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縣房地產(chǎn)業(yè)中介服務業(yè)的社會調(diào)查報告
引言2006年，是營山房地產(chǎn)中介服務業(yè)發(fā)展較快的一年，成立了房地產(chǎn)中介協(xié)會等，近70%二手房交易通過中介來完成。但中介服務中的非法經(jīng)營、不誠信經(jīng)營現(xiàn)象仍較突出，我們應采取措施來規(guī)范房地產(chǎn)中介服務市場。本文通過對營山房地產(chǎn)中介服務市場情況的調(diào)查，從行業(yè)現(xiàn)狀、存在的問題及采取措施三個方面來探索如何規(guī)范房地產(chǎn)中介服務。
一、營山縣房地產(chǎn)中介服務業(yè)發(fā)展概況
據(jù)資料介紹，今年營山房地產(chǎn)中介服務業(yè)發(fā)展較快。
房地產(chǎn)中介機構(gòu)數(shù)量增多，新設房地產(chǎn)評估機構(gòu)1家，新設房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)3家，評估機構(gòu)發(fā)展到5家，經(jīng)紀機構(gòu)發(fā)展到8家。二是從事房地產(chǎn)中介業(yè)務，應當具有相應的執(zhí)業(yè)資格，營山連續(xù)組織了兩期房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理資格培訓，宣傳中介執(zhí)業(yè)資格考試，其中18人參加了全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試，23人參加了全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試，37人參加四川省房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理執(zhí)業(yè)資格考試。目前，營山具有從業(yè)資格的中介人員80多人，其中全國房地產(chǎn)估價師5人，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人3人，房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理17人。5月18日，營山縣房地產(chǎn)中介協(xié)會正式成立，該協(xié)會分房地產(chǎn)評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀兩個分會，協(xié)會會員單位已經(jīng)發(fā)展到12個。11月5日，營山房地產(chǎn)中介協(xié)會的所有會員單位使用協(xié)會統(tǒng)一印制的《營山縣購(租)房委托居間合同》、《營山縣房屋買賣居間合同》、《營山縣房屋租賃居間合同》，各房地產(chǎn)中介公司自制的服務合同自動失效，消費者可以拒簽中介公司自制的服務合同并可向中介協(xié)會投訴。
從房屋銷售方或出租方來講，委托中介賣房或租房，信息量大，容易成交，價格也相對較高。從買方或租方來講，一般通過正規(guī)中介，也能找到適合自己的房子。中介服務由不規(guī)范到逐步規(guī)范，人們對中介服務行業(yè)也由不信任轉(zhuǎn)為比較信任，中介服務的社會認同度正日益提高。在房地產(chǎn)交易中，通過中介服務公司成交的占主流，今年營山縣二手房交易的70%是通過中介成交的。
二、營山縣房地產(chǎn)中介服務業(yè)存在的主要問題
營山縣房地產(chǎn)中介服務市場的非法經(jīng)營現(xiàn)象嚴重，有的中介公司只有營業(yè)執(zhí)照，沒有達到設立條件，不到主管部門辦理備案，超范圍經(jīng)營、非法經(jīng)營現(xiàn)象很多。有的不設立公司，既不辦理備案登記，也不辦理營業(yè)執(zhí)照，一間房子、一張桌子、一把椅子就開始搞房介，甚至有的連房子也沒有，靠掛房屋出售或出租的廣告牌從事房介活動，市場無序狀況由此可見一斑。
