活息息相關，已成為政府、社會、居民關注的熱點。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質量的要求也會不斷提高。所以，居民、社會、及政府對住宅小區的管理要求也隨之提高。現在是否有一家擁有品質高、服務好、信譽佳的物業管理企業來為住宅小區服務已普遍成為居民百姓購房時重點考慮的內容了，開發建設單位同樣也經常把小區今后擁有優良的物管企業服務作為其售房時的一個重要賣點。在小區交付入住后，廣大居民百姓也非常關心其居住小區的物業管理狀況，開始積極參與到小區內的各項物業活動中來。同時，政府也不斷加大力度，進一步引導和規范物業管理市場，并積極籌措資金改善老小區環境，將其納入物業管理范疇。整個社會對物業管理的意識和觀念相對前幾年來說有了很大的改進，物業管理日益得到大家的關注和重視。
2、老小區物業管理有了改善。為改善舊住宅小區的居住環境，實現舊住宅小區基礎設施和環境改造的目標，我市近幾年投入大量的資金，加大了服務水平。
3、業主委員會過分強調維權，忽視對業主責任與義務的教育。業主委員會是業主大會的執行機構，是全體業主的“代言人”。目前，一些小區的業主委員會在維權中卻采取了不正當的形式，忽視了法律法規允許的維權范圍和形式。業主委員會也忽略了自身對業主的教育和引導責任。
4、物業管理收費較難。一是對服務不滿抵制交費。業主對服務的`不滿，常常以不交物業費的方式表達。如虹橋一村二村物業費收取率為78％。二是低收入群體經濟承受能力有限，不愿交費。三是老小改造遺留問題影響交費。業主對房屋質量缺陷等開發遺留問題不能得到及時解決不滿，直接影響著物業費的收取，有些居民因對改造質量不滿、沒有停車位等遺留問題得不到解決而拒交物業費。
二、對策措施和建議
1、加快物業管理法制建設，完善物業管理政策。同時，根據我市的實際情況盡快制訂一些符合老小區的規章制度，建立完善的物業管理政策制度體系。使物業管理盡可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性循環的道路。
2、大力搞好物業管理宣傳，優化物業管理環境。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質量的要求也會不斷提高，城市的品位和城市的檔次也在提升，所以，居民、社會、及政府對住宅小區的管理要求也隨之提高。因此，我們社區要從管理的角度來講必須對物業管理有一個更高的標準，將物業管理的各項要求、有關法規政策，通過各種宣傳途徑向居民、社會、政府解釋、公布。讓廣大群眾了解什么是物業管理，它的要求是什
物業管理調查報告8
目前，我市許多小區業主與物業企業之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業的呼聲越發增多，翠竹北區等小區收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發生物業企業撤離小區的現象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區。
分析物業管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：
1、法律法規不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實施細則，我市又無立法權；另一方面，我市規范性文件的建設工作，在一定程度上滯后于小區物業管理和停車新的發展需求，致使實際工作中出現有法難行、無法可依的現象。
2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規在小區中出現梗阻、斷層現象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環境質量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業主委員會、物業管理企業三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區的機制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現實上是從事黨政工作，但在處理業主與物業矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發揮，對其缺乏考核激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區居委會和物業企業在協調解決
與上級政府部門相關的具體事務上，顯得無能為力。
3、市場主體不對稱。業主個體直接面對物業企業或開發商必然處于明顯弱勢，而我市目前業委會尚未普遍建立。業主自治意識不強，據調查，62％的業主對業主委員會不清楚、不參與。對業委會的設立、監督以及主要人員的權利和義務沒有形成統一有效的規范。業主委員會的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業委會成員服務全體業主的動力不足，年紀輕、能力強的現職人員更不愿加入業委會。另一方面，物業企業進入市場的門檻很低，實力不強，規模不大，素質不高，管理人員、高學歷層次、技術職稱等方面的比例都低于全國水平，物業管理行業的誠信度和公信力不強。
4、市場環境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分群眾對物業管理行業存有偏見，“享受免費午餐”的習慣在相當范圍內存在，物業的“傭人”地位和勞動成果得不到應有的尊重，少數離退休干部、現職領導、司法人員和教師等機關公職人員，帶頭欠繳物業費，產生了一定的負面影響。
