對煤炭企業物業管理的幾點思考

對煤炭企業物業管理的幾點思考

    　近幾年來，隨著市場經濟的發展，物業管理成為煤炭企業改變企業辦社會職能、增加企業效益的一個重要途徑，因此，我們必須進一步規范物業管理工作，推進煤炭企業整體發展。就此，本人談幾點認識。
   　　一、煤炭企業物業管理存在的主要問題
   　　1、沒有真正脫離“母體”，依賴性較強。由于許多煤炭企業改革力度不大，考慮職工群眾承受能力較多，一直對物業管理實行內部補貼，造成物業管理部門“斷奶絕糧”的危機感和壓力感不強，工作缺乏主動性和創造性，等、靠、要的思想嚴重，影響了物業管理的健康發展。
   　　2、職工群眾思想觀念陳舊，對物業管理在認識上有差距。有些職工群眾仍然沉醉于計劃經濟時代，仍然存在“我是企業的人，為企業做了貢獻，住房應該、收費不行”的落后思想，排斥物業管理，不能配合企業的改革舉措。
   　　3、物業管理的市場化程度低。市場化是物業管理的核心，是物業管理企業賴以生存和發展的基本條件，但由于物業管理范圍受限、市場發育不夠、消費觀念落后等原因，一方面物業管理部門的收入有限，管理成本大，經營積極性不高，缺乏擴張市場占有份額的積極性和競爭力；另一方面職工群眾不愿多交物業管理費用，也對物業管理部門的服務需求僅僅建立在“滿足基本需要”的基礎之上，使物業管理部門的經營范圍受到很大限制，經濟效益難以提高。
   　　4、從業人員業務素質，服務水平亟待提高。由于煤炭企業的物業管理部門絕大多數是由原來企業的后勤部門改制后成立的，人員組成復雜，文化程度不高，業務不熟練，工作中缺乏競爭意識、服務意識和責任感，造成了用戶對物業管理部門服務意見比較大，甚至經常發生一些服務糾紛，影響了物業管理部門的自身形象。
   　　5、物業管理仍然存在不規范行為。受多方面因素影響，這些不規范行為主要表現在：有的沒有統一的服務標準；有的物業管理主體不合，未經批準亂收費；有的物業管理人員不按規定持證上崗等等。
   　　二、今后煤炭企業物業管理應采取的對策和措施
   　　隨著煤炭企業改革發展的深入，煤炭企業物業管理也面臨著新的機遇與挑戰，必須針對物業管理中表現出來的種種矛盾和問題，深入分析并認識加以解決，徹底擺脫企業辦社會的狀況，為煤炭企業輕裝上陣、加速發展創造良好的環境。
   　　1、大力實施主輔分離改革，建立良好的運行機制
   　　煤炭企業的物業管理，目的就是為了改變企業辦社會的狀況，使煤炭主業輕裝上陣、健康發展，所以必須將物業管理企業從主業中剝離出去。國家經貿委等八部門聯合下發了國經貿企改[2002]859號文件《關于國有大中型企業主輔分離輔業改制分流安置富余人員實施辦法》，對國有大中型企業在進行結構調整、重組改制和主輔分離中，利用非業主資產、閑置資產和關閉破產企業的有效資產，改制創辦面向市場、獨立核算、自負盈虧的法人經濟實體，分流安置企業富余人員和關閉破產企業職工的，按規定享受免征企業所得稅等優惠政策。這些優惠政策，可以說是國有企業近年來沒有遇過的。因此，作為符合條件的煤炭企業，必須牢牢抓住這一機遇，大力實施主輔分離改革，理順和規范主業與分離輔業的產權關系、隸屬關系，成立獨立的物業管理法人實體，從而達到爭取國家優惠政策、安置富余人員的目的。剝離后的物業管理單位，要按照現代企業制度進行運作，或實行股份制改造，或進行民營化改制，以新的機制增強企業活力，最終使物業管理單位成為自我經營、自負盈虧、自我發展的現代企業。
   　　2、正確引導，增強職工群眾的物業管理意識
