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房地產行業分析報告
房地產行業分析報告（一）
一、土地市場狀況
1、成交土地：4月武漢中心城區無土地成交。
4月蔡甸區有一個土地公告揭牌，共4宗土地成交。總供地面積145648㎡，成交總建筑面積156351㎡，成交總金額5792萬元。平均樓面地價310元/㎡。
德思勤觀察：蔡甸土地市場日漸規范。蔡甸國土局的招拍掛程序、拿地程序日漸規范。以往個人非正規手段拿地已經少之又少，土地市場的日漸規范將促進房地產市場的成熟。
旅游區成交地價高于老城區地價3倍。2007年蔡甸知音湖畔旅游區出讓了全市面積最大的一宗地塊，被和記黃埔地產公司以樓面地價939元/㎡競得，而今年成交的中心老城區土地價格約為310元/平米，遠遠低于知音湖畔。港資進入蔡甸，將提升當地的商品房開發品質，加快拉動全區的商品房成交價。
2、出讓土地
截至4月，武漢市中心城區有一宗土地交易公告，共10宗土地出讓。掛牌總用地面積481042㎡，總建筑面積1038645㎡。出讓土地中，漢陽有5宗。武昌2宗，漢口3宗。
德思勤觀察：漢陽區土地大面積放量，本月漢陽區有5宗土地出讓，其中墨水湖周邊有3宗，四新區有2宗。總出讓面積為749750㎡，占本月出讓面積的70％以上。如此大面積的政府出地行為，部分原因是政府重點規劃漢陽新區的房地產建設。墨水湖周邊由于政府改造力度的加大，自然環境和相關配套均好，較適合開發居住用地，加上政府對此區域的商務及政務配套的規劃，預計未來有可能成為帶動武漢房價的另一個增長極，即大盤的集中地。
漢陽四新區首次拍地。本月出讓2宗四新地塊，是繼政府對四新地塊規劃后，首次以招拍掛方式出讓土地。政府和業內人士非常關注此地。這兩塊地的出讓面積為581780㎡，占全市出讓土地面積的56％，占漢陽區出讓土地面積的78％。如此大面積的地塊，對開發商的資金及開發勢力要求較高，且今年的土地調控政策加劇，預示著開發商的品牌及實力都較高。
二、住宅市場狀況
1、新盤（含加推和新入市項目）分析
2008年4月中心城區有15個項目開盤，比上月的6個增加了150％。
4月開盤項目呈現出以下幾個特征：
武昌片區開盤量最大。本月開盤項目中，武昌片區有8個，其中武昌中心區有4個，光谷南湖片區有4個。位于光谷南湖片區的保利心語是本月銷售最好的項目，開盤當天推出140套中小戶型，當天銷售約100套。由于其價格低于周邊項目500元/㎡左右，又是保利開發商的知名項目，所以銷售情況火爆。漢口片有5個項目開盤，其中漢口中心區有4個，東西湖片有1個。值得關注的是位于金銀湖片的泰躍金河，開盤均價4280元/㎡，價格較低，當天推出140套左右，截至到目前的銷售率約為50％。
盤龍城片區本月銷售不佳。本月盤龍城有2個項目開盤，銷售率在10-15％左右。由于國家對投資客戶的限制政策，在盤龍城片區投資的客戶有所減少，市場較冷。
入市新項目較少，4月開盤的15個項目中，2個新項目入市，13個加推項目。其中恒大華府和領袖城為本月新入市項目，但銷售情況均不理想。
萬元項目增多。本月有5個10000元/㎡左右的項目開盤，銷售最好的是位于漢陽片的錦繡長江，開盤均價10500元/㎡，開盤銷售110套，其余項目銷售情況一般。高端項目依然是影響全市房價的一個增長極，從本月高端項目的開盤情況可以分析，高端客戶需求較為穩定，而此類客戶考慮最多的是項目自身品質及投資潛力，而對價格的敏感程度較低。
德思勤觀察：目前的剛性需求市場非常理性，性價比較高的項目銷售情況較好，而一般項目銷售不容樂觀�；嘏畔⑦�有待觀察。而高端高品質項目的需求市場，由于其項目產品的稀缺性和品質感，銷售一直較穩定，較少受宏觀市場的波動。除了剛性需求和高端需求以外的市場，受寒冬影響較大，銷售起伏較大。
2、住宅銷售分析
成交套數