5、市場制度不健全。物業企業進入市場的.門檻過低，市場的進退制度不規范，對業主和物業企業制約有效的社會誠信系統未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業難以維權。對開發企業的責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質量差，隨意更改規劃設計，公用配套設施數量不到位、技術標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉嫁給后進入的物業企業，開發項目前期的物業管理招投標制度有待全面推進。業主與開發商、物業企業的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業管理菜單式的分項消費制度未能建立，業主不能明白消費、透明監督。許多物業企業把出租公共共用設施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監管物業管理產業上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現象，扶持物業管理這一勞動密集型產業的政策沒有形成，對小區內違規違章現象執法不力，把某一些義務和負擔轉嫁給企業，對物業管理費和停車費的價格調控水平還不夠高，一些部門的工作協調不到位。特別是基層行政組織事務多、經費少，就搞違章搭建或出租老小區僅有的公共用房公共設施，以補充管理經費不足。
物業管理調查報告9
公司主要從事集裝箱船舶裝卸業務，同時提供訂艙、碼頭內拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務。東方海陸坐落于天津港北疆港區東部，擁有4個專業化集裝箱泊位。下屬部門有技術部 操作部 行政部 財務部 物業部 人事培訓部 而物業部作為服務行業來說，應該把業主的事情當成自己的事情來辦，政府部門有“群眾無小事兒”的服務理念，我們也應該有“業主無小事兒”的服務理念，這也適用于我們物業企業。
一個好的物業公司，該具備哪些工作能力和素質？哪些細節是物業公司在日常管理服務中容易忽略的？如業主投訴處理、社區安全維護、物管公司的專業性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質、以人為本的服務理念、社區文化建設、公共設施管理、綠化管理、創意服務等方面進行全方位介紹。 為此我對企業物業管理工作中存在的一些問題進行分析考慮并提出相應的對策和建議。
1 物業服務
“以人為本”才是正道,以人為本”是物業服務的根本理念。“以人為本”的物業管理，其實就是要做到充分為員工解憂，以廣大員工的利益性、便利性為出發,在現階段，企業對物業服務的需求已經擴大，僅僅是基本的服務已經不能滿足他們的需求。物業公司必須進行自我增值，為業主度身定做多樣化的服務形式。
2 增值服務
創意”考驗用心程度,創意服務是在貼心服務基礎上的一種增值表現。在房價高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業者，因此，他們對物業管理的質量和服務種類都極為看重。在目前的市場情況下，眾多開發商都意識到，小區的物業管理水平如何，將直接影響到 業主是否住得舒心。如在元宵節、中秋節等傳統節日舉辦許多活動，在增加業主過節氣氛的同時，也使業主加強了對社區的認同感。 3 及時響應必須要做到及時、有效。無論建議是否合理，物業管理人員都應以理性的思維耐心傾聽、詢問。在受理了業主的維修通知之后，受理的人員應迅速及時處理。
4 物管技能
員工實際技能決定公司專業性物業管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養等，這些項目都是專業性很強的獨立行業。事實上，專業性是指物管公司里的工作人員實際技能。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業主，為 業主提供更加安全和可靠的生活環境。擁有一支既有技術又懂管理、還能提供細節服務的專業級物業管理隊伍，這樣才能贏得了業主的稱贊。
5 公司綠化
綠化管理要因地制宜小區特定的環境決定了綠化保護必須作為物業管理的首要任務來抓，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區居民愛護綠地、愛護家園的意識。其次，綠化養護也很重要，綠化養護既要做到勤，又要注重科學。
6 物業維修基金
做好物業維護最重要物業維修基金的動用，在物業管理的有關條例中有明確的規定，需要得到三分之二以上業主的同意。對物業管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業的維護，如果出現問題則要作出公正的評估，為業主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業維修基金的合理運用。并且將維護基金“還之于民”。
7 企業文化
“提供安全、舒適的辦公環境，善盡企業責任，共享經營成果”顧客第一，服務第一，行動第一”
8 物管人員素質
高科技設施呼喚高素質人才,早期的物業管理很簡單，僅僅為戶主守樓、護院、收發信件、代收水電費等等。而現在，大量新材料、新技術在建筑工程中運用，大量高科技、智能化的設施、設備進入居民住宅，進入樓堂館所，從而使得物業管理的范圍已擴大到小區安防、清潔、綠化、工程維護、財務統計、社區文化等多個方面，內容涵蓋智能化監控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網維修養護、設備的保養與使用及更新等等。沒有高素質的專業人才，很難實現現代化的物業管理。
