暑假興寧房地產考察報告

2012年暑假興寧房地產考察報告

2012年暑假興寧房地產考察報告
　　
　　樓市調控一年多來，無論在網絡上還是Q群上，可以看到大家對樓市的關注是有增無減的，特別是在外的興寧鄉賢，因為不便回家，對興寧的樓市更加心切，經常在QQ上詢問興寧樓市的情況。因此，2012年暑假借攜子回鄉下小住之機，順便去看了興寧大小樓盤，給大家匯報一下，也算是為在外的鄉賢幫點小忙了。
　　
　　首先去的第一站，當然是我最喜受的寧江新城。樓盤前“搶房又開始了，樓市又回暖了，你還不趕緊買房嗎？”的廣告語令人揪心啊！寧江新城地處新城區，是到目前為止興寧最大的樓盤，也是素質第一個和大城市一樣的樓盤，其人車分流，園林綠化，房間布局，管理服務等都與大城市樓盤一樣。目前，已開發到三期了，正在銷售1-4幢，90平方到170平方戶型都有，售樓MM說現在除1號樓還有一半貨外，2-4號樓已只有尾貨了，加之樓市回升，優惠較以前少了。在去看工地的車上，還碰到二位從惠州回來看房的老鄉阿姨。她說興寧的房價很貴，感覺比惠州還貴。我問她那怎么不在惠州買呢？她說：外面再好，也是外面，畢竟老家在這里，遲早要回來的。
　　
　　第二站來到南濟橋邊的金河灣和親水灣，這二個盤隔江相望，一南一北，都是只有幾幢樓，價格戶型也差不多。但我個人更喜歡親水灣，因為金河灣是北向面江，親水灣是南向面江，并遠望神光山，所以最好的是親水灣的臨江戶型，那景觀看得我口水直流啊。
　　
　　第三站來到也是橋邊的海興花園，海興花園也是比較大型的小區了，地理位置也不錯，屬新城區，又是江邊，目前也是清尾貨階段了。驚奇的是，均價才3500左右，與周邊4000多的均價有15%左右的差價啊。售樓MM說，這個價是去年的，一直沒調整。
　　
　　第四站來到對面的南壇路口的碧水灣B區，小區不大，位置還算可以，周邊配套完善，地基還未打，價格有點高。
　　
　　第五站來到興民小學附近的興盛豪庭，這是應網友要求去看的一個樓盤，周邊民房多，看起來比搞亂，小區也很小，格局也不好，我個人不太喜歡。網友說是為了小孩讀書考慮的。
　　
　　第六站來到號稱豪宅區的廣場邊，凱旋城，記得春節來看時，剛好中午，吃了閉門羹，這次終于進去了，看了沙盤，果然是豪宅定位，售樓部是最漂亮的，MM也很養眼，看了銷控表，已預定了9成了，MM說今年二月開始，已取消了所有優惠�，F在好象正在搞地基，預計12月底開售，吹風價是5000起。
　　
　　出來后，去旁邊的新興豪庭，這是傳說中的又一豪宅，由中國建筑承建，看來質素應該也不錯，目前已建到四層左右，可惜售樓部還未開放，大門緊閉，連個保安也沒有，沒問到情況。
　　
　　最后去到公安局那邊的永盛豪庭，也是小區不大，周邊環境一般，地理位置一般，但價格較便宜，旁邊有一個大型小區已入住，周邊配套還可以，還發現了幾家紅木銷售商店，不知是不是有錢人多。
　　
　　以下是各樓盤的價格：
　　
　　樓盤
　　
　　樓層
　　
　　最低價
　　
　　樓層
　　
　　最高價
　　
　　均價
　　
　　寧江新城三期
　　
　　3樓
　　
　　3700
　　
　　25樓
　　
　　6000
　　
　　4850
　　
　　金河灣
　　
　　2樓
　　
　　3188
　　
　　23樓
　　
　　4388
　　
　　3788
　　
　　親水灣
　　
　　5樓
　　
　　3638
　　
　　25樓
　　
　　4900
　　
　　4269