根據武漢德思勤市場研究部跟蹤武漢房地產市場市場信息網備案數據的顯示：2008年4月，成交量有所下降，4月成交量3850套，對比上月降幅20％，4月日均套數為128套/日，較上月157套/日下降了18個百分點。
成交套數增幅與面積增幅的關系
本月商品房的成交套數降幅為21％，面積降幅為24％，面積降幅快于套數降幅，從市場成交量看，小戶型的成交比重有所增加，變相說明大部分購房客戶的置業面積逐漸趨小。
德思勤觀察：成交量下跌20％。2008年3月的市場成交量為4872套，而4月只有3800套，少了約1000套，由于目前的市場成交套數基數較小，所以3月受經濟適用房和品牌開發商的促銷活動的影響，成交量大幅增加。而4月，雖然推盤量遠遠高于3月，但大部分是4月底開盤，依照武漢房地產市場信息網的備案特點，4月底的大量成交，有可能在5月才有所顯現，整個市場是否回暖的判斷尚待時日。
價格上漲幅度較小，有緩慢平穩上漲之勢。4月成交價較3月有所上漲，但價格水平仍低于2007年。價格漲幅較小，對全市價格起影響作用的重點片區，如漢口中心片，價格及成交量沒有明顯回暖勢頭。
成交總面積與總金額
根據武漢德思勤市場研究部跟蹤武漢房地產市場信息網備案數據的顯示，2008年4月全市累計成交面積38.04萬㎡ ，較3月下降了23.8％。累計成交金額20.08億元，下降了21％。從成交分析，武漢市場尚處于進一步探底過程。
全市小結：
土地市場上，漢陽區本月大幅放量，政府規劃力度加大。漢陽區土地大面積放量，占本月出讓面積的70％以上。如此大面積的政府出地行為，墨水湖周邊由于政府改造力度的加大，預計未來有可能成為帶動武漢房價的另一個增長極，即大盤的集中地。
漢陽四新區首次拍地。是繼政府對四新地塊規劃后，首次以招拍掛方式出讓土地。這兩塊地的出讓面積占全市出讓土地面積的56％，占漢陽區出讓土地面積的78％。如此大面積的地塊，對開發商的資金及開發能力要求較高，且今年的土地調控政策加劇，預示著武漢市場對開發商的品牌及實力都抬高了門檻。
全市市場價漲量跌。本月價格持續春節以后的上漲趨勢，漲幅為4％，較為平穩。而成交量持續2007年底的下跌之勢，全市仍處于房地產的調整階段。
市場理性回歸，市民置業以性價比優先。從目前市場上開盤項目銷售情況可以看出，銷售較好的項目大部分性價比都較高或是知名開發商開發項目。說明客戶日趨理性，如2007年的瘋狂買房，擔心不買還漲的沖動已經消失。武漢市場真正進入買方市場。
三、區域成交情況
1、區域成交情況
4月成交量最高的是武昌和關山片區，最少的是青山片區。成交量漲幅最大的是沌口片區，降幅最大的是東西湖片區。而該片區3-4月的成交量波動較大，較不穩定，分析得出該片區受宏觀政策的影響較大，還在調整階段。本月漢陽成交量漲幅較大，是由于該片區本月推盤量較大，而沌口片區的價格處于全市低谷區，受漢陽中心區房價擠壓的客戶可能選擇該片區。
武昌中心區初現回暖之勢。截至4月以來，武昌中心片的成交量處于穩定有緩慢上漲之勢，而中心區的房價及成交量對全市的帶動影響較大，是否預示著回暖尚待觀察。
區域市場小結：
片區價格平穩。各片區價格沒有出現大幅上漲及下跌，市場較為平穩。目前的房價處于穩定上漲之勢。
漢陽成交量最大，本月該區是熱點。漢陽片區的成交量漲幅最大，預計未來還將增大。由于政府改造力度和新區利好消息的不斷放出，其片區價值日益凸顯。
房地產行業分析報告（二）
一、2005 年濟南市房地產業發展綜述
從 2004 年開始實施的本輪次宏觀經濟調控效果在 2005 年開始顯露出來，受此影響濟南市房地產業呈現出了一系列的發展特征：
�、逋顿Y額度增長降低
備注： 1. 資料來源，濟南市統計局月度快報數據。
2. 為保證數據的口徑統一，完成投資額度均為 1-11 月份數據。
圖 -1 顯示，自 2002 年以來濟南市房地產投資完成額度增幅出現了較明顯的下降，而且在固定資產投資總額中的比重也在下降。充分表明濟南市房地產投資
總額的增長幅度不僅在橫向上低于固定資產投資的增長幅度，在縱向上低于前些年的增長幅度。
