開征物業稅的幾點研究

開征物業稅的幾點研究

近年來，全國大部分地區房地產業迅猛發展、漲勢明顯，部分地區過快過猛，甚至影響到社會公平和諧。房地產開發熱為國家宏觀調控出了難題，房地產的稅收政策也成為民眾普遍關心的焦點。黨的十六屆三中全會通過的《關于完善社會產義市場經濟體制若干問題的決定》提出“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”，國家稅務局總局在制定“十一五”規劃時也提出，“在條件具備時，研究合并房產稅和土地使用稅等稅種，建立統一的物業稅來控制房地產市場，穩定房價”。應該說，倍受關注的物業稅開征問題已經擺上重要的議事日程。筆者就此與大家作一商榷。

一、開征物業稅的現實意義

所謂物業稅，簡單的說就是向房產的擁有者征稅，將現行房產稅、城市房地產稅和土地出讓金等合并，統一課征“物業稅”，使得房產的購買者買房階段稅費降低，而在擁有房產后則要逐年的繳納物業稅。

（一）開征物業稅是平衡貧富，促進社會公平的需要。物業稅主要依據對土地資源的占用程度來征收，即對擁有單套面積較大，超出普通住宅標準或生活必要限度等，占有較多土地資源的富裕階層實行較高稅率，對低收入階層生活必需部分的自有住宅實行低稅率。這樣一方面通過征稅抑制富裕階層過度占有資源，提醒居民在住房消費上要理性消費；另一方面通過住房保障體系的完善使更多低收入者擁有住房或改善住房條件。可通過物業稅的稅率設置在一定程度上實現平均財富、平均稅賦，從而增加政府轉移支出能力，增進社會公平。

（二）開征物業稅是緩解土地失控和降低金融風險的需要。物業稅之所以還未開征就備受矚目，一個主要原因就是，現行的土地稅收政策在出讓時各種稅收一次性繳納，對于地方政府來講，出讓土地的收入是除國有資產外最大的一塊金礦。在短期看來，地批的越快，地方經濟優越發展得越快，但這種急功近利的做法實際上是“飲鴆止渴”，其結果是土地失控，金融風險急劇上升。因此，只有通過開征物業稅來解決中央和地方政府財產分配不公的問題，保證地方政府運行必需的財政資金，才能從根本上控制地方政府“以地生財”的利益需求，物業稅的開征，有利于形成“多征稅——多提供公共服務——財產增值——稅源增加”的良性循環機制，這種稅賦的結構性調整能均衡政府土地收入，從而使地方政府改變以往那種短期的機會主義行為形式，同時降低金融風險的上升。

（三）開征物業稅是促進房地產市場健康發展的需要。房地產業是高利潤、高收入行業，所提供的稅收也十分可觀，但房地產業已經成為偷逃稅的重突區，來自國家稅務局的信息顯示，房地產是唯一一個連續三年被列為稅務專項稽查的行業，房地產企業偷逃稅的手段越來越復雜，尋求公開保護越來越多，涉稅條件的數量、查補稅款也越來越多，而稅費負擔重，促使了房地產商投機和偷逃稅款。因此，通過開征物業稅解決房和地分別征稅帶來的稅制不規范問題，有利于正確處理稅和費的關系，徹底改變整個房地產運營的格局，促進房地產市場的健康發展。

（四）開征物業稅是完善現行稅制的需要。現代國家稅收體系應包括完善的商品稅制、所得稅制和財產稅制三大體系，而目前我國的商品稅制和所得稅制已相對完善，但財產稅制仍相對滯后。國際經驗證明，一個現代化國家應當強化財產稅，財產稅是對社會財富的存量課稅，是透明的，可為地方政府提供一個穩定可靠的稅收來源，它是一種收益稅，可起到溢價回收的功能。因此改革和完善物業稅制即可以強化對財富的調節，緩解收入分配領域中的不合理狀況。

二、開征物業稅需要解決難點問題

目前，物業稅的試點已經在我國部分城市展開，但法律的出臺需要考慮調控對象的承受能力和社會現象，不慎重考慮和解決，必然導致事與愿違，因此開征物業稅必須解決好以下幾個難點問題。