　　
　　海興花園
　　
　　3樓
　　
　　3268
　　
　　11樓
　　
　　3908
　　
　　3588
　　
　　碧水灣B區
　　
　　2樓
　　
　　3580
　　
　　19樓
　　
　　5140
　　
　　4360
　　
　　興盛豪庭
　　
　　2樓
　　
　　3280
　　
　　19樓
　　
　　4980
　　
　　4130
　　
　　永盛豪庭
　　
　　3樓
　　
　　3030
　　
　　17樓
　　
　　4030
　　
　　3530
　　
　　均價
　　
　　3383
　　
　　4764
　　
　　4074
　　
　　8月初出外了，本周剛回來，承蒙網友捧場，一再催促，所以應承網友本周未一定寫好，現在就試著分析下興寧樓市吧，水平有限，請大家見諒：
　　
　　1、從上表可知，興寧樓盤最低均價是3383，最高均價是4764，平均均價是4074元，這個價格，相比于興寧100億的GDP，一千多的工資水平，樓價確實是貴了。但是，如果從興寧的房子消費結構和需求來看，卻又是合理的。正如我早前一直強調的一樣，興寧的房價，是不能以當地的消費水平來對比的，因為興寧房子的剛需，除一部分是本地人外，絕大部分是外出打工的興寧人回鄉置業的，這個價格，相對于大中城市近萬元以上的房價，還是很有吸引力的。夫妻二人外出打工，一個月合計七八千的收入，在大城市是買不起房的，但在鄉下供一套三四十萬的房子，卻很輕松。
　　
　　2、在看房的時候，遇到幾個回鄉置業的，他們的需求很明確，有些是小孩讀書，有些是回家落腳點，有些是養老，這都是興寧買房的剛需。正如在寧江新城遇到的阿姨所說的，外面再好，始終也是要回家的。我很多年輕的親戚，他們在外打工多年，要他們回農村居住，他們是不情愿的，但大城市的房子，他們又買不起，所以，在縣城買房，就成了他們最好的選擇。這樣他就一次性解決了居住落腳，小孩讀書，養老等的問題了。
　　
　　3、考察的樓盤，全部是電梯高層，新開發的樓盤樓梯房已很少了，這說明，興寧的房屋需求，已從普通型轉向改善型了，改善型的需求要求小區配套要好，戶型面積大，朝向好，對價格不敏感，追求質量，所以質量最好的寧江新城，價格最高，從這個角度來說，興寧的房價也是合理的。
　　
　　4、綜合分析地理位置，小區規模配套，價格等，我認為，最好的樓盤還是寧江新城，因為寧江新城地處新城區中心，未來發展潛力很大，而廣場邊的凱旋城和新興豪庭，雖然也不錯，但那邊配套已完善，定價也較高，發展潛力已少了，而且，那邊已很熱鬧了，不太適合居住。一直以來，無論是網友還是親友，我都是建議選擇寧江新城，但有些鄉下的親戚說那太偏了。那不怪他們，他們的眼光只看到眼前的熱鬧，投資置業，是一定要跟著規劃走的，并在配套還未完善前進入，十年前的廣場，不是一樣很荒涼嗎，不久以后寧江新城周邊一定會比廣場還熱鬧。細心的朋友可能也發現了，我沒去看北部的房子，是的，我從來就不看好北部，因為北部規劃是工業園和商貿，是不適宜居住的，而且興寧的發展重點在南邊和東邊。
　　
　　5、性價比最高的樓盤，要算是海興花園了，地理位置很好，興南大道寧江邊，旁邊還有正在規劃的親水公園，比周邊的樓盤金河灣和親水灣，要便宜15%以上，海興花園小區也很大，開發商實力不小，質量也有保證，配套也完善，重要的是開發商良心大大的，去年以來一直無升價，價格很實在，還是現樓，非常適合工薪階層置業。
　　
