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農民建房中存在的問題及對策

時間：2023-02-24 14:11:00 調研報告我要投稿

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農民建房中存在的問題及對策

農民建房的現狀與特點
    蘭溪市城鎮化水平不高，大多數人口仍居住在農村，全市農村村民總戶數為25.14萬戶，居住人口為54.12萬人，約占全市總人口的82.5%。1992—2001年10年間的建房總戶數為26740戶，其中1996—2001年間的年均建房戶數為2990戶。2001年后，市政府出臺了相關政策，規定農戶建房必須按照村莊建設規劃實施，全市年批準建房戶驟減，由2001年的2900戶，2002年降至1300戶，2003年降至818戶。在調查中我們發現部分村莊已5-10年沒有批基建房了。統計數據表明，全市目前農村村民的建房率約3.25%，大部分村民仍然居住在舊房（多數是土木、磚木結構）里，這種狀況仍將長期存在。而“娶媳婦、建新房”是農民一生中的兩件大事，農村村民建房是歷代農民孜孜追求的心愿，預計今后每年約有2至3千戶村民需要建房，更多的村民需要改善居住條件，建房矛盾十分突出。總體看，我市農民建房呈出以下主要特點：
一、是零星分散、雜亂無序。
蘭溪市原有22個鄉鎮、3個街道、646個行政村、2000多個自然村，農民原來建房基本上沒有統一規劃，集中建設，選址多數選擇在自家的自留地、承包地或交通較為便利的村道兩側，絕大多數的農民特別是山區農民受土地和戶籍等多種政策制約，無法離開本土，在居住地建造房屋時常見縫插針，呈現出星羅棋布、分散雜亂的狀態。
二、是量大面廣。
全市農村人口基數龐大，戶數多，資料數據顯示，農村居民點用地面積85241.5畝，占各類建設用地總量的61.37%，農村居民點用地面積分別是城市、建制鎮用地面積的7.16倍和17倍，因此量大面廣是農村建房的一個顯著特點。
三、是隨意性強。
村民以前建房主要選擇在自留地、承包地或房前屋后的空閑地，由于房屋工程量少，施工難度不大，建造周期較短，以及用地審批困難和村民法制觀念淡薄的原因，村民一旦籌措了足夠資金，就擇日而動，想蓋就蓋，帶有很強的隨意性。另外，村民在房前屋后隨意建蓋曬谷場、柴火房、豬舍、牛棚和廁所等生產、生活輔助設施，既占用了大量土地，又影響了村容環境和居住環境的美觀。
農民建房中存在的問題
由于多方面原因，當前農民建房存在著許多急需解決的問題，主要有以下幾個方面：
一、    村莊建設規劃的編制和實施問題。
2001年，根據蘭溪市政府的要求，各鄉鎮、村都著手編制村莊建設規劃。目前，全市有241行政村已編制完成，占全市行政村總數的37.3%，還有405個行政村規劃沒有編制完成，約占總數的62.7% 。建設規劃沒有完成的村莊，造成農戶建房申請不予審批。有的村即便建設規劃編制已經完成，由于多方面的原因，又存在實施困難的問題。
1、村莊建設規劃超前、滯后，與農民當前實際建房需求的矛盾。
目前的村莊建設規劃是至2020年的規劃，具有超前性、前瞻性，與農民當前的經濟承受能力、思想觀念總體水平形成一定差距。例如按新村規劃要求，幾個自然村要合并成一個中心村，農戶建房規劃新址就與原承包田間產生了一定距離，遠的達數十里，給原承包田的管理和使用帶來不便，造成很多農民不愿在中心村規劃新址選址建房。
前幾年，村莊建設基本上沒有規劃，多數村民在經濟條件許可的情況下都已批基建房，目前要求新建房的農戶只占少數，新村建設規劃啟動及舊村改造實施帶來一定難度。
還有的村，以前（如92年）編制的村莊規劃已不適應當前形勢的發展需要，如云山街道的毛竹園村，有6戶農戶建房規劃新址碰到了47省道。
2、新村建設規劃啟動地塊規劃與土地利用總規、農村土地承包政策的矛盾。
經過調查，約有50%的村莊建設規劃中的啟動地塊在土地利用總體規劃中的用途為待置換用地或基本農田保護區，只有在辦理過農轉用審批手續后方可投入使用，而農轉用的審批手續少則幾個月，多則幾年，還不一定能辦下來（要等指標允許），另一方面由于農村30年不變的土地承包政策，新村規劃用地的調整、置換存在一定難度。
3、舊村改造實施困難。