（一）如何科學細化諸多類型住房的稅率水平是首要解決的問題。我國的住房類型多樣，既有商品房，也有公有房，既有經濟房，也有大型豪華別墅，既有城市住房，也有農村住房，物業稅的開征是要調整資源在不同人群中的分配比重，因此如何科學細化諸多類型住房的稅率水平，達到限制甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消費，保護普通民眾生活必需的消費，是開征物業稅首要解決的問題。同時對已購房產是否征收物業稅，有無重復征稅的嫌疑，也是開征物業稅時需要解決的問題。

（二）如何解決部門、地方政府利益是最難的問題。開征物業稅涉及到多個部門的切身利益，要切斷相關多個部門的財源，同時涉及到地方政府土地出讓金的利益，又要精簡合并稅種，無疑這將是對各方利益的一次重新分配。因此首先解決好利益分配中涉及的最重要兩項內容——行政收費和土地出讓金，這兩項收費與地方財政關系甚密，開征物業稅顯然將影響到地方政府的既得利益，而土地出讓金更是被稱為地方的“第二財政”，由地方政府“自由”分配。

開征物業稅后，將被納入預算管理，因此支出大受限制，這顯然是地方政府不愿看到的；其次是要解決好建設、國土部門的利益和相互協作，做好房價地價合一評估的技術難點；另外，房地產交易環節各稅種的精簡合并，對稅務機關也有一定的影響。

（三）如何有效監管土地投機是稅制改革過程中政府應關注的問題。物業稅制的改革，將以往在房價當中一次性繳納的稅費包括地價，將按年收費，這樣一來，將土地財富平均到每一屆政府，每一代人手中，從這個意義講有利于保證房地產業健康、持續發展。但稅制改革，購房者的購置成本降低而開發商的開發成本則降得更直接、更明顯，房地產開發企業的數量在短時間內有可能大幅度增加，刺激購房者的需求，市場對土地的需求增加必然導致新的“圈地運動”，因此在推行物業稅制改革過程中，應輔之于土地等其他體制的同時改革，制定土地定量供應制度，防止物業稅制改革過程中的土地投機。

（四）物業稅的開征還應考慮如何保障低收入群體的生存居住問題。實行物業稅后，由于房屋的使用成本提高，與之相應，房租也必然有所提高，而租房市場恰恰是以低收入者為主要承租對象，過高的房租不利于住房資源的市場化流動。因此政府應解決物業稅與房租價格的問題，如不能考慮普通民眾和窮人的利益，那么物業稅將會走入“劫貧濟富”的誤區。解決這一問題，一方面，政府可通過開發經濟適用房、規范二手房市場來解決城市低收入群體的居住問題，另一方面，可以在農村規劃建設中心村、在城市建農民公寓來解決農村及農民工的居住問題。

此外，物業稅的征管難度大也是一個不容忽視的問題。物業稅的開征在技術和操作上還存在較大的困難，主要是監管難度大，個人賬戶監控復雜。從目前的條件來看，物業稅一旦向個人開征，除非是直接從個人工資卡里扣除，否則將很難征收到位，但許多房產擁有者并沒有工資卡。因此開征物業稅應當充分考慮具體的征管模式，同時還應考慮物業稅的稅基、稅率、稅賦、起征點、減負數額等，否則將達不到完善稅制的預期目標。

三、開征物業稅的幾點建議

（一）立足民意，做好宣傳。作為普通的購房者而言，他們在購房時根本不知道將來要支付的物業稅是多少，如果將來房產所在地升值，就必須繳納更多的稅，甚至存在著繳不起稅的潛在風險。因此有關部門應當向社會各界長時間、大范圍地宣傳物業稅的基礎知識，引導、消除居民的矛盾心理，相關部門應在充分調研、征求各方意見的基礎上，進行試點，取得經驗后，再全面推廣。

（二）物業稅的出臺必須脈絡清晰、新老劃斷。開征物業稅的同時，要相應取消有關收費，也就是說，物業稅和現行的某些稅費是有關系的，但也不是完全由土地出讓金演化而來，因此，在物業稅的設計上，必須交待清楚，在出臺物業稅之后，相應的取消了哪些收費，做到脈絡清楚。如果取消的收費里面包括土地出讓金，那么，就必須新老劃斷。因為之前的房子已經繳了70年或者50年的土地出讓金，如再征收物業稅，存在重復征稅的嫌疑。