   　　人們對任何一件新生事物的認識，都需要有一個過程，物業管理作為新生事物，也要給職工群眾一個接受的過程。但在這個過程中，管理者必須積極主動地做大量細致的工作，使職工群眾在最短的時間內接受它。一方面，采取廣播、電視、宣傳欄等多種形式大造輿論，廣泛深入地宣傳物業管理的意義、政策和要求，對物業所有人和使用人進行正面引導、幫助，使其逐步樹立與市場經濟體制和現代文明程度相適應的科學消費觀念。另一方面，物業管理部門要嚴格依法規范自身的經營管理行為，并以高標準、高質量的熱情、周到服務，使職工群眾真正感受到物業管理為其帶來的諸多方便和實惠，自覺地參與和支持物業管理，以求達到物業管理部門與職工群眾“雙羸”的目的，進而促進物業管理不斷走向成功。
   　　3、建章立制，為物業管理市場發展提供良好的運行秩序。
   　　《物業管理條例》將于2003年9月1日開始實施，標志著我國已經初步形成了有利于物業管理市場快速、健康發展的政策和法律、法規體系，建立起了更加完善的物業管理經濟秩序。而煤炭企業要以《物業管理條例》的頒布實施為契機，深入研究培育和發展煤炭企業物業管理市場的環境、條件、措施及辦法，盡快出臺適合煤炭企業大集團公司物業管理的運行制度，以便形成早日與全國的物業管理接規，實現煤炭企業物業管理的健康快速發展。一是要按照專業化的要求成立業主委員會，并加強對業主委員會的培訓和指導，進一步提高業主委員會對物業管理的系統認識，使其自覺地履行好相應的義務，正確地行使好自己的權利。二是要深入研究物業管理企業目前的經營條件和面臨的各種困難，切實幫助企業加強內部管理，提高服務質量、擴大經營規模，增加經濟效益。三是煤炭企業的物業公司要加強自身隊伍建設，狠練“內功”，不斷提高其各級管理人員的素質和執業水平、牢固樹立“以人為本”、“客戶至上”的經營思想，嚴格依法經營，誠實守信，用一流的管理、一流的服務、一流的信譽參與市場競爭，自覺遵守物業管理活動的各項游戲規則。
   　　4、著眼長遠，積極培育和發展物業管理增量市場。
   　　在市場經濟條件下，物業管理的屬性是經營，所提供的商品是服務。物業管理部門以物業管理“謀生”，靠物業管理“發財”。物業管理部門成為獨立的法人實體后，市場的大小將成為它生存與發展的最大問題。而從目前煤炭企業物業管理的形勢看，還有相當大的開發空間。一是隨著房產制度改革深入，職工住房逐步實現商品化，大多數由單位投資修建的福利房已按房改政策規定賣給了職工個人，其房屋的性質相應轉為私有，房屋的占有關系也由過去單一的公有制轉為產權私有化和業主多元化，這一現狀決定了培育發展物業管理增量市場的可能性和必要性。二是大部分煤炭企業實行專業化物業管理的還很少，基本上還是簡單的安全、維修、衛生管理等服務，沿襲著計劃經濟的一套運行方式，這一現狀決定了培育和發展物業管理增量市場的迫切性和重要性。為此，如果通過必要的企業行為和切實可行的組織形式將這些物業管理的“盲點”納入統一的專業化物業管理，不僅可以極大改善人居環境，提供必要的物業管理服務，維護良好的社會治安秩序，而且可以吸納企業富余人員參加工作，減輕企業負擔，進一步培育和擴大物業管理增量市場，構建更加完善的物業管理市場體系，為更加普遍地推行專業化物業管理創造良好條件。
   　　5、開拓創新，不斷探索物業管理的有效途徑。
   　　實行物業管理必須不斷開拓創新，努力探索內部管理的新路子，但不管是運用哪種管理模式，都必須要符合煤炭企業的實際。在新的市場經濟條件下，物業管理將會不斷面臨新的問題、新的機遇，作為物業管理單位的經營者們，要開拓創新，深入研究和系統思考物業管理問題，探索并建立起既符合市場經濟體制和法律法規要求，又符合煤炭企業實際情況的、科學適用的物業管理體制，推動煤炭企業物業管理工作實現新的跨越。
   

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