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業委會年度工作總結
業委會年度工作總結
2015年10月8日，在街道、社區關心指導下，在全體業主大力支持下，棲園首屆業委會正式成立。一年來，業委會全體成員認真學習國家有關小區物業法紀法規，審時度勢，在街道社區黨組織支持下，依靠廣大業主，圍繞創建和諧文明小區開展了一系列的自治管理工作。主要如下：
一、一年工作
1、建立健全會議制度。形成業委會內部會議、業主代表定期會議、業委會與物業協調會，一般事項業委會少數服從多數，重要事項提交業主代表或全體業主，在業主代表大會決議下開展日常工作。
2、推動業主代表選舉。為加強立業委會與業主溝通，及時將業主訴求反饋給業委會，有必要完善業主代表的選舉，將本小區分成32個小組，發動業主報名，協助業主代表選舉，完成 個小組產生正式的業主代表。
3、辦理維修基金轉存。經查實，小區共1100多萬維修基金，業委會成立后的當月就啟動該項工作，經市物業辦同意，將其中1000萬轉為三年定期（年3.85%），為小區全體業主爭取100萬的利息；余額部分以備維修。
4、徹查小區固定資產。本小區到底有多少資產，有多少可為小區業主實現收益？特別是會所和幼兒園產權歸屬。本小區商品房銷售中注明，會所、幼兒園的產權歸屬棲霞建設集團，所有收益也歸棲霞建設集團；屬于業主所有的是：物業辦公樓、游泳池、網球場。我們多次和開發商索要原始資料，也查閱了市規劃檔案館小區資料，一時難以認定。就西園會所和泳池，網球場，垃圾場地塊權益所屬，以及人防停車場公共收益分成等開始和棲霞建設集團進行著艱苦的慢長跑。我們有信心以法律為依據，有理，有力，有謀，有心堅持弄得明明白白。
5、督促配套用房啟用。本小區幼兒園、會所荒廢六七年，不能服務小區業主，嚴重影響小區形象，業委會成立后多次召開業委、社區、棲霞建設、棲霞物業協調會，督促立即啟用，棲霞建設代表表態盡快啟用，盡快完善環境，不再成垃圾場；同時業委會會上并發函至在棲霞建設集團，強調棲霞建設與仙外幼兒園合同中，會有確保本小區小朋友優先上本小區幼兒園的條款。經多方努力，小區幼兒園得以啟用，周邊環境得以大大改善，同時在合同中約定，本小區小朋友在同等條件下優先入園。
6、實施南園水景維修。南園水景破爛不堪，與高檔小區完全不符，業委會成立時，五年質保期已過，物業提出需要動用維修基金。業委認為，五年剛過，水景如此破爛，開發商肯定有一定管理責任，要求棲霞建設給予部分補償，經多次協調、談判，并在街道社區的大力支持下，棲霞建設同意補償8萬元，其余部分由維修基金來支付。然后組織維修設計，不再使用木質景觀，全部改為砼、石材材料，使用壽命得以大大提高；經公開招標，在業主參與下，確定中標單位和中標價格29萬元，工期2個月。目前正在走申報市物業辦和業主簽字程序，目前施工方公司己先期啟動。爭取45天完工。
7、制定陽光房統一標準。牽頭組織業委、街道、城管、物業關于本小區陽光房的協調會，明確陽光房申請辦理流程，必須統一設計，統一標準，對不通過申報，城管按照相關規定給予查處。
8、推動移動手機覆蓋。長期以來，本小區手機覆蓋物別弱，也只有一家寬帶，沒有競爭性，對業主利益難以保障，經與移動公司了解，我們小區沒有做移動深度覆蓋，手機信號極弱。業委會及物業共同督促下，移動公司完成公司內部立項，于春節后進本小區施工，目前該工作已經結束，同期移動公司寬帶也竣工結束。
9、完成K1、K2改線。在南園、北園之間的道路上，每天行駛K1、K2公交車，車速極快，多次發生安全事故，對小區業主是極大的安全隱患，業委會多次向有關部門反映此事，要求改道，同時邀請街道、社區的領導幫助我們一起反映情況，經過不懈努力，終于完成該線路改線。