行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁復雜。企業行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務。但是，這些事務只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已。概括起來說，行政管理在企業中主要有管理、協調、服務三大功能；其中管理是主干，協調是核心，服務是根本。究而言之，行政管理的實質就是服務。
專門的`行政管理部門（通常稱為辦公室、總經理辦公室、行政人事部之類）擔負著企業行政管理的組織實施、具體操作，是行政管理工作中的一個部分、一個環節，是整個行政管理系統中的一個小系統。
行政部門應該兢兢業業、認真細致地做好種種行政事務工作，把領導和員工從繁重、瑣碎的行政事務和生活瑣事中解脫出來，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內外市場形勢，考慮公司的發展戰略，探討公司的組織架構，任用公司的各級干部，實施公司的經營方針，解決公司所面臨的重大問題，以及專心做好每一筆重要業務等等。為了做好紛繁復雜的行政工作，行政部門的領導不能東一榔頭西一棒子，茫無頭緒地整天瞎忙；或是被領導一會兒支到東，一會兒支到西；結果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門的領導應該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見，能夠根據事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達到這種境界，必須建立健全和認真執行行政部門的各項管理制度、崗位責任制度、工作程序以及一系列規范化表格、圖表等，從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是，要培養出一支高素質、高效率的行政人員隊伍；同時要搞好科學分工、管理層次和合理授權。一旦行政系統的一系列硬件(如辦公設施、生活設施)、軟件(如規章制度、工作程序)、人員隊伍、分工協作和管理層次等等建立健全起來，整個行政管理體系在很大程度上就會象一部自動機器一樣運轉，只在較少的場合才需要部門領導和上級領導輔以"人治"。一個行政部門的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。 然而，行政部門如果僅僅滿足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協調"和"服務"三方面再上一個檔次，才算是一個合格的現代企業的行政管理者。
物業管理調查報告10
為了貫徹落實市委市政府關于加強對物業行業的監督管理，解決物業服務中的突出問題，努力改善城市人居環境，實現建設宜居城市的目標。根據區政府的安排，我們對全區56個小區，18家物業公司的基礎情況進行了詳細的調查，調查情況如下：
一、基本情況
我區共有物業公司18家，其中具有一級資質的物業公司1家；二級資質的3家；三級以下的14家。物業公司物業費收繳率達到90%的1家；達到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家僅能達到20%。
我區現有物業小區56個，樓房937棟樓，住戶70479戶。無物業公司管理的散樓有97棟，住戶5854戶。其中省級示范小區15個；市級示范小區18個；其它小區19個。
二、存在的主要問題
（一）管理體制不順暢，人為增加了管理難度。
政府行業主管部門的職能、權利、義務不明晰，權利過于集中在上邊，形成了區級政府物業管理部門有人力開展管理工作、事實上卻無力去管，而市物業管理部門有權管、卻無人管的局面，人為地設置了管理障礙，增加了管理難度。物業管理工作的重點在基層，管理的主體也應該在基層，只有這樣，管理工作才能做到經常性、連續性，才能形成良性循環。因此其主要職能也應該體現在基層，事實上《物業法》也是這樣規定的。按照物業法的有關規定，縣區物業管理部門應該具有對物業企業監督、檢查、考核、資質初審、以及處罰等職能，這些職能是政府物業行業管理部門最基本的監督物業企業履行自身職能的有效手段。但區物業辦成立后，市里下放給區物業辦的職能中，不具有對物業企業的資質初審（物業公司準入和退出初步審查審驗權）和對物業企業違規處罰的職能。這就無法保證縣（區）政府有效監督物業企業履行職能的效力，因此物業企業的管理問題、服務問題就無法有效得到解決。同時，區政府雖然成立了物業辦，但沒有相應的辦公經費、沒有公務車輛，無法實現有效的、經常性的管理。
（二）制度法規不完善，開展工作無依據。
物業行業系統（包括政府行業主管部門、物業企業和業主委員會）制度不健全，法規不完善，就不能依法實施有效管理和服務。主要體現在：一是政府物業管理部門沒有健全的對物業企業進行監督、檢查、考核的制度，致使物業企業大多處在自由管理，隨意服務的無約束狀態，只有出現問題時，才有人去過問；二是物業企業即便不履行服務的職能，政府也沒有對其實施處罰的有效手段和依據，長此以往，問題越堆越多；三是物業企業對業主私自搭建、拆改、違章建設等問題沒有有約束力的監督手段和解決問題的法律依據，致使業主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止，危害極大。這些問題說明，在物業管理實踐中，法規建設遠遠落后于住宅建設速度，制度和法規不健全，上述問題就會長期存在下去，物業管理和服務工作就無法實現依法有序開展。