（三）物業稅的出臺必須有一個以面積為計量單位的起征點。新出臺的物業稅，不能加重普通百姓的負擔，這個觀點應該成為有關方面的共識。可以參照個人所得稅起征點的做法，對普通百姓的住房在一定的范圍內少征稅，或者零征稅。更進一步的技術問題是，對普通百姓免稅的起征點，征收的依據是什么？是以價值為征稅依據，還是以面積為征稅依據。雖然一些外國政府物業稅的征收，主要是以物業的價值為征收依據，但是具體到中國普通百姓的免征點，筆者認為，還是應該以面積為起征依據。這主要是因為不同的地段房價不同，而很多普通百姓的住房幾十年傳承下來的，不容易改變地點，這是否意味著城里的百姓就要付出城外百姓兩到三倍的物業稅，如果這樣設計，當然是不合情理的。因此對普通百姓的居住用房，必須有一個以面積為計量單位的起征點，這個起征點不但要保證一個家庭最低的面積需要，對那些單身成年人、離婚帶孩子的成人以及其他情況，都應該有相應的照顧。另外還需保留對公共設施、軍事部門、行政機關等用房用地的免稅。

（四）各部門之間相互配合，解決物業稅的開征在技術和操作上的難題。物業稅的改革需要與之相適應的配套政策方面的改革，特別是涉及到建設、國土、地方政府等各方面的切身利益，應由中央出臺相關的政策進行宏觀調控，來保證物業稅改革的順利實施。在此基礎上，把物業稅開征涉及的房屋值進行評估，確定評估標準、評估單位以及房屋權屬確認等一系列基礎性的技術性，解決稅基問題。開征物業稅后，地稅部門應配備專門征收物業稅的人員，來研究掌握物業稅的具體征管模式。筆者認為物業稅的開征，要輔之于住房，銀行存款實名制的落實，凡是在房產所在地有穩定收入的業主應實行源頭控管，可通過行政、企事業單位等從工資卡中代扣代繳；不在房產所在地以及無固定收入的業主應繳的物業稅，建議由物業管理部門代征代繳；對拒不繳納物業稅的單個業主，應完善相當法律法規，由地稅部門采取一定的強制措施，其他部門協作配合，來保證物業稅的順利實施。

總而言之，物業稅的出臺絕非一日之功，需要對各地不同住房情況進行分析和，解決目前就“房”和“地”分別征稅帶來的稅制不規范問題，更好地促進我國房地產業健康發展和稅制日臻完善，達到二者和諧的目的。

開征物業稅后，將被納入預算管理，因此支出大受限制，這顯然是地方政府不愿看到的；其次是要解決好建設、國土部門的利益和相互協作，做好房價地價合一評估的技術難點；另外，房地產交易環節各稅種的精簡合并，對稅務機關也有一定的影響。

（三）如何有效監管土地投機是稅制改革過程中政府應關注的問題。物業稅制的改革，將以往在房價當中一次性繳納的稅費包括地價，將按年收費，這樣一來，將土地財富平均到每一屆政府，每一代人手中，從這個意義講有利于保證房地產業健康、持續發展。但稅制改革，購房者的購置成本降低而開發商的開發成本則降得更直接、更明顯，房地產開發企業的數量在短時間內有可能大幅度增加，刺激購房者的需求，市場對土地的需求增加必然導致新的“圈地運動”，因此在推行物業稅制改革過程中，應輔之于土地等其他體制的同時改革，制定土地定量供應制度，防止物業稅制改革過程中的土地投機。

（四）物業稅的開征還應考慮如何保障低收入群體的生存居住問題。實行物業稅后，由于房屋的使用成本提高，與之相應，房租也必然有所提高，而租房市場恰恰是以低收入者為主要承租對象，過高的房租不利于住房資源的市場化流動。因此政府應解決物業稅與房租價格的問題，如不能考慮普通民眾和窮人的利益，那么物業稅將會走入“劫貧濟富”的誤區。解決這一問題，一方面，政府可通過開發經濟適用房、規范二手房市場來解決城市低收入群體的居住問題，另一方面，可以在農村規劃建設中心村、在城市建農民公寓來解決農村及農民工的居住問題。