10、完成物業合同談判。物業合同一直沿用前期合同，這對業主利益不利，業委會成立后，必須重新啟動物業合同談判。在對部分業主溝通，多數人認為，可以繼續簽定新的合同，但必須要明確服務標準，僅有標準也不行，還需要完不成標準的考核罰款，并將所有的考核權交給全體業主。經過艱難談判，對方同意增加考核，并提交業主代表、業主討論，最終順利通過半數業主同意，新一年的服務合同得以正式簽定。
11、完成微信公眾號開發。目前小區報修，均由物業管理，業委和全體業主不能掌握報修情況，也沒有辦法給予考核量化，業委決定，開發微信公眾號，由業主在公眾號上隨時報修、物業簽署完成情況，業委進行跟蹤，這樣形成透明公開的信息；同時重大信息發布也在公眾號發布，這樣加強信息的快速性、有效性。81402業主免費為小區公眾號進行開發，作出很大的貢獻，目前該公眾號用戶越來越多。
12、多方籌集運營資金。一般小區都會有會所收益、車位出租、廣告收入等收入，但小區沒有固定資產可以收益的，也沒有一個臨時車位；業委會聯系多家廣告公司，普遍不愿在我們小區投入廣告，太分散，業主又比較少；有一家廣告公司愿意投入戶外屏，一個屏一年給幾百元，業委會認為這會破壞現有環境，放棄此項收益；長期以往，業委會沒有固定收益，工作將難以維系。經與社區溝通，并得到社區大力支持，承諾給業委會5萬元，用于小區公共支出，業委會在領取該費用后會將支出一一公開；公眾號也可以嘗試有償推送廣告。
13、督促處理維修問題。五年質保期已過，部分業主房屋滲水、道路破損、門廳瓷磚掉落、綠化雜亂等問題越來越多，業委會多次組織棲霞建設、棲霞物業協調會，明確各自責任和完成時間；對房屋滲水這一突出問題，棲霞建設公司承諾五年內申報未處理的，年內全部處理結束；對門廳瓷磚恢復、道路破損、綠化雜亂等問題由棲霞物業年內全部處理結束，目前各項事項均在進行中。
14、組織小區日常巡視。不定期組織業委會、物業、部分業主參與的小組巡視，察看小區中存在的安全隱患、衛生死角，對發現中的問題物業及時整改；按新合同開始小區考核工作，對完成不好的事項進行處罰，不僅處罰公司也要處罰個人。
15、積極籌劃小區活動。和諧的小區不僅是環境美，業主之間和諧同樣重要，一年來，業委會組織首屆慣蛋比賽，該活動9.24在新地酒店舉辦，共64位業主參加， 33102免費贊助4萬元用于此次活動；上半年，業委會積極參與社區組織的歌舞晚會，業委會選送四節目得到好評；15年底組織業主迎新春聚會。
16、完成快遞柜設置。為方便小區業主自由安全領取自己的快遞，業委會和物業積極聯系多家公司，邀請前來我們小區安裝戶外密碼儲物柜，南京市場上多數是1至2天免費，過期收費，這對不常住本小區業主不利，經多方聯系，終于找到沒有時間限制的廠家愿意來安裝，同時也可以自助投遞快件。
17、爭創優秀示范小區。業委會要求、協調物業公司加大小區投入，攜手創建和通過年審全國示范優秀小區，市優秀物業。今年1至9月份物業主要工作有：
1）車輛管理
加強對外來人員和車輛的盤查，認真盤查，及時記錄。在車輛管理方面，利用公司提供的10個臨時停放車位，讓來訪的車輛進入車庫，多次上門、電話和車主進行溝通從而讓他們理解并配合物業的工作，通過業委會的協調，開發公司提供了10個人防車位，解決了部分業主停車難的困難。雖然停車管理有了一些提高，但想徹底解決路面無停車的難題，一方面物業公司準備改造停車系統，采用條形碼識別的方式實行一車一碼，另一方面建議在小區實行單行線，但要征求業主的意見。明年車牌識別套系統將會啟用。
2）工程維修
維修除了日常巡檢、維保外，今年在開發和物業公司的支持下，對園區公共部位進行了維修：今年在汛期之前，管理處不僅對地溝、下水管進行清理，還對車庫內的水泵進行維修改造；使用真石漆維修的方式完成所有疊加單元大廳瓷磚脫落的維修，此項工程從去年開始，到今年8月完工，歷時將近一年；路面地磚維修也是管理處的日常工作，初步統計，今年維修的面積約為200平方米左右，夏季物業公司的工程隊集中對小區主要破損的地面進行了維修，施工隊報價為176平方米，5.2萬元；對部分圍墻燈進行改造成LED黃光源等。在梅雨季節定時開放風機，在地下車庫（A庫）增加鼓風機三對、16幢增加水泵并開槽引水等方式減少地下室濕度。