大多數(shù)經(jīng)紀公司只有一個店鋪，信息量少，經(jīng)紀人少，家族式管理模式居多，只能承辦一些簡單的房地產(chǎn)買賣和租賃信息業(yè)務，對于大中型業(yè)務無能為力，管理手段、管理意識滯后，市場競爭能力較差。有的公司員工文化程度太低，專業(yè)知識面窄，不會填寫經(jīng)紀合同，不會操作電腦，也不具備與客戶進行交流的良好語言表達能力，甚至與行業(yè)中的其它公司員工或客戶串通，業(yè)務成交不報公司，私下收取客戶的好處費或其它不合理費用。這不僅損害了經(jīng)紀公司的聲譽，同時還會使客戶的利益得不到保證。當然也有些公司不懂得怎樣尊重知識，重視人才，而致使員工對經(jīng)紀公司不滿，出現(xiàn)跳槽、流動和大量信息資源流失的現(xiàn)象。
有的公司互相竊取對方的信息資源，為了各自的一些小利，采取抵毀同行，吹捧自己的辦法或以收取很低的中介費為誘餌與客戶簽單，出現(xiàn)低成本、低效率和低質(zhì)量的經(jīng)紀業(yè)務。有的公司利用自行編制的合同條款，采取“違約定金”和“吃差價”等手段，收取高額違約金、保證金和不合理差價，使消費者上當受騙。有的中介人員因為承諾不當，無法兌現(xiàn)，或因操作不規(guī)范，合同條款不清而引發(fā)交易糾紛。有的客戶經(jīng)中介公司掌握信息后，為逃避中介服務費而發(fā)生“跳單”行為，中介服務方面的糾紛時有發(fā)生，房地產(chǎn)中介行業(yè)急需建立誠信機制。部分評估機構(gòu)采取給回扣、壓低收費標準、抬高評估價格等方式惡意承攬業(yè)務，估價不實事求是，出具虛假報告，只顧眼前利益，不顧估價風險。評估機構(gòu)之間缺乏溝通，相互抵毀，公平競爭的市場秩序沒有建立。
近年來，營山縣商品房市場競爭激烈，不少公司聘請房地產(chǎn)代理公司銷售樓盤，房地產(chǎn)代理公司屬房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)，應具備相應的執(zhí)業(yè)資格并到房地產(chǎn)主管部門備案，接受行業(yè)管理。事實上，很少有代理公司主動到房管部門備案，因房地產(chǎn)代理發(fā)生的糾紛層出不窮，給房地產(chǎn)市場健康發(fā)展帶來不利影響。
三、營山縣房地產(chǎn)中介服務業(yè)的規(guī)范化措施
針對營山縣房地產(chǎn)中介服務市場存在的主要問題，2006年，我建議將從以下幾個方面加強對房地產(chǎn)中介服務的規(guī)范管理。
加大對非法中介服務機構(gòu)的清理整頓。根據(jù)《營山縣人民政府關于加強和改進出租房屋管理工作的通知》精神，工商行政管理部門將會同房管部門，加強對房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的日常檢查和管理，依法及時查處和取締非法房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)。無照經(jīng)營、無證執(zhí)業(yè)的中介服務機構(gòu)和人員將面臨清理整頓。加強中介服務人員執(zhí)業(yè)資格培訓和繼續(xù)教育。繼續(xù)做好房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)估價師的培訓和考試工作，通過繼續(xù)教育、日常業(yè)務培訓，提高房地產(chǎn)中介服務人員的執(zhí)業(yè)技能和服務水平。
對會員單位使用經(jīng)紀服務合同示范文本的情況進行檢查，規(guī)范經(jīng)紀服務行為，加大打擊“歪中介”、“黑中介”的力度。為避免中介服務行業(yè)出現(xiàn)惡性競爭，鼓勵中介企業(yè)做大做強，將依據(jù)中介企業(yè)的設立時間、注冊資金、執(zhí)業(yè)人員狀況等對經(jīng)紀機構(gòu)實行等級管理，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。
針對中介行業(yè)存在的信用問題，中介協(xié)會將研討制定行業(yè)自律規(guī)則，加大對違約單位和個人的處罰力度，建全中介企業(yè)和中介服務人員信用檔案，提高行業(yè)整體形象。并對房地產(chǎn)代理機構(gòu)實行備案管理，代理人員必須具有中介服務執(zhí)業(yè)資格。
結(jié)束語
隨著房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范和相關法規(guī)的進一步完善，房地產(chǎn)業(yè)的不法分子，投機分子將無“用武之地”，我縣的房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)也將飛速發(fā)展。
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