此外，物業稅的征管難度大也是一個不容忽視的問題。物業稅的開征在技術和操作上還存在較大的困難，主要是監管難度大，個人賬戶監控復雜。從目前的條件來看，物業稅一旦向個人開征，除非是直接從個人工資卡里扣除，否則將很難征收到位，但許多房產擁有者并沒有工資卡。因此開征物業稅應當充分考慮具體的征管模式，同時還應考慮物業稅的稅基、稅率、稅賦、起征點、減負數額等，否則將達不到完善稅制的預期目標。

三、開征物業稅的幾點建議

（一）立足民意，做好宣傳。作為普通的購房者而言，他們在購房時根本不知道將來要支付的物業稅是多少，如果將來房產所在地升值，就必須繳納更多的稅，甚至存在著繳不起稅的潛在風險。因此有關部門應當向社會各界長時間、大范圍地宣傳物業稅的基礎知識，引導、消除居民的矛盾心理，相關部門應在充分調研、征求各方意見的基礎上，進行試點，取得經驗后，再全面推廣。

（二）物業稅的出臺必須脈絡清晰、新老劃斷。開征物業稅的同時，要相應取消有關收費，也就是說，物業稅和現行的某些稅費是有關系的，但也不是完全由土地出讓金演化而來，因此，在物業稅的設計上，必須交待清楚，在出臺物業稅之后，相應的取消了哪些收費，做到脈絡清楚。如果取消的收費里面包括土地出讓金，那么，就必須新老劃斷。因為之前的房子已經繳了70年或者50年的土地出讓金，如再征收物業稅，存在重復征稅的嫌疑。

（三）物業稅的出臺必須有一個以面積為計量單位的起征點。新出臺的物業稅，不能加重普通百姓的負擔，這個觀點應該成為有關方面的共識。可以參照個人所得稅起征點的做法，對普通百姓的住房在一定的范圍內少征稅，或者零征稅。更進一步的技術問題是，對普通百姓免稅的起征點，征收的依據是什么？是以價值為征稅依據，還是以面積為征稅依據。雖然一些外國政府物業稅的征收，主要是以物業的價值為征收依據，但是具體到中國普通百姓的免征點，筆者認為，還是應該以面積為起征依據。這主要是因為不同的地段房價不同，而很多普通百姓的住房幾十年傳承下來的，不容易改變地點，這是否意味著城里的百姓就要付出城外百姓兩到三倍的物業稅，如果這樣設計，當然是不合情理的。因此對普通百姓的居住用房，必須有一個以面積為計量單位的起征點，這個起征點不但要保證一個家庭最低的面積需要，對那些單身成年人、離婚帶孩子的成人以及其他情況，都應該有相應的照顧。另外還需保留對公共設施、軍事部門、行政機關等用房用地的免稅。

（四）各部門之間相互配合，解決物業稅的開征在技術和操作上的難題。物業稅的改革需要與之相適應的配套政策方面的改革，特別是涉及到建設、國土、地方政府等各方面的切身利益，應由中央出臺相關的政策進行宏觀調控，來保證物業稅改革的順利實施。在此基礎上，把物業稅開征涉及的房屋值進行評估，確定評估標準、評估單位以及房屋權屬確認等一系列基礎性的技術性，解決稅基問題。開征物業稅后，地稅部門應配備專門征收物業稅的人員，來研究掌握物業稅的具體征管模式。筆者認為物業稅的開征，要輔之于住房，銀行存款實名制的落實，凡是在房產所在地有穩定收入的業主應實行源頭控管，可通過行政、企事業單位等從工資卡中代扣代繳；不在房產所在地以及無固定收入的業主應繳的物業稅，建議由物業管理部門代征代繳；對拒不繳納物業稅的單個業主，應完善相當法律法規，由地稅部門采取一定的強制措施，其他部門協作配合，來保證物業稅的順利實施。

總而言之，物業稅的出臺絕非一日之功，需要對各地不同住房情況進行分析和，解決目前就“房”和“地”分別征稅帶來的稅制不規范問題，更好地促進我國房地產業健康發展和稅制日臻完善，達到二者和諧的目的。

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