今年開發公司也給予小區大力支持，不僅為南區水景改造提供了8萬元費用，同時還對北區西圍墻進行加固。
3）綠化養護
在綠化養護方面，根據季節的變化、工作計劃，定時定期進行補種、澆水、施肥、撥草、修剪、消殺等，今年還花費了30000元對北區主干道、圍墻邊黃土裸露的地方進行補種麥冬，以確保園區園林綠化的四季常青。
4）清潔衛生
在全體員工的共同努力下及公司配備的機械化設備下，保障了園區環境的整潔度。在管理處各部門的協助下，將園區大小水景共計15余處已經清洗了多半，其中有部份易臟水景，按季度清理，隔天進行打撈。
5）客戶服務
管家服務已經開始試行。今年棲園配備了6名管家，按照區域共分為三個片區，試行1+1模式，1個對內主要負責接待業主報修、回訪，1個對外主要負責車輛管理和裝修巡查，這樣方便業主能找到對應的管家，讓報修的事物得到專人的回復。
積極響應政府號召，積極配合社區、街道文明創建工作，加強與業主的溝通。今年組織的社區活動：元宵節業主猜燈謎、強富美高新仙林活動、中秋慰問老人活動，書法藝術沙龍和舞蹈隊每周定期開展活動。無償為業主接收郵件及其它信函3千余件；收到表揚信5封，錦旗4面；接待外單位檢查、參觀10余次。
二、來年工作要點：
1、進一步提高業委會委員和業主代表思想水平和政策水平，加強學習和研究。貫徹和執行黨組織的雙創建活動。
2、進一步完善建全業委會和業主代表組織。制定和通過業委會委員屆內進退具體辦法，爭取每個業主小組都有代表，開好半年和年終二次業主代表大會。
3、根據市物業五級三類標準，以考核為方法，獎懲機制為動力，圍繞物管"客服，護衛，綠化，保潔，車管，維修"方面，促進工作質量提升。
4、加強業主小組力量，結合物業推行管家制度，社區要求發揮黨員在小區的作用，試行業主代表牽頭，物業管家，黨員積極分子，分管業委參與的業主管理小組方式。
5、在今年建議物業公司試行公司內專業化的基礎上，協調明年綠化先行試點。提高小區綠化園藝水平，養護水平，趕季節時集中用工的一整套方法。
6、進一步推動聘用物業公司市場化工作，調研物業專項分包的作法。用市場化促進物業水平的提升。完成2017年度物業合同的簽訂。
7、進一步加快業主與棲霞建設集團的業主權益的交涉。處理好會所泳池地塊，人防車位收益分成等棘手問題。由于業委會缺乏原始資料，開發商比較成熟而且早有準備，要在短期徹底界定清楚不太現實。我們業委會態度是堅持原則，不懈努力，從具體事突破，孕育質的變化。
8、積極組織業主文化娛樂活動，在多功能廳改裝的基礎上，進一步增多活動場地，設備，培訓手段等。
9、推動物業工作計劃公開，資金收支公開，完善制度和標準公開等。
10、爭取和協調物業公司進一步加大投入，解決小區周期項失修的問題，正確使用維修基金，合理承擔應出部分。
首屆棲園業主委員會
2016-9-22
業委會9月份工作總結和匯報
各位西城豐和業主和鄰居朋友們：
業委會成立半年以來，得到了廣大熱心業主鄰居的大力支持。雖然遇到各種阻力和壓力，但是業委會始終堅持以建設美麗西城豐和為宗旨，不忘初衷，小區建設仍在有條不紊的進行中，各項工作也在努力推進。業委會就目前的工作進度向大家做以下總結和匯報，有任何異議的業主，請聯系業委會或者直接到業委會辦公室了解并參與，也歡迎大家對我們的工作提出建設性意見：
推廣小區投票系統：電子投票系統是目前政府唯一承認的業主投票系統，呼吁大家綁定，確保小區各種建設順利進行。小區出租率較高，商鋪業主配合不積極，還有接近一半的業主沒有綁定。
寶興幼兒園：業委會最近一次和園方代表、小區熱心業主在業委會辦公室談判，園方給出最新報價13W每年。最終由業主大會投票表決。