（三）物業管理不規范，服務水平不高。物業企業內部管理不規范，整體服務水平較低，業主與物業企業之間矛盾重重，互不理解，導致了物業企業收取物業費成了難題，而物業費收不上來，服務就更上不去，長此以往，惡性循環。我們調查過的物業公司沒有一家能將收費情況、費用使用情況、服務內容和收費標準等重要信息進行公開。到現在，幾乎全部業主對物業公司應該收取那些費，收費標準是多少，開展了那些項目的服務，收取的費用是如何使用的不清楚。這些信息不公開，一方面暴露了物業企業管理不規范的問題，另一個側面反映了物業企業沒有很好的樹立“以人為本，服務第一”的理念。由于缺乏這樣的理念，物業公司的服務不到位、服務質量差、業主不主動繳費、不愿意繳費的問題就成了制約物業管理水平提高的老大難問題。通過調查得知，我區除車輛廠物業公司繳費率達到90%以上外，其他公司多數連70%都難以達到，長此以往，形成了“服務不到位、業主不交費、服務更不到位，業主更不繳費”的惡性循環。尤其是老舊小區，問題更為突出，有的物業公司干脆關門走人。在我區，最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的景南小區開發商卷走房屋維修基金的問題；景南4號樓房屋無產權的問題至今無法妥善解決。
（四）老舊小區基礎條件差，管理上不去。
我區老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，開發商遺留問題多，導致多數老舊小區管理跟不上，甚至是無物業管理。在我區，根據基礎條件可把小區分為三類：一是缺乏物業管理配套設施的老舊住宅區，占全區物業管理住宅區面積67%；二是實行半封閉管理的住宅小區，占全區物業管理住宅小區面積的23%；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區，占全區物業管理住宅小區面積的10%。其中，老舊住宅區面廣量大、建設標準普遍不高、歷史欠賬多，小區功能不完善、硬件建設差、設施和設備老化、物業費收取比率低、房屋維修基金缺失、開發商遺留問題多等問題十分突出，這些問題長期得不到解決，物業管理在這些小區無法正常開展。
（五）物業企業準入不規范，缺乏相應的退出機制。在我區18家物業企業中，具有二級以上資質的.物業企業僅有4家，三級以下資質的物業企業多數不具備開展物業服務的能力。這些物業公司幾乎全部是過去開發公司派生出來的子公司，大多沒有通過正規的渠道進入物業管理行業，公司管理不規范，服務不到位的問題成了普遍性的問題。加之政府在行業管理的過程中，沒有引入競爭機制，沒有建立相應的退出機制，致使物業企業管理不規范、服務的隨意性大，交叉管理問題嚴重，重收費輕管理問題突出。在我區，甚至有兩家物業公司管一個樓、一個小區的現象。
（六）業委會成立難，群眾參與度低。
由于物業管理在我市和我區還處于發展時期，參與物業管理的業主委員會更是新生事物。各小區業主對業主委員會組織普遍不了解，缺乏主人翁意識，對成立業主大會參與物業管理漠不關心，再加上如今的小區業主來自四面八方，情況互不熟悉，利益訴求不盡相同，因此大多數人對此抱有事不關己、高高掛起的無所謂心態，導致召開業主大會、成立業主委員會較為困難。有的小區即使勉強成立了業主委員會，但由于缺少敬業、富有號召力的業主委員會組成人員，平時疏于活動，形同虛設，沒有發揮其應有的作用，更無法實現真正意義上的自治管理。另一方面，由于業主委員會的法律地位并不十分清晰，許多棘手問題難以處理，作為自治組織的業主委員會難有大的作為。
三、解決物業管理問題的幾點建議:
（一）進一步理順體制，增強管理效力。
物業管理工作要想從根本上得到改善，必須從體制機制入手解決問題。為此，政府必須下決心把物業管理的職能下放到便于實施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業管理部門；必須使基層政府在管理物業行業的過程中，具有有效的、科學的、合理的、可行的管理手段，只有這樣，才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時，市政府在批準各區成立物業辦的同時，必須把辦公經費和交通工具列入財政運算，確保工作能正常運行。
（二）建立健全制度，完善配套法規。
健全必要的工作制度，完善配套的法律法規是做好物業工作的根本保證。一是要在政府物業管理部門建立健全對物業企業檢查、考核、年審、獎懲等必要的工作制度，通過健全的制度保證，促進物業企業管理和服務的規范化。二是在物業企業內部進一步完善管理機制，開展規范的管理和服務，向社會公開收費、服務、收費支出等重要信息，通過向社會公開這些信息，讓業主明明白白交費，清清楚楚接受服務。只有這樣，物業公司和業主之間才能建立相互信任、互相理解的平等關系。
（三）政府要主導老舊小區改造，逐步解決問題。政府作為物業市場的管理和協調主體，必須對確保物業市場的健康發展肩負起必要責任。在我市和我區，由于對物業市場的認識、管理、以及在房地產開發過程中遺留的各種問題，導致了老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入，這些問題就會長期困擾我市物業市場的健康發展，我市建設宜居城市的目標就不會順利實現。因此，政府在通過房管、規劃、建設等部門加強對房產開發行為的約束的同時，要加大對老舊小區基礎設施建設的投入力度，改善老舊小區功能不全、基礎設施老化等問題，逐步改善老舊小區的居住環境，從而促進我市物業市場走上健康發展的道路。
（四）規范物業市場，建立競爭機制。
物業市場的供需主體是物業管理企業和業主，而物業市場的協調主體是政府及其行業行政主管部門。因此，政府有責任通過制定政策、完善法規、加強監管、改進服務等途徑，積極營造規范的物業管理市場氛圍和經營環境。政府要依據有關的法律法規，根據我市物業管理實際，嚴格、科學的把好物業企業的準入和退出關，建立科學的激勵和競爭機制，杜絕開發商建一處樓、誕生一個物業公司和一個小區、一棟樓房多家物業公司管理的不規范管理現象。要在物業企業之間建立必要的競爭機制，建立嚴格科學的退出機制，讓物業企業之間感受到競爭的壓力，逐步提高物業企業的管理水平和服務水平。
（五）加大宣傳力度，逐步提高認識。
