開征物業稅的幾點研究

開征物業稅的幾點研究

近年來，全國大部分地區房地產業迅猛發展、漲勢明顯，部分地區過快過猛，甚至影響到社會公平和諧。房地產開發熱為國家宏觀調控出了難題，房地產的稅收政策也成為民眾普遍關心的焦點。黨的十六屆三中全會通過的《關于完善社會產義市場經濟體制若干問題的決定》提出“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”，國家稅務局總局在制定“十一五”規劃時也提出，“在條件具備時，研究合并房產稅和土地使用稅等稅種，建立統一的物業稅來控制房地產市場，穩定房價”。應該說，倍受關注的物業稅開征問題已經擺上重要的議事日程。筆者就此與大家作一商榷。

一、開征物業稅的現實意義

所謂物業稅，簡單的說就是向房產的擁有者征稅，將現行房產稅、城市房地產稅和土地出讓金等合并，統一課征“物業稅”，使得房產的購買者買房階段稅費降低，而在擁有房產后則要逐年的繳納物業稅。

（一）開征物業稅是平衡貧富，促進社會公平的需要。物業稅主要依據對土地資源的占用程度來征收，即對擁有單套面積較大，超出普通住宅標準或生活必要限度等，占有較多土地資源的富裕階層實行較高稅率，對低收入階層生活必需部分的自有住宅實行低稅率。這樣一方面通過征稅抑制富裕階層過度占有資源，提醒居民在住房消費上要理性消費；另一方面通過住房保障體系的完善使更多低收入者擁有住房或改善住房條件。可通過物業稅的稅率設置在一定程度上實現平均財富、平均稅賦，從而增加政府轉移支出能力，增進社會公平。

（二）開征物業稅是緩解土地失控和降低金融風險的需要。物業稅之所以還未開征就備受矚目，一個主要原因就是，現行的土地稅收政策在出讓時各種稅收一次性繳納，對于地方政府來講，出讓土地的收入是除國有資產外最大的一塊金礦。在短期看來，地批的越快，地方經濟優越發展得越快，但這種急功近利的做法實際上是“飲鴆止渴”，其結果是土地失控，金融風險急劇上升。因此，只有通過開征物業稅來解決中央和地方政府財產分配不公的問題，保證地方政府運行必需的財政資金，才能從根本上控制地方政府“以地生財”的利益需求，物業稅的開征，有利于形成“多征稅——多提供公共服務——財產增值——稅源增加”的良性循環機制，這種稅賦的結構性調整能均衡政府土地收入，從而使地方政府改變以往那種短期的機會主義行為形式，同時降低金融風險的上升。

（三）開征物業稅是促進房地產市場健康發展的需要。房地產業是高利潤、高收入行業，所提供的稅收也十分可觀，但房地產業已經成為偷逃稅的重突區，來自國家稅務局的信息顯示，房地產是唯一一個連續三年被列為稅務專項稽查的行業，房地產企業偷逃稅的手段越來越復雜，尋求公開保護越來越多，涉稅條件的數量、查補稅款也越來越多，而稅費負擔重，促使了房地產商投機和偷逃稅款。因此，通過開征物業稅解決房和地分別征稅帶來的稅制不規范問題，有利于正確處理稅和費的關系，徹底改變整個房地產運營的格局，促進房地產市場的健康發展。

（四）開征物業稅是完善現行稅制的需要。現代國家稅收體系應包括完善的商品稅制、所得稅制和財產稅制三大體系，而目前我國的商品稅制和所得稅制已相對完善，但財產稅制仍相對滯后。國際經驗證明，一個現代化國家應當強化財產稅，財產稅是對社會財富的存量課稅，是透明的，可為地方政府提供一個穩定可靠的稅收來源，它是一種收益稅，可起到溢價回收的功能。因此改革和完善物業稅制即可以強化對財富的調節，緩解收入分配領域中的不合理狀況。

二、開征物業稅需要解決難點問題

目前，物業稅的試點工作已經在我國部分城市展開，但法律的出臺需要考慮調控對象的承受能力和社會現象，不慎重考慮和解決，必然導致事與愿違，因此開征物業稅必須解決好以下幾個難點問題。

（一）如何科學細化諸多類型住房的稅率水平是首要解決的問題。我國的住房類型多樣，既有商品房，也有公有房，既有經濟房，也有大型豪華別墅，既有城市住房，也有農村住房，物業稅的開征是要調整資源在不同人群中的分配比重，因此如何科學細化諸多類型住房的稅率水平，達到限制甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消費，保護普通民眾生活必需的消費，是開征物業稅首要解決的問題。同時對已購房產是否征收物業稅，有無重復征稅的嫌疑，也是開征物業稅時需要解決的問題。

（二）如何解決部門、地方政府利益是最難的問題。開征物業稅涉及到多個部門的切身利益，要切斷相關多個部門的財源，同時涉及到地方政府土地出讓金的利益，又要精簡合并稅種，無疑這將是對各方利益的一次重新分配。因此首先解決好利益分配中涉及的最重要兩項內容——行政收費和土地出讓金，這兩項收費與地方財政關系甚密，開征物業稅顯然將影響到地方政府的既得利益，而土地出讓金更是被稱為地方的“第二財政”，由地方政府“自由”分配。

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