本體強制維修，消除隱患：AB棟配電房、發電機房，電梯井、化學滅火室，三樓花園，滲水嚴重。街道辦安監和消防部門均發出整改通知書，政府責令我小區動用本體強制維修。政府已責令物業強制維修，目前處于實施中，歡迎業主和業委會一起監督。按照法規，政府會在工程審核完成后在本小區公示整個維修工程的造價和維修實施方案。
A/D棟入口門禁啟用：極大限制了外來電動車進入小區，同時也降低了業主電單車被盜的風險。
小區車位整改：小區原始車位480個，另有將近100位業主無小區停車卡。經過業委會對車位進行改革：肅清僵尸車輛月卡，拒絕外來車輛，清理租用的專用車位，合并商鋪地面停車場，開發新停車位，車位劃線，將非業主車輛移出地庫等措施。現車位增加到634個車位，并為大多數之前無月卡的業主辦理了停車月卡，基本滿足我小區業主停車需求。
門禁系統升級：升級業主門禁卡，加強小區門禁系統管理。物業已經作廢非業主門禁卡139張，減少了非住戶隨意進入小區可能。
監控系統升級：督促物業出資安裝高清監控系統，針對高空拋物安裝專用的對空探頭，大幅提升小區安全環境。目前地庫已經開通使用。
集中管理快遞柜：將A棟大堂門口的快遞柜移置B棟通道集中管理，提升A棟形象。
舉辦中秋節晚會：為促進鄰里和諧，業委會在沒有一分資金的情況下，積極出面協調街道、物業、商家，讓大家出資出力，成功舉辦西城豐和第一屆中秋晚會。
督促物業提升服務能力：從服裝，交接班，巡邏，消殺，園林修剪，消防，衛生，安全，禮節禮貌，培訓，業主投訴反饋等方面，提升物業的服務質量，提高業主的滿意度。
啟用電單車棚：劃出專有區域將原各棟大堂內的電單車集中管理，有效提升小區整體形象和安全，并清理了大量的外來僵尸電單車。
清理消防逃生通道：敦促物業對小區后樓道進行清理，保證小區消防逃生通道的暢通。
排除隱患瓷磚：對有隱患的瓷磚主動排查，防止脫落瓷磚傷人。
積極與政府溝通，為小區申請了9件套戶外健身器械，為業主活動室增加乒乓球桌、臺球桌等娛樂設施（已購，正在運輸途中）。
安裝小區智能信息發布系統：利用晚會剩余贊助金購買小區智能信息發布系統，在每棟大堂、B棟3樓安裝48寸液晶顯示屏和發布機，及時公布小區各項信息（正在安裝中）。
抄（電）表到戶：為維護業主利益，應業主要求，業委會積極和物業、供電部門協調，達成抄表到戶的初步協議，因為申請小區過多，我區已處于排隊中，預計明年實施到本小區。
引入優質飲用水入戶：業委會和物業正在積極和深圳水務集團溝通，力爭將我小區納入第五期改造工程，提高大家的用水質量。
清理煙道：督促物業分批清理煙道，D棟清理中。
重樹小區招牌：同一樓商鋪達成一致，由商鋪捐資重建西城豐和招牌，覆蓋小區生銹部分。
啟用業委會辦公室：接受業主投訴和建議，為業主溝通提供平臺。
亮化工程：在后停車廠安裝照射燈，提高夜晚安全。
重建小區老人舞蹈隊：克服困難，重建老人舞蹈隊，豐富老年人生活。
業委會賬戶：與住建局積極溝通，并且得到住建局正式回復，我小區有望成為寶安區第一個有獨立賬戶的住宅小區。
規范各方合同，為小區湊集基金。
調研地庫地膠工程，以取得三家公司報價。
正在與物價部門溝通，提高小區外來過夜車輛收費標準，優先保證小區住戶的停車權益。
物色有各項專業背景（財務，法務，水電，園林，消防，安防，土建等）的鄰居組成西城豐和建設團隊，歡迎大家踴躍報名，共建美麗西城豐和。
計劃改造三樓公共洗手間。
計劃對大堂進行簡單裝飾，提升門面形象。
制定新的業主公約和業主大會議事規則，保證小區高效建設。
業委會是小區業主的合法代表，代表的是全體業主的共同利益！業委會以團結廣大業主，建設美麗西城豐和為宗旨，任何違背、阻撓和破壞這一宗旨的行為都是踐踏全體業主的合法權益！任何無端的誹謗、誣陷和指責最終只會分裂業主，破壞小區團結，影響小區正常建設。請廣大業主朋友，明辨是非，以大局為重，關愛家園，積極投身小區建設，早日實現美麗西城豐和的美好愿景！
空談誤國，實干興邦！
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