全社會（包括政府各部門）必須進一步提高對物業工作重要性的認識，增強關心物業、支持物業的責任感。現代物業管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養、保管及其他服務”等諸多職能，是一個性質十分特殊的綜合性服務行業。對政府來說，物業是新時期構建和諧社會的重要因素，物業企業客觀上承擔了不少基層政府的職能，是城市管理的重要組成部分，是部分政府職能市場化的表現形式；對市民而言，物業維護了家園的舒適安寧、潔凈美麗和整潔有序，有效地提升了居住環境的生活品位。良好的物業是小區房地產開發積聚人氣的重要因素，也是使房產長期保值增值的重要原因。因此要在全社會中廣泛宣傳物業管理在現代生活中的重要作用，特別要提高各級領導干部的認識，努力營造有利于物業發展的良好氛圍。要切實提高物管行業、物管從業人員的地位，讓物業管理人員享受到與之相適應的政治和生活待遇。
（六）依法成立業委會，逐步理順供需關系。
在全區范圍內，依法成立業主委員會，逐步理順社區居委會、業主委員會和物業企業三者之間的關系，在物業管理上，形成良性互動。社區居委會和業主委員會都是小區居民的自治組織，這兩個組織是街道社區和小區業主利益的維護者和實踐者，而物業企業是在社區居委會和小區業主委員會監督下提供物業管理和服務的企業。一方面要發揮社區居委會和小區業主委員會的主觀能動作用，增強他們的責任意識、維權意識和監督作用，另一方面通過政府行業主管部門，協調好、理順好社區居委會、業主和物業企業之間的各種關系，使社區居委會、業主委員會和物業企業之間建立良性互動的關系，從而促進物業管理和物業服務進一步規范化、合理化。
物業管理調查報告11
鄧爺爺說過;“真理是檢驗實踐標準的唯一標準，”這也在一定程度上強調了實踐的重要性，今年是我大學的第二個暑期生活，也是我第二次進綠城物業實踐，雖然我學的是法律專業看似和物業沒有多大關系。可是通過這將進4個月的實踐生活，讓我明白了法律無處不在，而學會把我學過的法律知識運用到生活中對于我們法律學習者來說至關重要。
首先，我簡單的介紹一下物業公司的運行，物業管理是一個重要的概念，這是我們深入了解物業公司的關鍵所在。物業管理(property management)，受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。在這個概念中涉及到了合同，這不得不說明法律與我們接觸到的生活息息相關。離開了法律。我們的每一項管理工作將很難開展。下面我就針對我在物業公司的實踐生活與法律聯系比較緊密的東西與大家分享一下。在實踐工作中。我們遇到了一件比較赤手的案子，一個路人從小區穿過，當時風比較大，天比較晚。回想起來還下著蒙蒙細雨。不幸的事情發生了。路人被從空中掉下來的花瓶砸傷了頭，當時小區內的保安都驚呆了，感到很害怕。我們的保安迅速撥打了急救電話，病人很快被送進醫院，事情遠遠沒有我們想的那么簡單，受傷者的家屬把我們物業告上了法庭。
我們在查追案子的時候，調取監控錄像的時候發現花盆掉落的具體位置并不清楚，由于家家戶戶都中了很多花，而且大家都不知道自己具體種了幾盆花，大家都不承認是從他們家掉落的，我們當時都想不到解決的途徑，當時還有同事問我是法官該如何判案子，我當時也不知道怎么回答，后來法院在判案子的時候下達的結果是由每家只要種了花的都得賠，我覺得這個案子就處理的'很公平。問題在一定程度上等到了解決。這也是我第一次切身的體會到物業與法律的緊密型。受益匪淺啊。在這幾個月的社會實踐實踐生活中，讓我切切實實的感受到了。我們對待任何工作都要謹慎，認真，抱著負責人的態度，我們不用畏懼，一切都要靠事實說話。沒有什么是我們做不好做不到的，只要我們在我們自己的職權范圍內做好工作。問心無愧，我們將來不管從事哪一行，我們都可以做的很好。很出色。在實踐的生活中，也讓我認識到了我平時學習的不足，不能很好的與實踐想結合，把所學的東西運用到實踐中。在以后的學習中我會有針對性的來學習，我相信我能做的更好。
物業管理調查報告12
一、方正縣物業總體概況
方正鎮線業物業小區143個，246棟樓，12,014戶，建筑面積1,227,452平方米。其中實行分戶供暖的有177棟（86個小區），未實行分戶供暖的有69棟（57個小區）。有114個小區成立了業主委員會，51個小區由建設單位管理，32個小區由物業公司管理，有60個小區由業主自行管理。有資質的物業公司共6家，分別是興隆物業公司、廣輝物業公司、隆慶物業公司、平安物業公司、一家人物業公司、龍興華輝物業公司。
（一）、方正縣物業管理的發展
方正鎮住宅樓建設始于19XX年，方正縣建設銀行和人民銀行分別興建了2,960平方米和3,134平方米的職工住宅樓。由于單位組織建設住宅樓、住戶又為本單位職工，為維護居戶的正常生活，住宅樓建設單位就組織了一個機構—物業辦負責住宅樓公共設施的.運行、費用收繳、維修和管理，初期的物業管理隨著居民的入住走入了城市建設的視野。在隨后的20年里，各企事業單位紛紛效仿集資興建職工住宅樓，采取了誰建設誰管理的原則。19XX年，興建房產住宅樓，，對外公開銷售，物業管理也隨之走入居民的日常生活活動中。20xx年，成立了方正縣物業管理辦公室，隸屬方正縣建設局，具體職責是:儀式貫徹落實國家《物業管理條例》、《哈爾濱物業管理規定》，維護業主與物業服務企業雙方的合法權益，為改善人民的生活和居住環境起
到保駕護航作用；二是配合各社區組建業主委員會，并對所成立的業主委員會進行注冊備案存檔；三是審查申報各物業服務企業是否有資質證書、是否合法經營，當物業服務企業與業主之間發生矛盾和糾紛時，督促業主委員會為他們進行調解；四是督促和收繳專項房屋維修資金，并對維修資金的收繳和使用進行監督和管理；五是對全縣40平方米的老樓進行檢查，發現有損壞的及時督促、組織產權單位和開發商或物業法務企業盡快維修。
（二）、物業管理服務的職責
經過走訪和調查，我縣物業服務的內容主要包括：
