對縣房地產業發展的調查與思考

對縣房地產業發展的調查與思考

    　　房地產業是進行房產、地產開發和經營的基礎建設行業，具有很強的產業關聯性，被稱為第三產業的龍頭產業。隨著城鄉一體化進程的加快，**縣房地產業進入了新一輪快速發展階段，房地產投資已成為擴大投資需求的重要增長點之一。正確引導**縣房地產業快速健康發展，對于推動城市建設，壯大城鄉一體化產業支撐，拉動全社會投資與經濟增長具有重要的現實意義。
   　　一、**縣房地產業發展現狀[本文來源于文秘寫作-www,wmxz.cn,找范文請到范文先生網]
   　　（一）開發勢頭強勁，但投資規模不大。2004年，**縣完成房地產投資5.05億元，新建商品房61.9萬M2，實現銷售收入12億元，其投資額、施工面積、竣工面積、銷售額均大幅上升，新建商品房銷售情況良好。今年1-8月，商品房施工面積56萬M2；預售面積23.38萬M2，成交金額5.9億元；銷售面積20.45萬M2，成交金額4.8億元；二手房成交面積12.31萬M2，申報金額1.18億元。但從房地產投資規模看，2004年雙流、溫江、龍泉、新都分別實現房地產投資14億元、10億元、12.2億元、5.6億元，**縣房地產投資規模在同環區縣排名第五，說明**縣房地產業投資增長空間較大。
   　　（二）開發質量提高，但市場有待培育。**縣房地產有企業開發的商品房，有農民在集體土地上聯建的房屋，還有政府修建的安置房和農民新居，總體上住宅小區正從傳統的戶型逐步向景觀舒適型過渡，新開發小區普遍注重環境營造，以西區花園為代表的高檔住宅小區，其環境營造和物業管理，對縣內其它小區開發起到了好的示范帶動作用。從房地產市場來看，新建商品房市場供應穩定，需求旺盛，交易規范；二手房市場被進一步激活，交易頻繁，逐步規范；農民自建房自發入市，隱形交易，亟待規范。一個城市房地產業成熟的標志之一是其二級市場成為交易的主體，上海市已超過50%，但就**縣1-8月的銷售情況看，二手房銷售面積僅占總銷售面積的37.6%，這說明**縣房地產市場有待培育。
   　　（三）開發成本上漲，房地產價格攀升。2003年以來**縣商品房價格有較大幅度增長，**筒、犀浦、紅光和其他鎮2005年與2004年比較，住房平均價格分別達到2000、2400、1800、1000元，增長25%、15%、50%、25%；營業房平均價格分別達到5200、6700、4000、2000元，增長16%、29%、12%、34%。主要原因：一是成本推動。2004年，外北倉庫、原**筒二小和小北街片區的地價分別達到每畝93萬元、119萬元和124萬元，縣城片區地價從2003年平均每畝約50萬元漲到100萬元左右；其次是建筑原材料價格上漲等建設成本提高。二是需求拉動。2003年以來**縣商品房市場呈現階段性供不應求，使得商品房平均成交價格上揚；去年以來，縣政府采取的促進二手房交易措施收到明顯效果，今年二手房交易頻繁，價格也有較大幅度增長，**筒、犀浦、紅光和其他鎮二手房市場成交價格分別達到1250、1350、1000、650元，比2004年增長25%、8%、18%、8%。
   　　（四）開發主體增多，但樓盤規模小。隨著城市交通網絡不斷完善和城市輻射功能的增強，加之成都近郊區市縣特有的地價、房價和環境優勢，近郊區市縣已成為房地產商投資的重點。由于**縣房地產業具有明顯的后發優勢，很多企業都看好這個市場，目前各類房地產開發企業已達到39家，競爭非常激烈。但由于用地供給的約束，樓盤相對較小。2004年以來，全縣共出讓土地13宗，其中房地產開發超過50畝的僅有3宗地，最大樓盤面積178.4畝，最小的僅2畝。總體上看，目前20—50畝的小樓盤較多，規模小，檔次也不夠高，精品樓盤相對偏少。
   　　二、房地產市場需求形勢分析