�、缤顿Y結構略有變化，住宅投資持續下降
備注： 1. 資料來源：濟南市統計局。
2. 投資額度單位為“ 億元” ，其中 2005 年投資額度為前 10 個月累計數據。
二、濟南市住宅開發情況簡介
�、逍卤P較少，住宅大盤數量持續減少，商業項目比重較大
2005 年新開盤項目為數較少，較大規模的有魯能· 領秀城、華夏海龍金色陽光花園等少數幾個項目，此外新開工項目有天泰· 太陽樹等幾個項目。其余的在售項目多為后續開發或者已建項目的持續銷售。
但是 2005 年下半年的一些態勢值得關注。通過濟南市規劃局網站的公示，領秀城、翡翠城、歷山名郡、名士豪庭等一批規模較大的項目陸續通過規劃，開始步入實質性開發進程。其中領秀城住宅規劃面積 65.09 萬㎡、翡翠城住宅規劃面積 44.4 萬㎡，這預示著 2006 年商品住宅的供應量放大，濟南市房地產業 2005 年供應相對不足的態勢將在一定程度上為之改觀。
㈡開發熱點集中，不同區域產品結構各異
住宅開發在以下幾個區域比較集中：臘山新區、高新開發區東段、省市政府新區、市中區南部地區。周邊項目以新區開發為主，中心城區則屬于舊城土地資源優化整合。
從產品結構上看，中心城區內以商業、寫字樓為主要開發類型。根據《濟南時報》 2006 年購房手冊的數據，由北園大街 - 歷山路 - 經十路 - 緯十二路圍合而成的一環線以內，共計有 18 個在售項目，其中寫字樓、商業項目有 9 個； 18 個在售項目中新開工或擬建設項目 10 個，而商業和寫字樓項目就有 6 個。
但是 2005 年下半年開發熱點的區域分布規律有所變化。無論東南西中，都有較大的開發面積陸續出現。這些新開發項目不僅僅拘泥于現有的城市公共和生活配套水平，而是著眼于土地供應和未來城市發展預期。比如中央花園，地處市政配套、區位形象都不盡理想的主城區西部，(www.baimashangsha.com)但是該項目多在區域是濟南市規劃會總的大金片區的核心位置將建成新的城市次中心，未來的發展前景樂觀，并且土地資源相對富裕。歷山名郡、翡翠城則是由于目前的開發商對土地進行了多年的運作，在土地開發條件成熟的情況下進行開發的，主要受制于土地的可獲得性�？偟膩碚f，開發跟著土地走的 態勢非常明顯。
三、濟南市房地產主要影響因素分析
�、逍鲁鞘幸巹澋挠绊�
根據新公布的《濟南市城市總體規劃(2005 年-2020 年) 》，濟南市的整個城市規模和功能布局都將發生巨大的變化。
�、遍_發熱點片區變化
新出臺的城市規劃，主城區由臘山、黨家、舊城、燕山、王舍人和賢文六個片區組成。這些片區中舊城片區配套最為成熟，燕山片區屬于方興未艾的新城，濟南市住宅開發的傳統熱點區域是南部、東南部山麓以及高新開發區等也多屬于這兩個片區。其余的四個片區：臘山、黨家、王舍人和賢文片區則是剛剛進入城市化進程的初始階段，各項基礎設施配套情況較差。
如果這四個片區的市政配套得到改善，那么在城市產業發展的帶動下，這些片區的住宅和公共建筑開發速度將會是極其迅速的。
�、渤鞘谢M程時間表值得斟酌
雖然新的城市規劃為房地產業的發展描繪了非�；趾甑乃{圖，但是對整個規劃的實施進程需要認真斟酌。
首先推進建設的將是政府機構和其他公共設施。伴隨著省市政務機構的動遷，與之相配合的全國十一運會的場館建設也在同步推進過程中。除此之外，唐冶新城等片區的建設、大金片區經濟適用房的規劃也非常引人注目，巧合的是這兩個片區分別是歷城區和槐蔭區的政務辦公區。這說明新城市規劃的第一步，將通過政府機構和公共設施的建設來進行推動。
其次，各片區支柱產業的發展值得關注。房地產作為一個先行行業，能否迅速發展有賴于后續產業的跟進。具體而言，房地產業中的房屋開發又可以大致分成公共建筑和住宅兩種類別。但是無論哪一種建筑形式，都是以其他產業作為市場的，沒有其他產業的發展，單純的房地產業繁榮只不過是一個經濟泡沫。所以在新城市規劃實施進程中選擇投資機會，應該密切關注各個片區是否有足夠的產業規模和前景。并且以此作為投資介入時間點的重要參考依據。