1、物業公共部位的維修、養護和管理（物業公共部分包括房屋的承重結構、服務主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶外墻面、屋面、傳達室等）；
2、物業公共設施設備的運行、維修、養護和管理（物業公共設施包括綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、電梯、信報箱、消防設施、公共照明設施、監控設施、公用天線、機動車庫、露天停車場、非機動車庫、公共設施設備用房、物業管理用房等）；
3、物業公用部位和相關場地的清潔衛生、垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通。
4、公共綠化的養護和管理；
5、車輛停放管理；
6、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；
7、裝飾裝修管理服務；
8、物業檔案資料管理。
目前，我縣各小區采取收取物業管理費的形式來維護日常物業管理的各項活動支出，物業管理服務費收取標準因服務項目和質量標準不同而不同，標準從每平方米0.15元至0.50元不等。
物業管理調查報告13
一、社會力量辦學的主要形式和稅收管理現狀
(一)從規模上看。社會力量辦學從規模上看，規模較大的有民辦學校，規模較小的有各種社會力量辦的培訓。民辦學校逐步形成了多層次、多門類、多形式的辦學體系，既有高等層次學校，又有中等專業學校，也有普通中小學、幼兒園。既有企事業單位、民主黨派、社會團體辦的，也有公民個人辦的，還有中外合資辦的。民辦學校手續較為齊全，較為穩定。
(二)從形式上看。社會力量辦學從形式上看,可謂靈活多樣、雜亂多變：
1、為解決社會就業而開辦的各類崗前技能培訓班。主要培訓對象是下崗職工、待業青年、農村進城的剩余勞動力。這類培訓班大部分取得許可證，辦班地點、時間、授課人員較為固定;
2、為職稱評定或職務晉升開辦的各類考前輔導班。通常由各級別的行政機關、事業單位組織創辦，培訓對象主要是準備參加職稱考試、專業技術考試的各類社會在職人員。這類辦班多數是以組織名義聘請幾名社會專家學者臨時開辦，具有一定的周期性;
3、一人牽頭，幾人搭伙的各種特長培訓班和家教大軍。主要培訓對象是在校的中小學生及幼兒園小朋友，培訓形式多采取短期培訓和臨時輔導相結合，屬第二職業勞務創收，其流動性和隱蔽性較強，不易控管。
(三)從管理上看。從政府對社會力量辦學的管理上看，有兩種情況：
1、舉辦實施學歷教育、學前教育、自學考試助學及其他文化教育的民辦學校，由縣級以上人府教育行政部門按照國家規定的權限審批;
2、舉辦實施以職業技能為主的職業資格培訓、職業技能培訓的民辦學校，由縣級以上人民政府勞動和社會保障行政部門按照國家規定的權限審批，并抄送同級教育行政部門備案。
現在，石家莊市橋西區在教育和勞動部門登記注冊的社會力量辦學的有41家(主要是外語、藝術、電腦、醫療美容、駕駛、人力資源等培訓學校)，另有還有一些未在主管部門登記注冊的單位、個人和利用假期為學生補課辦班的教師以及家教人員，但是,辦理稅務登記的卻只有十多家。在稅收征收方式上，對規模較大，且有建賬能力的，采取的是按賬征收;對規模較小，且沒建賬能力的，實行的是定額征收。有的臨時性辦班者雖然辦理了稅務登記，但由于辦班時間和場所不固定，稅務機關很難進行有效的征管,對不辦理任何手續的辦班者更是控管乏力。今年上半年，我局僅征收相關稅收8萬多元。由此可見，對社會力量辦學的稅收管理亟待加強。
二、社會力量辦學稅收征管不到位的原因
(一)、辦學者納稅意識不強。有的對有關稅收政策不了解，片面地認為，只要經過有關部門批準就是合法了，辦學不應該納稅;有的受利益驅使，只為賺錢，不但不積極主動地納稅，反而有意逃避納稅。
(二)、辦學形式五花八門，難以進行有效的稅收控管。目前，社會力量辦學按功能分，主要分為素質型、技能型、提高型、培訓型;按時間分，分為長、中、短期和臨時性辦學。辦學形式既有合伙辦學，又有單獨辦學，授課人員既有專職授課教師，又有大中專學生。除了規模較大的民辦學校外，還有以家庭住宅為固定場所的長期授藝班，也有高考前開設的臨時補習班。這些補習班的特點是可應時開辦，也可隨時停辦，具有較強的隨意性，場所也不固定，且收入多以現金形式，稅務部門很難掌握。有的采取前店后校的形式，如一些音樂學校，在出售樂器的同時，進行培訓和教學，業主在申報納稅時只申報繳納商品銷售收入應繳納的稅款，對培訓教學收入卻故意隱瞞。
(三)、部門協作不夠密切。有的主管部門未能對社會力量辦學者進行有效的管理和監督，比如，在資格審查和年檢方面，沒把是否依法納稅作為資格審查和年檢的一項主要內容，只是以收(費)代管(理)。還有的主管部門只從部門利益考慮，擔心社會力量辦學者因繳稅而不能向其交納管理費。因而，對稅務機關的相關檢查和調查不能很好地配合和支持，不能及時、準確、全面地提供相關資料。
(四)、參加學習、培訓的人員配合意識差。由于參與學習培訓的人員心態不一，而不能很好地配合稅務機關的稅收征管。學員的學費大都是由自己支付，不報銷，加上索要發票的意識不強，因而，有些學員不向辦學者索要合法發票，給辦學者造成了偷稅之機，稅務機關未能對此實現以票管稅。另一方面，稅務機關在向學員進行調查時，有的'學員怕給自己帶來麻煩，影響與辦學者的關系，故不愿提供真實的有關情況。
三、加強社會力量辦學稅收征管的措施
(一)、加大稅收宣傳力度。采取多種形式，有針對性地對辦學者、學員，以及有關部門搞好專項宣傳,提高辦學者的納稅意識，提高學員的索票意識，提高有關部門的協稅意識。
(二)、摸清底數，搞好重點人群監控。稅務部門與學校加強溝通和聯系，摸清經常參與校外辦班、家教的教師和名牌教師、熱門科目教師等相關情況，并建立檔案，對重點納稅人實行重點追蹤管理，進行有效監控。