目前從整體來看，農村普遍存在空心村問題。99年以前在新的《土地管理法》實施以前，一戶多宅現象普遍，很多人家有老房又有新房，這些老屋大多是土木結構的，由于年久失修及災害等方面的原因，很多已成為破房、危房，無人居住，形成了名符其實的“空心村”。為合理、節約、珍惜及有效利用土地資源，空心村的整治，即舊村改造已迫在眉睫。按新的村莊建設規劃，新村的建設布局整齊有序，勢必打亂農戶原有宅基劃分方式，但由于農民經濟承受能力及經濟條件差距等原因，土地調整實施困難，舊村改造實施難度大。
二、建房審批手續繁瑣，時效較長，審批收費偏高。
目前農民建房的正常審批程序，一般是農民先打建房申請報告給村里，由村里統一送到鎮（鄉）、街道，再向國土資源部門領取農戶建房審批表，而后又要先經過規劃部門逐級審批，再經國土資源管理部門審批，從建房用地申請到審批，少則幾個月，多則一兩年的時間，再加入有些村里、鄉政府及審批部門對建房審批主觀隨意性大，寬嚴無度，想批就批，不批就壓，造成多數村民對建房審批產生不滿。由于條件嚴，程序繁，時間長，審批難，“托關系，走后門”現象屢見不鮮，違章建房也時有發生。
盡管目前國土管理部門對農戶建房已采取了零收費的政策，但農戶建房仍需支付規劃部門的建筑結構設計圖紙費、白蟻防治費等相關費用，約合700元/戶，部分農民對此產生不滿，認為建房審批收費偏高。
三、違法建房現象多。
當前，農村普遍存在違章建房現象，尤其在城郊村、城中村，這種現象更加突出。其主要原因是農民建房的隨意性以及建房審批過程中種種條件的限制。農民違章建房突出表現在以下幾個方面：一是未批先建，又分為不批就建和邊批邊建兩種情況；二是少批多占；三是一戶多宅；四是擅自加層。
農民建房中存在上述問題的原因
出現上述問題，主要有以下幾個方面的原因：
一、農保率高。
蘭溪地區總農保率為85.5%，在金華地區是較高的，如此高的農保率，意味著建設用地指標少，基本農田保護區的面積大，以官塘鄉為例，官塘鄉總農保率為89.27%，其中上李村的農保率高達99.71%，即除原有村莊為建設用地外，旁邊四周的田、山均為農田保護區，而按《土地管理法》規定，基本農田里是不允許建房的。
二、用地指標緊張。
農村人口在不斷增加，而土地是不可再生的資源，人多地少的矛盾原本就很突出，省、市下達的建設用地指標原本有限，再加之，建設用地指標的劃撥傾向工業園區，下撥到農民建房的指標就更少了，可謂是僧多粥少，供需矛盾十分突出。
三、農村的土地承包政策與新村建設規劃啟動的實施產生矛盾。
現階段農村實行的是30年不變的土地承包政策，即農戶對自己的承包田享有30年不變的投入、管理、使用和收益的權利，村民們大多對世代耕種的承包田地有著深厚的情感，還有的人已把耕種作為其賴以生存的重要謀生手段。把承包田地統籌安排用于新村建設，有的村民不愿意要調整、置換，還有的村民則漫天要價，新村建設規劃的啟動實施困難。
四、農村經濟收入較低且不均衡。
目前蘭溪市農民人均收入普遍較低，上年為2752元，低于金華市農村人均4506元的水平，且收入很不均衡，貧富差距較大。新村建設規劃的編制需較高設計費用；在實施中過程中，土地的調整、置換需要支付數額較大的土地補償費用，舊村改造也需大額的拆建費用。不同層次的建房需求及新村規劃實施龐大的經濟開支與農民現有的經濟能力產生差距，致使新村建設規劃難實施。
五、建設規劃部門與國土資源管理部門對待違法用地建房不同的處理方式。
在處理農村村民違法占地建房的過程中，建設規劃部門因為體制方面的原因（如為解決單位財政來源問題）大多會給予罰款處理，但用地問題他們又無法給予解決，或者準予辦理臨時用地許可證，又不符合農民建房實際，而按照《土地管理法》的規定，農村村民非法占用土地建房是要予以拆除的，建設規劃部門與國土資源管理部門對農村村民違法占地建房的處理矛盾導致了一些農村尤其是城郊村、城中村建房秩序的混亂，不利于違章建房的徹底解決和預防。
六、農民自身原因。
（一）、法制觀念淡薄，集體土地所有制和依法用地的觀念淡薄。
不少農民存在著“誰耕種、誰所有”的觀念，土地集體所有制觀念單薄，認為在自己的承包地、自留地上建房是自己的權利，還有的人私下將自己的承包田、自留地有償轉讓給他人建房農。許多村民認為，見建房用地審批太難，費用太高，非法占地建房很多是以罰款，補辦手續了事，因此大量的非法占用土地和非法買賣土地現象就隨之發生。
（二）迷信思想作崇。
許多村民認為祖遺房屋是風水之源。建新房拆舊房會破壞自家風水。影響“福、祿、壽”和“財、丁、貴”，由此，農村大量存在“空心村”，還有的村民認為規劃雖好，風水不好或建房不屬吉利年，因而寧愿住舊房、不愿住新房。