   　　（一）**縣城市發展方向和重點。成都市新一輪城市總體規劃對**縣城市發展定位是：成都市重要組成部分，成都市西部新中心，以發展科教文化為高新西區配套服務，建設既適宜居住，又適宜創業的“綜合性城市片區”。**縣自身的定位是：率先構建富有經濟實力、獨具城市魅力、充滿創新活力的成都西部新中心。到2010年**縣城區將新增建設用地15平方公里，城區總用地達到30平方公里，人口達到20萬人；到2020年規劃城市建設區面積51平方公里，城市片區人口45萬人以上。東南部新城是**縣未來城市發展的核心區域，將承擔**縣的行政中心、商務中心、居住中心等城市主要功能。用地規模7.1平方公里，規劃道路共16條，總長約27公里，預計投資約5億元（不含拆遷安置費）。從今年開始計劃用3年左右時間分步建設，2005年重點建設高新區西區配套行政商務中心、南二環路及東延線、東二環路及南延線、長青路5條城市道路及配套基礎設施。
   　　（二）促進房地產市場需求的有利因素。
   　　一是城市化水平快速提高對住宅形成巨大的需求。隨著城鄉一體化的快速推進，到2020年全縣城市化水平將達到80％，年均提高2個百分點，縣城片區年均新增1.8萬人以上。城市人口在短時間內的迅猛增長，無疑給房地產市場帶來巨大的需求拉動。以人均建筑面積16 M2計算，每年需新建住宅 28.8萬M2。
   　　二是居民消費結構變化形成對住宅的需求。2000年以來，**縣城鄉居民收入有較大幅度增長，城鎮居民人均收入從6569元增加到10200元，農村居民人均純收入從3098元增加到4210元，收入增加在一定程度上提高了居民購房能力。另一方面，居民以前購買的福利房無論是戶型設計還是配套設施，與現在新開發的商品房比較都存在較大差距，加之目前開放了二級市場，居民通過“賣舊買新、賣小買大、賣劣買優”，正在推進住房消費的升級換代。同時，隨著城鄉一體化的推進，有條件的農民也將成為潛在的購房對象。
   　　三是縣外人口來**縣購房形成對住宅的需求。成都市的老齡人口逐步增多，他們大多不太適應越來越擁擠、快節奏的城市生活，而選擇到距中心城區近、空氣清新、自然條件相對優越的**縣來居住；高新區西區緊鄰**縣，區內一些白領階層也會選擇在**縣買房；省內不少市外人口到**縣定居或投資，由此也形成較大的市場需求。據調查，目前除**筒鎮購房戶本地居民較多外，犀浦、紅光兩地商品房購買對象縣外人口占了絕大多數。
   　　（三）制約房地產市場需求的主要因素。
   　　一是收入預期不確定。2000年以來，**縣地區生產總值年均增長8.2%，農村居民純收入年均增長6.3 %，低于地區生產總值增長；城鎮居民人均可支配收入年均增長9.2%，雖然比地區生產總值增長略高，但受企業改制職工轉變身份、就業壓力較大等影響，加之醫療、養老、教育等制度改革，也都增加了居民的支出預期。未來收入的不確定性和支出預期的增加，對當前購房消費造成一定抑制。
   　　二是住房產權制度不健全。市場交易的各類住房中，只有房地產開發企業出售的商品房可以獲得房屋所有權和土地使用權證書，其它房屋，包括上市的已購公房、經濟適用房、合作建房和私房等等，其土地的供給形式極其復雜，凡是在非出讓方式獲得的土地上所建房屋都不具有土地使用權證，因而難以上市交易，也無法辦理抵押貸款，這給購房融資帶來一定的難度，對房地產需求造成了一定影響。
   　　三是國家宏觀政策約束。近年來，商業銀行對個人貸款業務中住房貸款占了絕對比重，金融對個人購房支持力度有了較大幅度增加。但是由于商業銀行住房金融資金來源單一，貸款流動性差，缺乏完善的風險分散機制；個人住房抵押貸款條件偏嚴、期限偏短、額度偏低，還款方式單一等問題，都對住房金融健康發展形成一定阻礙。加之去年以來國家宏觀調控提高商品房按揭貸款利率，也導致金融對房地產業的支持力度有所減弱。
   　　三、加快房地產業發展的對策建議