(三)、加強部門協作配合。一是建立稅務反饋制度，各有關部門應當定期將有關情況和信息傳遞給稅務部門，使地稅機關能夠及時全面地了解和掌握有關情況;二是簽訂責任狀。形成齊抓共管的良好氛圍。可由政府出面與教育、勞動部門簽訂協稅責任狀，進一步增強這些部門做好協稅工作的責任感和緊迫感;三是強化管理和監督，把是否依法納稅作為資格審查和年檢的一項重要內容，對不能依法納稅的，不予進行資格認定和年檢。通過實行這一機制，促使辦學者依法納稅。
(四)、推進家教公司化。針對家教隨意性大、收入難以掌握的特點，可實行家教公司化，將家教人員納入統一管理，需要家教的直接與公司聯系，將聘用費交入公司，相關稅收由公司統一繳納。這樣，既可減少和杜絕這方面的稅收流失，也可促進家教行業的健康發展。
(五)、推行xx，實行以票控稅。在此方面，可借鑒飲食業有獎發票的做法，調動交費者索要發票的積極性。
(六)、制定和完善行業稅收征收辦法。可比照對飲食、娛樂、建筑等行業的稅收征管辦法，制定和完善該行業的稅收征管辦法，強化征管，加大征收力度。
(七)、加大檢查力度。定期或不定期地對各類非基礎教育學校和～開展稅收專項檢查。對有涉稅問題的要依法處理，對影響大的可進行公開處理和曝光。
(八)、建立和完善舉報制度。完善舉報設施，公開舉報電話號碼，認真落實舉報獎勵制度，進一步激發和調動群眾舉報的積極性。
物業管理調查報告14
近年來隨著房地產市場繁榮發展，我市新開住宅小區不斷增多，加之原來的老舊小區，使得我市物業管理工作的重要性越來越突顯，小區居民對物業方面反應的問題也越來越多，借機關工委要每名機關干部踐行黨的群眾路線教育活動，深入基層進行調研要求之機，就我市小區物業管理方面展開了調研。現將調研情況報告如下：
一、 我市物業管理工作的現狀
㈠小區物業管理的基本情況
物業管理這個行業隨著我市近年來的住宅小區的不斷增多而顯得越來越重要，它關系到千家萬戶，因此，我市在20xx年9月就成立了公用事業管理辦公室，主管和規范北鎮市物業管理行業，通過采取物業公司申報考核機制、建立專項維修基金制度、成立業主委員會、頒布相關法律法規等一系列措施，將全市的物業管理工作逐步推向法制化、規范化。
目前，我市樓房建筑面積245萬平方米，其中住宅面積為175萬平方米，辦公面積40萬平方米，商業面積30萬平方米。有住宅小區147個，有28個小區由物業管理企業管理，其余小區部分由所屬單位管理，部分由業主自行管理。
我市物業管理居住面積已有90萬平方米，9家物業服務企業取得物業服務企業資質，物業從業人員80人取得從業資格證書，新建小區物業覆蓋率達100%，我市的物業管理工作從過去的建管不分，到現在的建管必分、逐步走向市場化的管理模式，為提高物業服務質量，樹立良好城市形象，發揮重大作用。
㈡住宅小區的特點
1、住宅小區檔次差距大。從小區配套設施方面看，既有新建的設施齊全、有專人管理、綠地率高的高標準小區（例如盛華苑小區等），也有早期開發的設施不完善、甚至是臟亂差的小區，小區樓間距小，綠化少，車位少，無人管理，物業形同虛設。
2、老舊小區遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我市部分居住小區建成時間較長，遺留問題多。有的小區基礎設施差，配套不齊全；有的小區建設規模小，相關手續不完備；個別小區還是敞開式的，給物業管理工作帶來一定難度。
二、存在的主要問題
１、物業管理服務行為不規范。盡管我市很早就成立了公共事業管理辦公室對物業行業進行管理，也出臺了很多政策和法規，例如《北鎮市物業管理辦法》對我市物業管理方面進行指導和約束，但是由于物業方面的廣博性與繁雜性，我市對物業管理企業的管理和培訓還遠遠不夠，普遍存在著聘用人員未取得相關物業管理上崗證就上崗的現象，從業人員整體素質不夠高，服務水平參差不齊。大部分物業管理企業服務不規范、不到位、服務質量差。
２、費率不統一，老舊小區物業管理服務收費率低。從物業管理服務收費標準方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業管理費收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達到98％，而有的老舊小區收費率低，更有甚者沒有物業，只是業主自己交一點費用，用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的`人工費用，造成收費難的原因是多方面的，一是物業管理企業服務質量不到位。二是低收入群體經濟承受能力有限。三是業主反映的問題得不到及時解決，引發居民不滿情緒而影響交費。四是業主對物業管理服務的消費觀念尚未完全形成。五是各個小區標準不一，收費高的與收費低的相比認為不值，不愿主動交費。
3、業主大會、業主委員會組建難且運作不規范。業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。具了解，我市大多數小區都沒有成立業主委員會，有些問題只是個別業主私下向物業反映，而不代表集體的訴求。造成這種現象的原因是：一是大多數業主認識不足，新的小區設施、管理要好一些，多數人認為沒有必要；部分老舊小區開發的較早，那時沒有專門的物業，只是開發商代管，由于贏利不高或收費率低等原因，對小區棄之不顧，造成無物業管理的現象，其業主認為業主委員會更無必要，造成業主大會遲遲不能召開。二是部分小區規模較大、業主戶數較多且相互之間大多又不熟悉，組織業主進行選舉、決策等事務存在較大難度。三是業主參與意識不強，即使有業主委員會，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協調”的組織者。四是有些個別小區業主委員會雖然建立，但運作不夠規范，管理機制不健全，無法真正地發揮其作用，最后不了了之，形同虛設。