農民建房問題的解決對策及建議
解決農民建房用地中存在的上述問題，要從以下幾個方面入手：
一、村莊建設規劃要與土地利用總體規劃相銜接。
解決當前的農民建房問題，首先要解決村莊建設規劃要與土地利用總體規劃的銜接問題。沒有編制規劃的鄉鎮人民政府要盡快組織實施，在編制過程中要進一步細劃村莊建設規劃和土地利用總體規劃的內容，對每一個村莊的建設用地（包括舊村整理區、新增建設用地區）進行合理劃定。已編制好的，對不符合建房用地要求的，抓住機遇予以修遍，做好兩種規劃的銜接工作。
二、村莊建設規劃要與當前農民建房實際需求相結合。
村莊建設規劃的編制、修遍要符合當地農民的風俗人情、傳統文化、風俗習慣。例如300人以下的村莊不搞村莊規劃，農戶建房被要求選址在新規劃的中心村上，但在偏遠村及山區村，傳統的生活觀念、生活方式，農民祖輩生活在賴以生存的承包田旁，如果要他們把新房建在離承包田很遠的新村規劃點上，除打破傳統的生活觀念要外，也不便于農田的管理、經營，造成農戶不愿在規劃新址建房，建議考慮在農村當地實際的情況下，對現行的村莊規劃基數300人進行論證和劃定。新村建設規劃的實現是一個循序漸進的過程，可因地制宜采取逐布實施的政策。
三、著重解決新村建設規劃啟動地塊的用地問題。
解決農民建房矛盾，要著重解決新村建設規劃啟動用地的指標問題。要先對村莊新村建設規劃中啟動地塊的用地面積、所需指標進行統計，要抓緊辦理該用地的地塊審批手續，解決好用地指標問題。
四、解決好危房戶的建房難題。
在當前農村中，破房、危房現象普遍存在。原建在50~70年代的老房由于結構缺陷（如土木結構）、年久失修、天災人禍等原因，現已成為破房、危房。而生活在危房的人群多數為原來經濟條件窘破、建不起房的困難家庭，現在實施新村規劃，原拆原建基本上不予批準，采取特殊政策（如可允許原拆原建一至兩層的臨時建筑等），特事特辦，妥善解決危房戶的建房問題，成為當務之急。
五、政府對農村的舊村改造項目給予扶持政策
當前空心村問題普遍存在，舊村改造是緩解用地指標緊張，提高土地利用率的最佳方式，但由于普遍存在農村經濟整體承受能力有限，拆遷費用過高，土地調整困難等多方面的因素，造成舊村改造啟動困難，政府應該對舊村改造采取相應的扶持優惠政策，如發放拆遷補貼，出臺集體土地的流轉、出讓等相關政策，減輕農民拆遷壓力，提高農民拆舊建新積極性。
六、簡化建房審批手續，嚴格建房審批條件，適當調整農民建房收費。
在各鄉鎮要大力推廣土地、規劃聯合辦公的建房審批中心，建立定日報請領導審批制度，縮短建房審批流轉，提高效率，提高審批的透明度。在建房審批過程中要嚴格建房審批條件，嚴格執行一戶一宅制度、拆舊建新制度，把好審批關。另外，建議將涉及農民建房審批的一些較高的費用如村莊規劃設計費、房屋建筑圖紙設計等費用進行合理下調，以減輕農民建房負擔。
七、加大政策宣傳力度。
要深入農村廣泛進行有關政策的宣傳工作。大力宣傳村莊建設規劃的實施給農民、集體、國家帶來的好處和實惠。讓農民了解規劃的實施對于集約利用土地、提高基礎設施的共享性、改變農村陳舊、落后的面貌具有的重大意義，使新村建設規劃深入人心。另外，要大力進行《土地管理法》、《房屋建設管理法》等法律、法規的宣傳，加強農民法制觀念，預防和制止違章建房現象。

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