再次，重視配套設施的完善程度。房地產產品的價格取決于不同地段的級差地租的差異�；A設施水平就是構成級差地租差異的重要因素，所以考察新興片區的基礎設施水平，是選擇投資機會和時點的另一個重要考慮因素。
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目前省市政府機構動遷至經十東路沿線，已經通過新的城市規劃的形式予以確認，部分單位的職工宿舍已經在建設之中。伴隨著這些機構在未來幾年內陸續東遷，其工作人員在市區內的原有住房大部會進入住房二級市場。該批存量房質量相對較好，規模可觀，將極大地分流商品住宅，尤其是中西部商品住宅的潛在消費人群。
㈡資金融通
2005 年全年貨幣供應量的增長情況看，M1 與M2 增長不是同步的，廣義貨幣供應量(M2) 余額為29.88 萬億元, 同比增長17.57% ；狹義貨幣供應量(M1) 余額為10.73 萬億元, 同比增長11.78% 。這突出的反映了流通中的貨幣增幅較低，具體的表現就是企業資金壓力偏大。央行在確定2006 年貨幣政策主要預期目標時，將廣義貨幣供應量M2 和狹義貨幣供應量M1 增長率分別定為16% 和14% ，全部金融機構新增人民幣貸款2.5 萬億元，就是對這種局面的調節。
這樣的宏觀導向同時還是對銀行業的一種關照。2005 年存貸余額不斷增長，銀行業運營成本壓力增大，處于改制中的國有商業銀行急需提高利潤率、充實資本金，在這種情況下銀行業盈利要求和放貸沖動勢必非常強烈。因此放松銀根對銀行業而言是一種非常重要的政策傾斜。
資料來源：中國人民銀行
加之宏觀經濟層面的固定資產投資增速下滑、消費不振，為維持社會總需求規模從而確保宏觀經濟穩定在增長。央行應該會適當放松銀根，增加貨幣投放。
根據以上的三個方面綜合判斷，2006 年的固定資產投資的融資政策空間應該比2005 年寬松。
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對于2006 年主要建材將出現供過于求，價格會有所降低。發改委主任馬凱在接受新華社記者采訪時指出：“目前，鋼鐵、電解鋁、鐵合金、焦炭、電石、汽車、銅冶煉行業產能過剩問題突出，水泥、電力、煤炭、紡織行業也潛在著產能過剩的問題。具體來看，鋼鐵產業生產能力已經大于市場需求1.2 億噸，可是還有在建能力7000 萬噸、擬建能力8000 萬噸。”
盡管產能一路提高，但是生產形勢并不樂觀。圖-6 顯示，2005 年的鋼材產量在各項主要經濟指標中率先進入下降通道。這一走勢提示，鋼鐵企業的開工率降低，生產能力閑置。在這種情況下，鋼材價格進一步走低是可以預期的。
資料來源：國家統計局
導致2005 年全行業銷量增長、利潤下格的水泥行業的情況與鋼鐵業基本類似。由于干法水泥生產線的大量開工，落后的立窯并沒有立即淘汰，導致產能嚴重過剩。更有分析人士指出2006 年水泥行業將全行業預虧。在這樣的行業背景下，水泥價水泥生產線沒能及時淘汰，加之2003 年前后的行業擴張，將繼續目前的盤整甚至走低的局面。
四、后市展望
應該看到，目前的房地產市場交易低迷與消費 能力的關聯度不高。當前的住宅成交規模相對不高，主要還是市場供應不足造成的，而不是因為經濟周期波動導致居民資產縮水引起的消費不足。即房地產的需求本身并沒有縮減，雖然受到消費預期等因素的影響，但是市場內在驅動在強度上與2003 年左右相比并沒有根本性的變化。
在2006 年受市場供應量放大的影響，靜態市場均衡價格應該向下移動。在目前房地產價格一路攀升的情況下，其表現應該是市場成交量放大，價格增速相對平穩。
基于這種判斷，我們認為濟南市商品住宅市場的需求依然客觀存在，除土地外的其他生產資料的供應相對寬裕。據此可以形成以下判斷：2006 年濟南市房地產行業的景氣度將會有較大回升，整個房地產市場成交量將開始重新活躍。
房地產行業分析報告（三）