4、物業行政管理體制尚未理順。行使對小區物業行業管理職責的是市住建局下屬的公共事業管理辦公室，但這種職能指導性的職能居多，對物業公司真正約束的作用沒有真正發揮出來。此外，物業管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協調各方，容易造成物業糾紛投訴率高、調解率低的局面。
5、無物業管理的個別住宅小區物業維護、管理問題日益突出。我市尚存很多老舊小區，最早追溯到家屬樓的時代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環境臟亂差、房屋立面破損嚴重等問題，加之規模小，戶數少，大的物業公司不原接手，這些舊住宅小區目前尚無法開展物業管理，其中存在的諸多問題已成為廣大業主反映強烈的熱點、難點問題。
三、意見和建議
針對物業管理中存在的困難與問題，為了進一步加強我市物業管理工作，提高物業管理水平，提出如下意見與建議：
1、要完善物業管理源頭監管。市政府相關職能部門要從源頭上加強物業管理工作，認真落實各項監管措施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。一是市工商、建設等部門應廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制定物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權利、義務、責任，進一步規范和約束物業管理企業和業主的行為。二是集中組織各個物業公司學習相關規范內容，組織物業相關人員進行培訓，讓其持證上崗，并要求物業公司保障其合法權利，減少人員的流動性，讓其服務能高效、持續、穩定。第三，要健全完善物業管理各項制度，建立市、鄉鎮、居委會、公事辦等部門的綜合協調和矛盾糾紛調處機制，將物業管理納入社區建設統一管理，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的物業專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。
2、統一標準，提高服務收費率。制訂統一的服務規范的同時制訂統一的收費標準，提高或變動收費標準時要征求廣大。
物業管理調查報告15
一、物業管理企業
1、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業主和使用人提供綜合性的有償服務。
2、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證書。
3、物業管理企業接受委托應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，并報送區物業主管部門備案。
4、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業主服務。
5、物業企業應按等級收費，并由物價部門統一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業主和使用人監督。
6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。
7、小區綠化。小區綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要采取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規定。
8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。
10、小區消防、消防管理在物業管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置。
補充：
物業管理的水平與小區居民的生活息息相關，小區居民都希望有一個好的物業管理機構，但是，總是事與愿違。物業管理工作不遂人意，也不能去怪物業管理工作人員，他們的工作也很辛苦。主要是有的居民小區缺少物業管理的“把關人”，以致缺少小區民主管理的“實施人”，各方面的工作缺少監督，也就缺少規范，顯得亂哄哄了。我們必須重視以下幾個問題:
一，選舉產生業主委員會:由小區居民中挑選作風正派，肯為大家工作，責任性強的.居民代表，經過民主選舉產生業主委員會。業主委員會代表所有的業主，對物業管理工作進行監督，維護業主的合法權益。業主委員會成員一定要在業主中有威信，辦事不徇私情。選舉一定要符合選舉辦法。決不能隨隨便便地一投票就算數。業主委員會產生以后，要樹立它的威信。雖然它是民間產生的機構，由于它和居民的生活關系密切，必須對它給予充分的重視。沒有業主委員會，就談不上如何加強物業管理工作。
二，小區內的車輛停放工作要充分聽取業委會和居民群眾的意見:小區內的車輛停放問題常常成為居民之間糾紛的來源，有的物業干部也覺得十分棘手，糾紛兩邊，難免要得罪一邊。有了業主委員會這個問題就比較容易辦。如一個居民小區停有幾輛大型貨運汽車和大巴士，這些車輛由于車況較差，啟動時噪音很響，影響居民的休息和睡眠。居民把意見反映給業主委員會，要求禁止大型車輛停入小區。在業主委員會和大型車駕駛員溝通的時候，他們表示很難接受，通過業主委員會的反復做工作，并為他們落實了停車地點，終于實現了大型車不再進小區。又有一次，部分駕駛員要求減少綠地，增加停車位，業主委員會就把這個建議交全體居民討論投票。結果大多數居民不同意減少綠地，增加停車位的建議。從而把這個建議否決了，確保了大多數業主的權益。業主委員會就是這樣一個小區里的當家人。關系到居民們生活的大事，都要經過他們去做，去落實。有了業主委員會，小區的管理工作順暢多了。
三，小區的資金使用監督工作:業主委員會代表業主監督物業管理的。
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