　　6、興寧樓盤很多是地基還未打，就開始賣樓了，如碧水灣B區，我在工地上只看到一臺打樁機，還未立起來呢，但已開賣了，看合同上寫的是交定金八萬。還有凱旋城也是，要交十萬定金。所以建議大家一定要了解開發商的實力，最好是買現樓了。并且所有的樓盤，存貨都不多，很多還是清尾貨階段，這從另一方面，也說明了興寧樓市的火爆。
　　
　　7、興寧樓盤現在是不限購，但限貸，一套可以按揭三成，二套六成，三套不能做按揭，大部分樓盤按揭都是做信用社的。
　　
　　8、還有部分樓盤土地年限只有四五十年的，這個過于敏感，就不點名了，希望大家購買時一定要了解清楚。而對于這個問題，有些朋友是比較介意的，就我個人而言，我覺得無所謂，按中國現在房屋的質量和拆遷速度，能住三十年就算不錯了。
　　
　　9、這次回去前，就知道了新市長到任后，興寧不能私建房了，果然，回去后發現以前滿大街的自建房出售的，沒有了，這些物美價廉的自建房的消失，也進一步的造成了興寧樓市的穩步上漲。
　　
　　綜上所述，興寧樓市的走向，基本符合了我去年的判斷，即回鄉剛需強勁，房價穩中有升。對于興寧房價未來的走向，我愚見如下：
　　
　　1、、隨著大中城市的轉型升級，房租的高漲，生活成本的加大，最重要的是工廠的轉移，很多城市的外來工也跟隨回鄉下發展了，最近，興寧的工業園引來了菲利蒲這個大項目，相信不久以后，會有更多的興寧人回家鄉發展。畢竟外面賺更多的錢，也比不上和家人在一起。工業園的興起，會帶來大量的外來工和中高級管理層，這些都將推動興寧的消費升級，支持房地產的穩定發展。
　　
　　2、這次回鄉下小住，發現鄉下真的很幸福很悠閑，沒有大城市的緊張，空氣很好，每天吃著自己種的菜，自己養的雞鴨，土雞蛋，傍晚就去散步，晚上就喝茶吹牛，我們鎮上廣場竟然也有跳舞的了。大城市里有的，鄉下都能買到，而且有了網絡后，令我驚奇的是，幫姐姐在京東買一個相機，隔天就送貨上門了，和大城市完全一樣。可以說，隨著城市化進程的加快，興寧現在比外面還幸福，這也是越來越多人回家的一個原因。這也將推動房價的穩定發展。
　　
　　3、隨著改善型買家的越來越多，開發商會提高樓盤的質素，如綠化，服務等，提高附加值，進而維持房價的穩步上漲。
　　
　　4、追求隨著興寧新城區規劃的落實，配套的提升，地價的上升，以及建安成本的上漲，這些都支撐了房價的穩步上漲。
　　
　　5、隨著私人自建房的限制，樓盤開發越來越規范，限制樓花的出售，國內大型開發商如碧桂園的進駐，興寧的樓盤規模和質量必將上一個新的臺階，當然，房價也將上一個臺階的。
　　
　　6、近期調控的放松，剛需的爆發，樓市的火爆，令興寧的開發商取消了所有優惠，變相的提高了價格。
　　
　　綜上所述，隨著回鄉置業需求的增加，改善型買家的增多，政府的投入，地價的上漲，樓盤的規范，成本的上升，品牌開發商的進駐，國家調控的放松，期待興寧房價大跌是不現實的。
　　
　　未來，興寧的房價，必將穩中有升。我一直建議自住的，應盡早的下手，任何時候買入都是正確的，我堅定的看好興寧的發展，大企業進駐興寧，濟廣高速興建，梅惠高鐵規劃，這些都將帶動興寧的又一次飛躍，興寧的剛性需求，會較長期的存在，最重要的是你享受了和家人在一起的快樂，那是千金也換不回的。
　　
　　希望我所說所做的，能給你一點參考和幫助。
　　
　　興寧老牛于2012年8月26日凌晨
　　
　　

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