   　　（一）合理定位，選準房地產業發展主攻方向。據世界銀行對世界很多國家考察認為，只有房價與家庭年收入之比達到3:1－6:1時，才能形成有效需求。2004年**縣城鎮居民人均可支配收入10200元，其中用于購房與建房支出950元，占支出的11.5％，比2000年（500元）增加450元，家庭年收入與房價比在6 :1左右，應該能夠形成較大的有效需求。另據調查，市民最想購買的套型面積在80－100 M2之間，其次是100－130 M2，而130－150 M2以上的相對較少。又據中介機構的交易情況顯示，與大戶型、超大戶型住宅相比，中小戶型房源更受普通購房戶青睞。因此，**縣房地產業在今后一段時期內應堅持“放開高價房、優惠中低價房、建設廉租房”，應“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”，應以中檔小區建設為主，輔之以部分高檔社區和適量的經濟適用房，滿足不同層次消費群體的購房需求。最終達到居者有其屋，居者有佳屋，并享受良好的人居環境和完善的生活配套設施。
   　　（二）科學規劃，同步推動舊城改造和新區開發。加快縣城舊城改造，進一步完善城市功能，同步推進東南片區新城區建設，擴大**筒、犀浦和紅光城市片區規模，改善城市形象，提升城市品位，建設生態人居地，打造都市后花園，增強城市吸引力，吸引更多的人口來**縣購房置業。在舊城改造和新區開發的過程中，應根據國家拆遷安置政策，結合**縣實際，依法拆遷安置，切實維護被拆遷居民的利益；在不斷完善城市總體規劃的同時，積極制定**縣房地產業發展五年規劃，使該產業的發展更為有序合理；對土地實行非飽和適度供應，保持土地的賣方市場，防止以地生財，將房地產業導入健康、持續發展的軌道；適應住宅地產郊區化和大盤化的趨勢，對城市片區房地產開發，以城市總體規劃為依據，避免地塊分隔過小、業主林立、開發檔次低、物業管理落后等現象，使房地產走上品牌、規模發展之路，并以此推進**縣城市品位的快速提高。
   　　（三）招大引強，實施成片開發和品牌戰略。品牌是消費者最能直接利用的信息。**縣應著力引進有實力的大企業，全面實施房地產品牌戰略，走規模化、精品化開發路子。以第26屆成都市房地產交易會為契機，加強房地產市場營銷，抓好“打開西部21世紀的財富之門，共創西部21世紀的財富生活空間”的主題宣傳，依據“成都西部新中心”的定位，加快各類房地產開發建設，滿足不同層次消費群體的購房需求。努力提高房地產開發建設的科技含量，積極推廣運用信息化技術，加強小區的安全防護體系建設，推進智能化管理、防火監控及保安自動化體系建設；推廣西區花園的開發建設模式，注重小區環境營造，推動房地產市場的精品化發展，犀浦鎮因離市中心較近，外來購房者較多，應以開發中高檔住宅小區為主；合理安排中小戶型比例，滿足**縣普通百姓家庭的經濟承受能力和消費水平，尋求戶型平衡，在**筒鎮要適度開發中檔住宅小區，以滿足普通居民住房升級換代的需求；合理安排經濟適用房建設，保證拆遷居民和城市低收入家庭的住房需求；考慮以五六層的多層公寓為主，輔以一定小高層和聯體別墅，滿足部分高收入群體的高檔消費需求。
   　　（四）完善政策，為房地產業發展提供優質服務。進一步制定并完善關于加快房地產業發展的相關優惠政策，開通房地產“綠色通道”，簡化手續辦理程序，提高報建效率，為房地產業發展提供優質服務。完善戶籍管理政策。當前購房入戶必須取得房產證書，而一些按揭購房戶在短時間內還不能拿到房產證書，導致無法辦理戶籍手續，相關部門要進一步研究憑購房合同和發票辦理入戶手續的政策。進一步降低住房二級市場的入市“門檻”，簡化辦事程序，實行“一條龍”服務，方便群眾辦事，以此進一步激活房地產二級市場。完善社會保障體系。普通住宅的消費主體，是占城市人口總數80％以上的中低收入戶，而目前城區的房價對這部分人來說有些偏高，為保障工薪階層、低收入群體的利益，政府應繼續大力發展經濟適用房，將經濟適用房和廉租房納入社會保障體系。
   　　（五）加強管理，促進房地產業健康發展。加強房地產開發企業管理，嚴格從業資格；具體開發項目采取向社會公開招標的形式，加強對項目建設的監理。采取經濟、技術、法律等手段規范房地產市場，使房地產交易的各項信息公開化，營造公平競爭的環境。促使房地產逐步實現土地開發與建筑分開，物業管理與經營開發分開，不同企業按照產品價位和特征打造不同品牌、不同風格。加強小區物業管理，引進有實力、服務好、講誠信的物業公司，新開發小區必須納入物業管理，舊的小區逐步納入物業管理。

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