截至XX年年年末，項目總共實現銷售資金回流6.6億元，銀行按揭簽約放款率達100%，建設投入期最大現金流3.17億元，預計本項目最終實現銷售凈利潤1.25億元，實現項目投資回報率達20.7%，圓滿地完成了xx集團和實業公司下達的各項工作考核指標。
二、財務控制管理與財務指標分析
(一)在實業公司的監管下，財務工作實現了幾個突破
1)監督與服務
XX年年初，實業公司實行項目公司目標成本管理監督考核，因此公司要求內部財務管理監督水平需要不斷地提升。外部，稅務機關及銀行對房地產企業的重點監察、稅收政策調整、國家金融政策的宏觀調控也相應增加了我們的工作難度。在這不平凡的三年里置業公司財務部克服了由于財務專業人員嚴重短缺、付款審批流程等因素引起的工作量大、事務集中、辦理日常財務事務距離遠、時間長等多方面困難，在公司各級領導的鼎力支持和關懷下，使得財務部在職能管理上積累了一些經驗，并向前邁出了一大步，堅決做好財務審核、監督和服務等各項工作。
2)合作銀行的選擇
在與銀行商談按揭合作條件的過程中，財務部分析了以前開發項目的一些經驗和教訓，對項目銷售后的資金安全及時回流和開發商承擔的連帶擔保責任以及為配合銷售緊密相連的系列增值服務等多方面進行了認真細致的研究，經過反復具體地、探索性地調查討論和斟酌比較，并屢次與多家內外資銀行領導的談判協商，結合實業公司對香蜜湖項目資金運用等方面的具體要求，尋找適合我們項目的合作伙伴，終于在預定時間內與各合作銀行(中行、招行、深發展)達成一致地針對香蜜湖項目的多項最優惠的政策。
從最初的只能憑合同抵押回執到最終業主按揭合同簽定后憑預售買賣合同的復印件即放款，使得我項目巨額現金回流時間至少提前了兩個月，開盤銷售一周內回流資金近1億元，最大限度地把控住銀行的放款節奏，也使得公司有充足的自由資金運用，這樣的操作方式也確保了資金回流的安全及時，同時也保證了后續合同備案和抵押等工作的及時順暢。
房地產項目財務分析報告 意境圖片
三、存在的問題和解決的辦法：
xx項目走過熱火朝天的建設和銷售階段，回顧過往，我們發現工作當中有很多的不足，有的不足在發生前就得到了上級領導的及時糾正，有的則是在摸索中暴露出來甚至影響到工作的，這些不足都會使得我們的工作多走彎路，甚至產生財務風險。
(一)營銷臺帳建立的重要性
營銷臺帳與工程臺帳一樣具有重要的作用，因為營銷部門沒有類似預算的崗位，費用控制和合理計劃支出的意識相對比較薄弱，又不像財務部門與工程部門這樣可以實現成本支出的雙控，所以日常對銷售費用的支出和管理、控制的職能其實僅僅是由財務部門單方面完成的。尤其是像宣傳展覽、廣告等費用在樓盤營銷推廣工作剛剛開始的階段更是款項支付頻繁，形式也多樣繁雜，經常會出現與同一家公司簽訂多項合作協議，工作強度和壓力忽然的增加，更是考驗我們的認真細心程度，這個時候如果能夠按時記錄營銷臺帳，那么每次付款就不會感覺混亂，心中有本明白賬。
(二)銷售費用與開發成本支出的預警
項目公司每年都會根據實際情況調整費用目標，造成費用超支各有不同說法，實質的原因除了受市場價格和政策的波動之外，主要是缺乏超支預警的敏感性，對于哪些是合理和必要的支出，哪些是可要可不要的支出，哪些款項必須按期支付，哪些款項需要暫緩支付等等這些內容都需要我們財務人員有對市場和項目形象進度的了解以及良好把控能力。費用把控離不開事前的預計、事中的控制和預警、事后的分析三個步驟，財務人員不應該停留在傳統的在辦公室做做帳表上面，要爭取更多的機會和時間走出去，促進與內部各個職能部門的溝通、信息共享，與外部相關市場的接觸，增強對每一細項費用使用的合理性事前的基本判斷能力，這樣根據細項預計費用情況制定出來的計劃目標更趨于可靠性和真實性，不至于調整的偏差太大。根據前述制定的計劃目標來指導日常工作，細項費用的動態出現了明顯的異常變動與目標對比就有了預警信息。
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